Wer muss dem neuen Lift zustimmen?

In unserem Wohnungseigentums-Haus wird der Dachboden ausgebaut und der Eigentümer der Dachbodenwohnung will auf eigene Kosten einen Aufzug einbauen lassen. Müssen da alle zustimmen? Wie kann ich das verhindern?

Da ein solches Bauvorhaben üblicherweise allgemeine Teile der Liegenschaft (Stiegenhaus, Hof, etc.) betrifft, bedarf es neben einer Baugenehmigung auch einer Zustimmung aller Miteigentümer. Wird diese nicht erteilt, bleibt dem Dachboden-Eigentümer der Versuch, die Zustimmung durch das Gericht ersetzen zu lassen. Das ist möglich, wenn keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Miteigentümer vorliegt, die geplante Maßnahme verkehrsüblich ist und wichtigen Interessen des Antragstellers dient. Interesse und Verkehrsüblichkeit werden meist vorliegen, zu prüfen ist insbesondere, ob durch die Errichtung Interessen der übrigen Eigentümer verletzt werden – zum Beispiel, weil der geplante Lift direkt an ihrem Schlafzimmerfenster vorbeifährt. Oft finden sich Klauseln im Kauf- oder Wohnungseigentumsvertrag, die derartige Vorhaben ermöglichen. Dies sollte vorab überprüft werden – möglicherweise haben Sie (oder Ihr Rechtsvorgänger) schon bei Abschluss dieser Verträge – unwissentlich – die Zustimmung erteilt.

Unsere Wohnungseigentums-Anlage wird vom Mehrheitseigentümer, einer gemeinnützigen Bauvereinigung, auch verwaltet. Einige Eigentümer sind nicht zufrieden und würden die Verwaltung gerne wechseln. Haben wir als Minderheit überhaupt eine Chance? Wie können wir vorgehen?

Die Wohnungseigentümer können den Verwalter grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Jahresende abberufen. Ist der Verwalter selbst auch Miteigentümer, so kommt ihm bei der Abstimmung über seine Abberufung kein Stimmrecht zu, sodass die erforderliche Mehrheit nur unter den anderen Miteigentümern gefunden werden muss. Der Mehrheitseigentümer muss allerdings die Möglichkeit erhalten, sich vor der Abstimmung dazu zu äußern. Sie können den Mehrheitseigentümer zwar als Verwalter abberufen – beim darauf folgenden Beschluss betreffend die Bestellung des neuen Verwalters kommt dem Mehrheitseigentümer aber sehr wohl wieder das Stimmrecht zu.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung, in der ich aber derzeit nicht wohne. Trotzdem muss ich bei den Heizkosten mitzahlen. Einzelne Zähler haben wir nicht, die Kosten werden auf alle aufgeteilt. Ist das rechtens? Kann ich eine Änderung der Abrechnung durchsetzen?

Die Aufteilung der Kosten des Hauses sollte im Wohnungseigentumsvertrag geregelt sein. Gibt es dort keine konkrete Regelung, erfolgt die Aufteilung anhand der Miteigentumsanteile (Nutzwerte) oder – wenn noch Altmieter aus der Zeit vor der Wohnungseigentumsbegründung vorhanden sind – nach der Nutzfläche. Hat Ihre Zentralheizungsanlage keine Verbrauchszähler, so gilt das auch für die Heizkosten. Wenn die Anbringung von Zählern möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, könnten Sie eine solche beantragen und – wenn es keine Mehrheit dafür gibt – auch gerichtlich durchsetzen. Ein derartiges Verfahren ist allerdings relativ aufwendig. Auch wenn dann derartige Verbrauchszähler bestehen, wird nur ein Teil (zwischen 55 und 75 Prozent) nach dem Verbrauch aufgeteilt, der Rest weiterhin nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche.

In unserem Haus werden immer mehr Wohnungen von Firmen genützt. Es gibt etwa eine Agentur und ein Massageinstitut. Können wir bei der Eigentümerversammlung beschließen, dass sie höhere Betriebskosten zahlen müssen?

Ein solcher Beschluss ist – sofern er nicht einstimmig (also mit Zustimmung der Betroffenen) fällt – nicht zulässig. Sind die entsprechenden Objekte aber als Wohnung gewidmet, werden sie tatsächlich widmungswidrig verwendet und lässt der Wohnungseigentumsvertrag eine solche Verwendung nicht ausdrücklich zu, können Sie – notfalls auch gerichtlich – die Unterlassung der widmungswidrigen Verwendung durchsetzen.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 760 21.09.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des ÖVI