Marktausblick und Prognosen

In puncto leistbares Wohnen liegt Österreich im europäischen Vergleich, laut dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (kurz: ÖVI), im Mittelfeld. "Knapp sechs Bruttojahresgehälter (30.000 Euro/ Mittelwert lt. Statistik Austria) sind erforderlich, um eine Standardwohnung (70 /Neubau) zu erwerben. In Frankreich benötigt man acht, in England zehn und in Israel mehr als zwölf", erklärt Andreas Wollein, ÖVI-Vorstand. Die Zahlen stammen aus dem property index 2015 des Beratungsunternehmens Deloitte. In den nächsten Jahren erwartet sich Wollein eine stabile, aber verhaltenere Nachfrage. Die Käufer im Allgemeinen sind durchaus kritischer und vorsichtiger geworden. IMMO hat bei Branchenexperten nachgefragt und die Prognosen für die einzelnen Immobilienbereiche zusammengefasst:

Wohnimmobilien

Nun ist durchatmen angesagt. Die Preise haben sich auf hohem Niveau eingependelt, Steigerungen werden nur im kleinen Rahmen erwartet. Der ÖVI eruierte vor Kurzem auch die durchschnittlichen Angebotspreise. Für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Wien muss man derzeit mit etwa 3500 Euro/ rechnen, bei einem Neubau sind es 4500 Euro/. Und auch hier liegt man noch im europäischen Mittelfeld. Doch richtig große Sprünge vermutet keiner in der Branche. Beim heimischen Immobilienunternehmen EHL geht man lediglich von einem leichten Preisanstieg aus, ortet aber auch einen Nachfrageüberhang am Wiener Markt. Den man darauf zurückführt, dass neue Projekte Mangelware sind und die Bevölkerung rasant wächst.

Stefan Brezovich und Johannes Endl von der ÖRAG kommen zu einem ähnlichen Fazit: "Ein erheblicher Teil der Gesamtnachfrage konzentriert sich auf sogenannte ,leistbare‘ Wohnimmobilien – das sind Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen im Preisbereich bis ca. 1000 Euro Gesamtmiete bzw. mit einem Kaufpreis unter 300.000 Euro. Besonders im Bereich der Mietwohnungen übersteigt die Nachfrage hier das verfügbare Angebot sehr deutlich." Die geringe Bautätigkeit sehen sie als sozialpolitisch bedenkliche Situation. "Leider wird eher das Gegenteil forciert. Anstatt durch Anreize und Liberalisierungen möglichst viel Neubau anzuregen, wird die Investitionsfreude durch laufend neue Reglementierungen und Steuergesetze weiter gedämpft." Dass Österreich ein Land der Mieter ist, ist hinlänglich bekannt. In diesem Bereich geht man heuer von einem moderaten und leichten Preisanstieg aus. Und auch hier sollen größere Sprünge aus heutiger Sicht ausbleiben.

Was passiert, wenn der Markt über ein ausreichendes Angebot verfügt, zeigt sich derzeit im Bereich der gehobenen Immobilien. Preise regulieren sich. "Bei Objekten, die länger am Markt sind, weil die Ausstattungs- oder Lagequalität nicht optimal ist oder die Grundrisse nicht passen, müssen sich Verkäufer auf größere Verhandlungsspielräume und deutlich längere Käufersuche einstellen; einige Projekte mussten auch schon im Preis reduziert werden", erklärt Brezovich. Dasselbe gilt für große und höherpreisige Mietwohnungen (über 1500 Euro Gesamtmiete). Die Nachfrage bleibt jedoch gerade in diesem Segment weiterhin positiv.

Neue Trends zeichnen sich ebenfalls ab – etwa in der Umnutzung. Wenn zum Beispiel aus einem ursprünglichen Bürokomplex ein Haus mit Wohnungen werden soll: "Hier entsteht ein für Wien weitgehend neues Marktsegment im oberen Preisbereich, das eine interessante Alternative zur typischen Neubauwohnung darstellt", erklärt Sandra Bauernfeind von EHL, Leitung Wohnimmobilien. In alternativen Nutzungsformen wie etwa Pop-up-Stores, Showrooms und eventgetriebene Mieternutzungen sieht EHL ebenfalls neues Potenzial.

