Für eine sehr gute Lage oder besondere Qualität der Wohnung und des Hauses darf der Vermieter mehr Geld verlangen.
Wie hoch darf die Miete sein? Im Neubau wird die Höhe von Angebot und Nachfrage bestimmt. Für die klassische Altbauwohnung (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) gelten gesetzliche Obergrenzen. Der Richtwert ist in jedem Bundesland unterschiedlich und liegt in Wien derzeit bei 5,39 Euro pro Quadratmeter. Doch damit ist es nicht getan. Zu- und Abschläge können die Höhe der Miete beeinflussen.
Liegt die Wohnung in einer besonders guten Lage, darf der Vermieter einen Aufpreis verrechnen. In Wien hat die MA 25 verschiedene Lagen definiert, der Zuschlag liegt derzeit zwischen 0,0 und 7,99 Euro pro Quadratmeter. "Der Lagezuschlag wird über den Preis für einen Quadratmeter Bauland berechnet. Das Magistrat bekommt eine Kopie von jedem Kaufvertrag und weiß daher, wie viel in welchem Grätzel bezahlt wird", erklärt Thomas Fritzsche, Wohnrechtsexperte in der Wiener Kanzlei Proksch, Fritzsche und Partner. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kräftig angezogen haben, sind auch die Lagezuschläge stark gestiegen.
Auch wenn sich viele daran halten, sind diese Zahlen nicht rechtsverbindlich. "Es steht jedem Eigentümer frei, zu beweisen, dass ein höherer Zuschlag gerechtfertigt ist. Er müsste dafür das Gutachten eines Sachverständigen einholen", sagt Fritzsche. "Es gibt zum Beispiel nur einen Zuschlag für den gesamten ersten Bezirk. Aber eine Wohnung am Graben kostet natürlich mehr als ein Objekt außerhalb des Rings beim Karlsplatz."
Andere Zu- und Abschläge betreffen die Qualität der Wohnung selbst und ergeben sich aus dem Vergleich mit der gesetzlichen Normwohnung (Kategorie A, mindestens 30 ). Für einen hochwertigen Parkettboden darf der Vermieter ein bis zwei Prozent auf den Richtwert aufschlagen. Bei einem Erstbezug nach einer Generalsanierung muss der Mieter zehn Prozent mehr in Kauf nehmen. "Auch hier handelt es sich nicht um starre Regeln. Diese Sätze haben sich im Lauf der Zeit über die Rechtssprechung herauskristallisiert", sagt Anwalt Fritzsche.
Die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses und dessen Zustand sind ebenfalls relevant: Liegt ein Objekt im vierten Stock in einem Haus mit Lift, ist ein Zuschlag von neun Prozent gerechtfertigt. Für die gleiche Wohnung in einem Gebäude ohne Aufzug gibt es einen Abschlag von 7,5 Prozent. Für störende Dachschrägen muss der Vermieter bis zu fünf Prozent abziehen. Plus 2,5 Prozent gibt es für ein Kellerabteil. Manche Zuschläge – etwa ein Prozent für eine Gegensprechanlage oder einen Telefonanschluss – erscheinen seltsam. Das liegt daran, dass die Rechtssprechung bei der Normwohnung noch immer vom Standard zur Zeit ihrer Errichtung (vor 1945 bzw.1953) ausgeht.
Für die Befristung des Mietvertrages ist ein Abzug von 25 Prozent vorgesehen. "Es gibt immer wieder Vermieter, die das vergessen", sagt Fritzsche. In diesem Fall, oder wenn die Zuschläge für Lage oder Ausstattung zu hoch erscheinen, kann der Mieter die Höhe bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Bei einem unbefristeten Mietvertrag hat man drei Jahre ab Unterzeichnung dafür Zeit. Bei einem befristeten Vertrag endet die Frist sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter zu viel verlangt, muss er die Differenz zurückzahlen. "Hier kann es um viel Geld gehen. Bei einem befristeten Vertrag kann der Mieter zu Unrecht kassiertes Geld bis zu zehn Jahre rückwirkend einfordern." Ist eine Partei mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht einverstanden, kann sie zu Gericht gehen. Dieses bestellt dann einen Sachverständigen. "Ein Gutachten kostet im Schnitt zwischen 2000 und 4000 Euro", erklärt Fritzsche. "Es ist aber nicht automatisch so, dass der Verlierer alles zahlt. Ob und in welcher Höhe ein Kostenersatz zu leisten ist, entscheidet der Richter. Denn wenn sich jemand über 500 Euro Miete beschwert und im Gutachten kommt heraus, dass 450 Euro angemessen wären: Wer hat dann gewonnen?" Ein Kostenrisiko gibt es immer, den Weg zu Gericht sollte man sich daher gut überlegen.