Wer muss feuchte Wände sanieren?

Ich bin Mieter in einem Zweifamilienhaus. In einem Zimmer sind Wände feucht und sogar schon schimmelig. Der Eigentümer will den Schaden nicht beheben. Er sagt, ich soll das auf meine Kosten machen lassen oder ausziehen, wenn ich ein Problem damit habe. Wie ist hier die Rechtslage?

Auf ein Zweifamilienhaus ist das Mietrechtsgesetz nicht anwendbar und es gelten daher die allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen. Der Vermieter hat demnach den Bestandgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu erhalten und ist daher auch verpflichtet, feuchte und von Schimmel befallene Wände zu sanieren. Zur Durchsetzung des Sanierungsanspruchs kann der Mieter einerseits den Mietzins mindern oder dessen Zahlung komplett aussetzen oder – als letztes Mittel – Klage gegen den Vermieter auf Herstellung des geschuldeten Zustands einbringen.

Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses, das ich gerne vermieten möchte. Kann ich meine monatliche Zahlung in die Rücklage auf den Mieter überwälzen?

Eine Weiterverrechnung der Rücklagenzahlungen an den Mieter ist grundsätzlich möglich, muss jedoch im Mietvertrag gesondert vereinbart werden. Zu beachten ist außerdem das Mietrechtsgesetz (MRG). Sind dessen Vorschriften zur Mietzinsbildung anwendbar, können diese auch durch die Weiterverrechnung der Rücklagenzahlungen nicht umgangen werden – mit anderen Worten: Der Gesamtbetrag aus Nettohauptmietzins und Rücklagenzahlungen darf den im MRG geregelten Maximalmietzins nicht überschreiten.

In unserer Wohnhausanlage gibt es vier Waschküchen, die auch regelmäßig benützt werden. Bei der letzten Eigentümerversammlung gab es einen Antrag auf Schließung der Waschküchen, der aber von einigen abgelehnt wurde. Jetzt kostet ein Waschgang statt 50 Cent plötzlich zwei Euro. Die Verwaltung sagt, das muss sein, weil die Ausgaben viel höher sind als die Einnahmen. Laut Protokoll gibt es aber ein Guthaben von 24.000 Euro. Wie kann das sein? Darf die Verwaltung eine solche Erhöhung überhaupt machen?

Grundsätzlich hat der Verwalter die zukünftig zu erwartenden Ausgaben abzuschätzen und so zu kalkulieren, dass zumindest die Kostendeckung gewährleistet werden kann. Ein Guthaben hat seine Begründung meist darin, dass ein höherer als der zur Kostendeckung notwendige Betrag eingehoben wird, um eventuell anfallende größere Belastungen bewältigen zu können – etwa den Ersatz einer defekten Waschmaschine. Es wäre mit dem Verwalter abzuklären, welchem Zweck das Guthaben im konkreten Fall dienen soll, ob eventuelle Verluste der Waschküche mit dem bestehenden Guthaben verrechnet werden können und was mit dem Guthaben bei einer Schließung der Waschküchen geschehen würde.

Ich bin Mieter eines Reihenhauses. Seit dem Sommer habe ich keinen oder nur einen schlechten Empfang über die Sat.-Schüssel. Die Verwaltung hat einen Elektriker geschickt. Der wollte ein Ersatzteil besorgen, hat sich aber seit Wochen nicht mehr gemeldet. Die Verwaltung sagt, er hat einfach viel zu tun. Wie kann ich die Reparatur beschleunigen? Kann ich Mietzinsminderung geltend machen?

Eine faktische Beschleunigung der Reparatur kann eigentlich nur durch die beharrliche Kommunikation mit dem Verwalter erreicht werden – dabei ist jedenfalls Schriftlichkeit zu empfehlen. Hinsichtlich des Mietzinsminderungsanspruchs hat die höchstrichterliche Rechtsprechung bereits in den 1970er-Jahren ausgesprochen, dass der ungestörte Empfang von Hörfunk- und Fernsehsendungen Teil des ordnungsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung ist. Dessen Beeinträchtigung berechtigt daher zur Mietzinsminderung. In welcher Höhe die Minderung berechtigt ist, kann freilich nicht genau gesagt werden, da es kein von der Rechtsprechung allgemein angewendetes Schema gibt. Aus der Zusammenschau der bisherigen Judikatur ergibt sich jedoch, dass die Minderung abhängig von der konkreten Schwere der Störung wohl nur im einstelligen Prozentbereich angesiedelt sein wird.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 76015.12.2014, 10.00 bis 11.00 UhrBarbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes