Welche neuen Erhaltungspflichten treffen Genossenschaften?

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung und habe erfahren, dass es neue Regelung für die Erhaltungspflichten gibt. Was genau wurde geändert?

Karin Sammer: Mit Jahresbeginn wurden die Erhaltungspflichten des Vermieters im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) erweitert. Das WGG findet immer dann Anwendung, wenn das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung befindet, von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) in eigenem Namen errichtet wurde und in deren Eigentum steht oder stand. Der Vermieter sind nun gesetzlich verpflichtet, die Wohnungen und die vertraglich bestimmten Einrichtungen samt mitvermieteten Einrichtungsgegenständen während der Dauer des Mietverhältnisses im vereinbarten Zustand zu erhalten, sie zu reparieren und zu erneuern. Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind explizit Beleuchtungsmittel, die Vornahme von Bagatellreparaturen sowie die Erhaltung von Malerei und Tapeten. Der Vermieter ist auch nicht zuständig für die Beseitigung normaler Abnützungserscheinungen der Innenflächen des Nutzungsobjekts (z.B. Bodenbelag und Verfliesung), es sei denn, wenn dadurch die Brauchbarkeit des Objekts wesentlich beeinträchtigt würde. Die neuen Regelungen bergen aber auch gravierende Unklarheiten, deren Auslegung wohl noch künftiger Rechtsprechung bedarf.

Ich besitze ein Reihenhauses. Bei unserem Einzug haben wir einen offenen Kamin am Notkamin angeschlossen, doch wir benutzen diesen nicht mehr. Wir heizen mit Fernwärme, aber vier Mal pro Jahr wird der Kamin vom Rauchfangkehrer kontrolliert, ob er funktioniert. Muss ich die Kosten tragen, obwohl ich ihn nicht mehr nutze?

Um Brandgefahren vorzubeugen, sehen die feuerpolizeilichen Vorschriften der Bundesländer vor, dass Kamine regelmäßig von befugten Rauchfangkehrern zu reinigen und überprüfen sind. Daher können auch Gebühren für die Überprüfung unbenützter Kamine anfallen, wobei die Modalitäten und Tarife länderweise unterschiedlich sind. Für Wien gilt, dass eine Abgasanlage, die nicht mehr benützt wird, beim Rauchfangkehrer auch abgemeldet werden kann. Voraussetzung dafür ist, dass alle Einmündungen in den Rauchfang dicht verschlossen sein müssen und dies vom Rauchfangkehrer bestätigt wird.

Meine Tochter ist Hauptmieterin einer Altbauwohnung und wird für ein Jahr ins Ausland gehen. Eine Freundin von ihr möchte während ihrer Abwesenheit für ein Jahr in der Wohnung leben. Ist das möglich und was muss man beachten?

Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dass Ihre Tochter die Wohnung vorübergehend untervermietet, wenn im Vertrag nicht ein ausdrückliches Untermietverbot vereinbart wurde. Für Untermietverhältnisse sind im Mietrechtsgesetz nur wenige Regelungen vorgesehen. Diese betreffen vor allem den zulässigen Untermietzins, der nicht mehr als 150 Prozent des zulässigen Hauptmietzinses betragen darf, und Regelungen im Zusammenhang mit der Auflösung des Verhältnisses. Zu beachten ist, dass auch für Untermietverträge im Falle einer Befristung eine Mindestdauer von drei Jahren gilt.

Demnächst werde ich aus meiner Gemeindewohnung ausziehen. Ich habe eine Klausel im Vertrag, dass ich beim Auszug die Wohnung komplett neu ausmalen muss. Kann das stimmen?

Die Rechtsprechung des OGH hat die typischen Endausmalklauseln in Formularmietverträgen als gröblich benachteiligend und als unwirksam beurteilt, sofern sie sich nicht auf Fälle der übermäßigen Abnützung beschränken. Dies beruht auf der Überlegung, dass eine gewöhnliche Abnützung zwingende Folge des bestimmungsgemäßen Gebrauchs ist, für den der Vermieter auch eine Miete erhält. Daher ist der Mieter bei einer bloß gewöhnlichen Abnützung grundsätzlich nicht verpflichtet, das Bestandobjekt neu ausgemalt zurückzustellen. Achtung: Das heißt aber nicht automatisch, dass damit jegliche mietvertragliche Vereinbarung, das Objekt bei Beendigung ausgemalt zu übergeben, unzulässig ist. Im Einzelfall kann auch eine sachliche Rechtfertigung für die Verpflichtung zum Endausmalen vorliegen.