Wann darf ich meinen Mietvertrag kündigen?

Mein Sohn hat vor zwei Monaten eine Untermieterin bei sich aufgenommen. An und für sich ist der Vertrag auf ein Jahr befristet abgeschlossen worden. Nun will sie aber das Mietverhältnis schon vorher beenden. Darf sie das?

Christian Boschek: Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht vor, dass Befristungen bei der Vermietung von Wohnungen oder Wohnungsteilen nur dann zulässig sind, wenn die Mindestfrist von drei Jahren eingehalten wird. Nachdem lediglich eine Mietdauer von einem Jahr vereinbart wurde, ist das Untermietverhältnis als unbefristetes zu behandeln. Es kann daher unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum jeweiligen Monatsletzten gekündigt werden.

In unserem Eigentumswohnungshaus erfolgt die Raumheizung über eine Hauszentralheizung. Nun stellt sich die Frage, ob eine verbaute Loggia bei der Heizkostenverrechnung zu berücksichtigen ist.

Das Heizkostenabrechnungsgesetz versteht unter der beheizbaren Nutzfläche die gesamte Bodenfläche der Wohnungen oder sonstigen Räumlichkeiten abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und offene Loggien zählen nicht zur beheizbaren Nutzfläche. Die Fläche von gänzlich verbauten Loggien ist nach überwiegender Meinung allerdings als beheizbare Nutzfläche anzusehen.

In unserer Eigentumswohnungsanlage streben mehrere Wohnungseigentümer Änderungen an der Fassade samt Vergrößerung der Balkone an. Ich sehe das als Nachteil. Kann die Hausverwaltung die Fassadenänderungen einfach durchführen lassen?

Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen, zählen zur außerordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Dafür ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wie etwa bauliche Veränderungen an der Fassade, entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Jeder der Überstimmten kann aber mit einem gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Der Antrag muss binnen drei Monaten ab Anschlag des Beschlusses im Haus gestellt werden. Wenn der Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung und ihrem Gegenstand nicht gehörig verständigt wurde, beträgt die Frist sechs Monate. Das Gericht hat den Beschluss aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigt oder wenn die Kosten dafür aus der Rücklage unter Berücksichtigung von in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten nicht gedeckt werden können – sofern diese nicht die beschließende Mehrheit trägt.

Ich möchte mein Einfamilienhaus verkaufen. Brauche ich dafür einen Energieausweis?

Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz hat beim Verkauf eines Gebäudes der Verkäufer dem Käufer einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen oder eine Kopie davon binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Eine Ausnahme von dieser Vorlage- und Aushändigungspflicht gibt es für freistehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.

In meinem auf drei Jahre befristeten Mietvertrag steht, dass ich nach einem Jahr bereits kündigen kann. Wäre dies dann nach insgesamt einem Jahr beendet oder kommt noch die Kündigungsfrist dazu?

Nach dem MRG besteht bei einem befristeten Mietverhältnis das unbeschränkbare und unverzichtbare Recht zur vorzeitigen Vertragskündigung nach Ablauf von einem Jahr der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer. Die Kündigungsfrist beträgt dabei drei Monate und muss dem Vermieter nach Zugang der Kündigung (bis zum jeweiligen Monatsletzten) noch zur Gänze zur Verfügung stehen. Entsprechend der gesetzlichen Regelung ist man als Mieter also maximal 16 Monate an den Vertrag gebunden. Zieht man einen früheren Auszug in Betracht, muss eine eventuell vorzeitige bzw. jederzeitige Kündigungsmöglichkeit im Vertrag vereinbart werden.