Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverband, gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon.
Ich bin Mieterin eines Genossenschaft-Reihenhauses. Zwei der Objekte wurden neu vergeben und im Zuge dessen wurde jeweils ein Elektro-Befund gemacht. Die Häuser sind keine 20 Jahre alt, ist das wirklich notwendig? Die Kosten wurden auf alle Mieter überwälzt. Ist das erlaubt?
Bei Vermietung einer Wohnung ist sicherzustellen, dass die elektrische Anlage in der Wohnung den Bestimmungen des Elektrotechnikgesetzes (ETG) entspricht. Daher muss die elektrische Anlage überprüft werden. Werden Mängel festgestellt, sind diese zu beheben. Erst wenn die Mängelfreiheit der Anlage festgestellt worden ist, entspricht sie den Bestimmungen des ETG. Der Vermieter ist verpflichtet, die allgemeinen Teile im ortsüblichen Zustand zu erhalten. Dies betrifft auch die Steigleitungen für Strom. Im Mietobjekt selbst hat der Vermieter ernste Schäden des Hauses und erhebliche Gesundheitsgefahren zu beseitigen. Entspricht die elektrische Anlage nicht den Bestimmungen des ETG muss der Vermieter bei Neuvermietung die Mängel beheben. Die Kosten kann er über den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag verrechnen.
Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung, die ich gerne kaufen würde. Das Haus wurde vor über zehn Jahren errichtet. Die Genossenschaft sagt, ich kann nicht kaufen, weil ich noch nicht seit zehn Jahren Mieter bin. Ich bin tatsächlich nicht der Erstmieter und erst seit wenigen Jahren in der Wohnung, aber das spielt beim Miet-Kauf-Modell doch keine Rolle, oder?
Nach den Bestimmungen des WGG haben die Mieter nur bei Vorliegen von mehreren Voraussetzungen einen durchsetzbaren Anspruch auf Kauf ihrer Mietwohnung: Die Erstüberlassung muss in Miete erfolgt sein und der Erstbezug der Wohnung muss mindestens zehn Jahre her sein. Die Genossenschaft muss Grundstückseigentümerin sein und der Erwerber muss alle Verpflichtungen der Genossenschaft übernehmen – dies bedeutet vor allem, dass alle auf der Wohnung noch aushaftenden Darlehen übernommen werden müssen. Außerdem muss der Kaufpreis angemessen sein und die Wohnung muss mit Zuhilfenahme öffentlicher Mitteln errichtet worden sein. Weiters muss die Förderung zum Zeitpunkt des Kaufes noch aufrecht sein. Beim Erstbezug muss neben den laufenden Mieten ein Einmalbetrag in der Höhe von 50 Euro wertgesichert bezahlt worden sein. Liegen die Voraussetzungen für den Anspruch vor, kann der Mieter frühestens zehn Jahre nach Mietbeginn bzw. Erstbezug beantragen, dass ihm das Eigentum an seiner Mietwohnung übertragen wird. Dies kann in Form eines einfachen Schreibens an die Genossenschaft erfolgen.
Ich habe meine Eigentumswohnung auf fünf Jahre befristet vermietet. Der Mieter würde gerne um weitere fünf Jahre verlängern. Worauf muss ich achten, damit der Vertrag nicht unbefristet wird? Muss ich einen neuen abschließen oder genügt ein Zusatz?
Aufgrund der derzeitigen gesetzlichen Lage können befristete Mietverträge schriftlich beliebig oft verlängert werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang aber, dass die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren eingehalten werden muss. Sollten Sie die Frist übersehen haben, würde dies bedeuten, dass sich das Mietverhältnis einmalig auf drei Jahre erneuern würde. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre wieder nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Dauer verlängert. Ob Sie einen neuen Mietvertrag abschließen oder einen Zusatz, in dem eindeutig eine weitere Befristung vereinbart wurde, ist egal. Im Zusatz sollte aber ein eindeutiger Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag enthalten sein.
Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses. Für die allgemeinen Flächen wie den Kinderspielplatz gibt es eine Benützungsregelung. Wie kann man diese ändern?
Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (§ 17 WEG) können sämtliche Eigentümer schriftlich eine Vereinbarung über die Benützung der allgemeinen Teile der Liegenschaft treffen. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Benützungsregelung durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers nicht berührt wird. Eine rechtswirksam zustande gekommene Benützungsvereinbarung kann entweder wieder durch Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer oder auf Antrag eines Wohnungseigentümers aus wichtigen Gründen durch das Gericht abgeändert werden.
DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760 28.7.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr Christian Wolf, Jurist bei der Hausverwaltung IMV