Was bedeutet ordentliche Verwaltung?

Die Unterscheidung in ordentliche und außerordentliche Verwaltung ist vor allem für die Beschlussfassung im Wohnungseigentumshaus wichtig. Die laufenden Geschäfte gehören zur sogenannten ordentlichen Verwaltung. Dazu zählen etwa die Erhaltung der gemeinsamen Teile der Liegenschaft, die Bildung einer angemessenen Rücklage, die Versicherung des Hauses, die Aufnahme von Darlehen für Erhaltungsarbeiten, die Einhebung der laufenden Vorauszahlungen der Eigentümer oder die Beseitigung von ernsten Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Grundsätzlich darf ein bestellter Hausverwalter über diese Dinge allein entscheiden. Die Wohnungseigentümer können jedoch auch bei solchen Maßnahmen mitreden: Die Mehrheit (nach Miteigentumsanteilen) kann Entscheidungen treffen und dem Verwalter die entsprechenden Weisungen erteilen. Die Anfechtung eines Beschlusses ist möglich, wenn die geplante Maßnahme extrem hohe Kosten verursacht oder jeglicher Zweckmäßigkeit entbehrt.

Außerordentliche Verwaltung

Alle nicht alltäglichen Angelegenheiten werden als außerordentliche Verwaltung bezeichnet. Dazu gehören zum Beispiel Veränderungen oder Verbesserungsarbeiten an der Liegenschaft wie die Neuschaffung von Parkplätzen oder der Einbau eines Aufzugs. Auch der Abschluss von Mietverträgen über allgemeine Teile mit einzelnen Wohnungseigentümern gehört dazu. Solche Maßnahmen darf ein Verwalter nur nach vorheriger Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer durchführen. Für manche Beschlüsse genügt die Mehrheit, für andere ist Einstimmigkeit erforderlich. Die Zustimmung aller ist notwendig, wenn die Hausbesorgerwohnung verkauft werden soll oder ein abweichender Aufteilungsschlüssel vereinbart wird. Geht es um nützliche Verbesserungen wie den Einbau einer Gegensprechanlage oder einen neuen Kinderspielplatz im Hof, muss lediglich die Mehrheit einverstanden sein. Jeder überstimmte Eigentümer kann jedoch die gerichtliche Aufhebung des Beschlusses verlangen. Ein solcher Antrag muss innerhalb von drei Monaten ab Anschlag des Beschlusses im Haus gestellt werden.

Tipp

Wenn sowohl der Verwalter als auch die Mehrheit untätig bleiben, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer bei Gericht einen Antrag auf die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten stellen.