Was ändert sich beim Eigentümerwechsel?

Zinshäuser und Wohnungen sind gefragt. Da kommt es natürlich vor, dass auch vermietete Objekte den Besitzer wechseln. Doch was passiert mit den Bewohnern, wenn Immobilien verkauft werden? Bleibt für die Mieter alles beim Alten? Die wichtigsten Fragen und Antworten:

Kann ein neuer Eigentümer den Mieter hinauswerfen?
Der Käufer einer Wohnung oder eines Zinshauses tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein. "Er ist daher an die im Vertrag getroffenen Regelungen, insbesondere an allfällige Befristungen, gebunden", erklärt Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf. "Unterliegt der Vertrag dem Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes, kann der neue Eigentümer nur dann kündigen, wenn es einen gesetzlichen Grund gibt."

Viele Mieter haben Angst, dass sie wegen Eigenbedarfs des Eigentümers ausziehen müssen. Doch diese Sorge ist meistens unbegründet: "Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, darf erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen", beruhigt Veronika Schmidt, Wohnrechtsexpertin des Vereins für Konsumenteninformation (VKI). "Aber selbst dann ist eine Eigenbedarfskündigung nur schwer durchzusetzen. Viel häufiger sind Kündigungen wegen Nichtbenützung der Wohnung oder unerlaubter Weitergabe." Wer zur Gänze untervermietet oder seinen Lebensmittelpunkt schon längst in seinem Haus am Stadtrand hat, könnte die Wohnung verlieren. Fährt man längere Zeit auf Urlaub oder auf Kur, braucht man sich keine Sorgen zu machen. Unbedenklich ist es auch, wenn man im Sommer in den Schrebergarten übersiedelt oder den Winter im Süden verbringt.

Sind auch Mieter eines Einfamilienhauses geschützt?
Da die Mietverträge im Einfamilienhaus nicht dem MRG, sondern dem ABGB unterliegen, ist der Mieter hier nicht geschützt. "Da hilft auch eine Befristung nicht, denn mit dem Kauf erlischt diese Vereinbarung und es entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis, das der neue Besitzer unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist auflösen kann", erklärt Schmidt.

Die einzige Absicherung gegen die Kündigung ist die Eintragung des Mietrechtes im Grundbuch. "Wurde im Vertrag vereinbart, dass ein neuer Eigentümer alle Rechte und Pflichten zu übernehmen hat, bewirkt das lediglich, dass man Schadenersatzansprüche geltend machen kann. Das Mietverhältnis bewahren kann man damit nicht", warnt Cejpek.

Darf ein neuer Eigentümer einfach so die Miete erhöhen?
"Nachdem der neue Eigentümer einer Wohnung oder eines Zinshauses an die bisherigen Vertragsinhalte gebunden ist und nicht nachteilig in bestehende Verträge eingreifen darf, ist die Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis nicht möglich", sagt Cejpek. Die einzige Ausnahme ist in § 45 MRG festgehalten: Wurde der Vertrag vor dem 1. März 1994 geschlossen, kann der Vermieter den Hauptmietzins anheben, wenn dieser unter einem bestimmten Betrag (Kategorie A: € 2,15 pro ) liegt.

"Viele Eigentümer bieten an, dass sie die Miete erhöhen und dafür das Haus sanieren. Oft zahlen die Bewohner dann freiwillig mehr", so Schmidt. Bevor man einen neuen Vertrag unterschreibt, sollte man sich aber beim VKI oder einer Mieterorganisation beraten lassen.

Behalten auch mündliche Vereinbarungen ihre Gültigkeit?
Im Fall eines Eigentümerwechsels behalten auch mündliche Vereinbarungen ihre Gültigkeit– sofern man sie beweisen kann. "Wenn die mündliche Vereinbarung nicht durch Tatsachen – etwa die seit Jahren bestehende Nutzung eines nicht im Vertrag enthaltenen Raums – untermauert werden kann, hat der Mieter sehr oft das Nachsehen", erklärt Cejpek und rät, sämtliche Vereinbarungen schriftlich, am besten in Form eines Nachtrags zum Mietvertrag, festzuhalten.

Wie sollen Mieter vorgehen, wenn ein neuer Eigentümer sie kündigen will?
Zuerst sollte man das Gespräch mit dem neuen Eigentümer suchen, vielleicht lässt sich eine Einigung erzielen. Mitunter werden hohe Ersatzzahlungen geboten, wenn man auszieht. Wer ohnehin über einen Umzug nachdenkt oder gerade Haus baut, kann das Geld vielleicht gut gebrauchen.

Kommt die gerichtliche Kündigung, muss man innerhalb von vier Wochen ab Zustellung bzw. Hinterlegung bei der Post Einspruch erheben. "Wenn man nicht reagiert, ist die Kündigung rechtskräftig. Es ist erschreckend, wie oft Mieter auf so ein Schreiben einfach nicht reagieren", weiß Schmidt.

Mit welchen Änderungen müssen Mieter rechnen?
In der Regel gibt es ein neues Konto, auf das die Miete einzuzahlen ist und sehr oft eine neue Hausverwaltung. "Sobald eine neue Kontonummer des Eigentümers bekannt gegeben wird, muss die Miete dorthin überwiesen werden, sonst besteht die Gefahr, dass man in Mietzinsrückstand gerät und damit einen Kündigungsgrund setzt", betont Cejpek. "Darüber hinaus dürfen sich für die Mieter aufgrund eines Eigentümerwechsels keine Änderungen ergeben."

Die Hausordnung kann der neue Vermieter nicht nachträglich und einseitig ändern, denn sie ist Teil des Mietvertrages. Gab es bis zum Eigentümerwechsel keine Hausordnung, kann während eines aufrechten Mietverhältnisses auch keine neue erlassen werden – außer, es stimmen alle Mieter zu.