Pfusch am Bau: Was tun bei Baumängeln?

Niemand ist perfekt, heißt es. Damit können wir leben. Doch die neue Wohnung sollte makellos sein. Entdeckt man Baumängel, ist die Enttäuschung groß und die Scherereien sind lästig.

Gebrauchte Wohnung
Wer eine Wohnung kauft, sollte bei der Besichtigung auf mögliche Mängel achten. Ein muffiger Geruch im Keller, Risse an der Decke oder feuchte Stellen an den Wänden sollten einem auffallen. Ob jedoch die Wasserleitungen dicht oder die elektrischen Leitungen auf dem Stand der Technik sind, können Laien nicht beurteilen.

Verkäufer haben allerdings eine gesetzliche Aufklärungspflicht und müssen den Käufer über Mängel informieren. Gewährleistungsansprüche können bei Geschäften zwischen Privatpersonen zwar zum Teil vertraglich ausgeschlossen werden, wenn ein Verkäufer jedoch seine Aufklärungspflicht verletzt oder Mängel absichtlich vertuscht, kann der Käufer den Vertrag anfechten oder Schadenersatz fordern.

Wohnung vom Bauträger
Wer vom Plan weg kauft, kann dabei zusehen, wie ein Stockwerk nach dem anderen in die Höhe wächst. Auch bezahlt wird in Raten. "Damit soll gesichert werden, dass das Objekt auch tatsächlich fertiggestellt wird. Aber genau dort liegt in vielen Fällen das Problem. Wenn das freigegebene Geld zur Bedienung der Baukosten nicht ausreicht, folgt immer wieder der Konkurs", erklärt Wohnrechtsexpertin und Rechtsanwältin Sandra Cejpek.

Die Auszahlung des Kaufpreises ist im Bauträgervertragsgesetz (BTVG) geregelt. Hier ist auch ein Haftrücklass vorgeschrieben: Der Bauträger muss dem Käufer zur Sicherung von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen einen Haftrücklass von mindestens zwei Prozent des Kaufpreises gewähren. Diesen überweist er erst nach drei Jahren - wenn innerhalb dieser Frist keine Mängel auftreten oder diese behoben werden.

Einfamilienhaus bauen
Am besten wird ein Generalunternehmer mit der Errichtung beauftragt, denn dann hat man nur einen Ansprechpartner. "Wenn an der Fassade ein Balkongitter montiert wird und sich dann im Stockwerk darunter ein Wasserfleck bildet, können das der Fassadenbauer, der Spengler oder die Fensterfirma zu verantworten haben", bringt Cejpek ein Beispiel. Gibt es einen Generalunternehmehmer, muss sich dieser um die Ursachenforschung und die Mängelbehebung kümmern.
Auch Häuslbauer können einen Haftrücklass vereinbaren. Üblich ist es, drei bis fünf Prozent der Summe bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist einzubehalten.

Mängel bekannt geben
Auch beim Einfamilienhausbau ist eine Zahlung in Etappen möglich, zum Beispiel nach Fertigstellung des Kellers und des Rohbaus. Treten Baumängel auf, kann man bis zu deren Behebung einen Teil der Forderung der Professionisten einbehalten. "Wird man sich über das Vorliegen von Baumängeln nicht einig, wird der Unternehmer in der Regel den einbehaltenen Teil seines Werklohns einklagen und die Frage der Mängelbehebung wird vor Gericht geklärt", erklärt Cejpek.

Gewährleistung beachten
Ist das Haus fertig, übernimmt der Eigentümer sein Domizil. Vor der Bauabnahme sollte eine Endprüfung durch einen Sachverständigen erfolgen. Die Gewährleistungspflicht des Unternehmens endet drei Jahre nach der Übergabe. Bei versteckten Mängeln - also solchen, die aufgrund von Bau-Fehlern entstehen, bei der Bauabnahme aber noch nicht sichtbar sind - endet die Frist erst nach 30 Jahren. Auch vor Ablauf dieser Gewährleistungsfrist sollte noch einmal eine Begehung mit den Professionisten stattfinden. Weigert sich dieser, kann man eine gerichtliche Beweissicherung durchführen lassen.

Schadenersatz fordern
Auftraggeber haben auch einen Anspruch auf Schadenersatz für mangelhafte Ausführung und die Folgeschäden. "Hier muss man jedoch nachweisen, dass tatsächlich der Unternehmer schuld ist oder zumindest nicht sorgfältig gearbeitet hat", so Cejpek.

Schadenersatz muss man ebenfalls innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels geltend machen. Bei verstecken Mängeln kann man Schadenersatzansprüche bis zu 30 Jahre nach der Übergabe geltend machen. Sollten danach Mängel auftreten, sind diese - selbst wenn sie eindeutig zugeordnet werden können - nicht mehr durchsetzbar.

(Langfassung erschienen in der IMMO-Printausgabe vom 27. März 2010)