Wenn die  Baustelle zur Belastung wird

Wann läutet der Wecker? Gar nicht. Denn der ist seit einigen Wochen nicht notwendig. Nebenan wird ein neues Haus errichtet und da lärmen schon in aller Frühe Mischmaschine und Bohrhammer um die Wette. Wird gebaut oder saniert, leiden die Bewohner unter dem Lärm, aber auch unter Staub und Schmutz. IMMO erklärt, wie viel man erdulden muss und wie man sich wehren kann.

Wenn es laut wird

Ein gewisses Maß anLärm- oder Staubbelästigung muss jeder dulden. Nur wenn die Einwirkungen das gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Nutzung der Wohnung nicht möglich ist, besteht ein Unterlassungsanspruch. Was gewöhnlich und ortsüblich ist, muss im Einzelfall beurteilt werden.

„Immissionen, die bei schonungsvoller, den Bauvorschriften und sonstiger Beschränkungen entsprechender Bauführung unvermeidlich sind, gelten als ortsüblich und müssen daher hingenommen werden“, gibt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), eine allgemeine Definition.

Lärmintensive Tätigkeiten sind vor allem während der Nachtruhe, also in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr, zu unterlassen. Um Mitternacht die Bohrmaschine anzuwerfen ist also keine gute Idee. Denn wer ungebührlichen Lärm verursacht, begeht auch eine Verwaltungsübertretung. „Er kann bei der Polizei angezeigt und mit einer Geldstrafe belangt werden“, sagt Sammer.

In Wien gibt es außerdem ein eigenes Baulärmgesetz: Demnach dürfen zwischen 22.00 und 6.00 Uhr keine baulärmerzeugenden Tätigkeiten durchgeführt werden. Bei Verstößen kann die Behörde Verwaltungsstrafen verhängen. Der Bauwerber kann aber eine Ausnahmegenehmigung beantragen. „Eine Genehmigung wird erteilt, wenn Maßnahmen während des Tages nicht durchgeführt werden können – zum Beispiel bei Straßenarbeiten“, erklärt Rudolf Hauser von der MA 36. „Gibt es einen Notfall wie einen Wasserrohrbruch, muss man natürlich nicht vorher um eine Genehmigung ansuchen.“

Wenn nebenan gebaut wird

Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses muss man ebenso dulden wie die Baustelle nebenan. Dazu gehört auch ein gewisses Maß an Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub – solange diese das ortsübliche Maß nicht übersteigen. „Als Eigentümer muss man damit leben. Als Mieter kann man bei Beeinträchtigungen Mietzinsminderung geltend machen“, sagt Wolfgang Macho, Geschäftsführer von IMV Immobilien Management. Das Ausmaß richtet sich nach Grad und Dauer der Beeinträchtigung. Wie viel Miete man einbehalten darf, ist also nicht klar geregelt. Nervt der Lärm von einer Baustelle, werden wohl nicht mehr als fünf Prozent realistisch sein. Kann die Wohnung überhaupt nicht genutzt werden – weil zum Beispiel nach einem Dachbodenausbau die Decke einsturzgefährdet ist –, muss man überhaupt keine Miete zahlen.

Übrigens: Mieter haben auch dann einen Anspruch auf Mietzinsminderung, wenn die Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten am Nachbargrundstück entstehen. Der Vermieter muss sich das gefallen lassen – auch wenn er für den Lärm gar nichts kann.

Wenn der Nachbar in der Wohnung umbaut

Wer nur Zwischenwände versetzen will, muss eine Bauanzeige bei der Baupolizei (in Wien: MA 37) machen. Für viele größere Umbaumaßnahmen braucht man eine Baubewilligung.

Wer den Verdacht hat, dass der Nachbar ohne Bewilligung tragende Wände versetzt oder einen Balkon anbaut, der kann sich an die Baupolizei wenden. „Es kommt schon vor, dass Nachbarn Anzeige bei der Baupolizei erstatten. In diesem Fall kommt die Bauinspektion, schaut sich den Fall vor Ort an und verfügt im Ernstfall eine Baueinstellung“, erklärt der Leiter der MA 37, Gerhard Cech. Wenn es Schäden in der Wohnung gibt

Vor allem Dachausbauten haben mitunter unangenehme Nebenwirkungen für die Nachbarn im Stockwerk darunter. Zu den Klassikern gehört Wassereintritt über die Decke. „Schäden in der Wohnung sind zu ersetzen – egal ob sie die Folge von Bauarbeiten des Nachbarn oder von Arbeiten im Haus sind“, sagt Sammer. In der Regel zahlt der Verursacher bzw. dessen Versicherung. Als Mieter meldet man den Schaden dem Vermieter, als Eigentümer sollte man sich an den Bauherren wenden. Bei Schäden an allgemeine Teilen (etwa Risse in der Mauer) muss man auch die Verwaltung informieren. Wenn die Aussicht verbaut wird

Wer ein Haus wegen der guten Aussicht gekauft hat, wird nicht gerade erfreut sein, wenn ihm plötzlich jemand ein Gebäude vor die Nase stellen will. „Der Nachbar hat zwar Parteistellung im Baubewilligungsverfahren, die gute Aussicht ist aber kein Recht, das in der Bauordnung verankert ist“, sagt Cech. Mit der Parteistellung sind bestimmte Rechte wie Akteneinsicht, Ladung zur mündlichen Verhandlung oder die Möglichkeit der Berufung gegen den Baubewilligungsbescheid verbunden. Wie das Dach aussehen kann, welche Abstände einzuhalten sind, wie hoch und breit ein Gebäude sein darf – all das ist im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan festgelegt. Werden alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten, besteht ein Anspruch auf eine Baubewilligung. Der Nachbar kann nur Einspruch erheben, wenn sich jemand nicht an die Bestimmungen hält. „Normalerweise dauert es etwa drei Monate von der Baueinreichung bis zur Bewilligung“, erzählt Cech. „Es gibt aber auch Bauvorhaben, die sich über Jahre hinziehen, weil Nachbarn immer wieder beeinspruchen. Da geht es aber meistens um persönliche Geschichten, die in einer Bauverhandlung eigentlich nichts verloren haben.“