Vorsorgewohnungen

Für Anleger sind Immobilien nach wie vor eine beliebte und vor allem nachhaltige Investmentvariante, weil es um reales Vermögen geht und es noch immer werthaltig ist. "Insbesondere Anleihen haben als relativ sichere Anlage an Attraktivität verloren und werden aufgrund langfristig steigender Zinserwartungen weiterhin unter Druck bleiben", bestätigt Gottfried Haber, Leiter der Forschungsabteilung Wirtschafts-, Budget- und Finanzpolitik an der Donau-Universität Krems (Interview S. 12). Brancheninsider erwarten sich in diesem Bereich eine konstant hohe Nachfrage, vor allem, so lange das Zinsniveau niedrig bleibt. Lediglich die Anforderungen an eine solche haben sich in den letzten Jahren geändert: "Im Trend liegen kleinere, kompakte Einheiten. Grund sind die gestiegenen Kosten beim Ankauf aber auch bei der Bewirtschaftung. Da die Gehälter der Käufer und Mieter nicht mitsteigen, müssen die Gesamtkosten über die reduzierte Fläche dargestellt werden. Auch der Trend zu Gemeinschaftsräumen und das Interesse für Zusatzleistungen wie Lieferservice oder Betreuungsleistungen steigt", sagt Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorgewohnungs GmbH. Außerdem sind die Kunden mittlerweile sehr gut informiert und differenzieren genau. Die größte Herausforderung ist, geeignete Liegenschaften zu finden, die noch ein attraktives Preis-/Leistungsverhältnis bieten. "Hier ist die Situation schon sehr angespannt. Der Trend zu Randlagen und neuen Lagen wie zum Beispiel dem 11. Bezirk in Wien wird daher anhalten", sagt Weinberger-Fritz.

Büromarkt

Die Durststrecke hält hier weiter an. Besonders die Neubauaktivität wird von sämtlichen Branchenexperten als zu gering beurteilt. Die meisten Vermietungen des letzten Jahres entfielen auf neue Stadtentwicklungsprojekte wie den Wiener Hauptbahnhof oder auch Objekte in der Donau-City.Erstbezugsflächen in neuen Flachbauten im mittleren Preissegment sind laut Alexander Fenzl von Otto Immobilien stark nachgefragt: "Doch leider gibt es gerade in diesem Segment derzeit kaum freie Flächen. Für 2016 erwarten wir den geringsten Zuwachs an Büroflächen seit Aufzeichnungsbeginn." Erst 2017 geht Fenzl davon aus, dass das Fertigstellungsvolumen wieder ansteigen wird. In weiterer Folge wird das auch dafür sorgen, dass die Leerstandsquoten leicht sinken werden – vor allem in älteren Bestandsgebäuden. Ähnliche Prognosen liefern die Experten von CBRE. "Wir erwarten uns 30.000 neue Büroflächen, was den Wiener Markt alles andere als belebt", sagt Felix Zekely, Head of Agency, der 2018 mit neuen 600.000 mit frischem Wind rechnet. Die Renditen liegen laut Otto Immobilien weiter bei einem Plus von sechs Prozent. "Zeitgemäß ausgestattete, gut öffentlich angebundene Büroprojekte zu vernünftigen Preisen verfügen nach wie vor über gute Vermietungsgrade. Leerstände werden zunehmend – wo dies möglich ist – anderen Nutzungen zugeführt. Wir gehen davon aus, dass sich die Leerstandsrate nicht wesentlich verändern wird und viele Büroflächen dem Markt durch Umnutzungen entzogen werden", erklärt auch ÖRAG-Vorstand Johannes Endl.

Logistik und Einzelhandel

Der heimische Markt erfreut sich auch heuer wieder bei nationalen und internationalen Investoren an hoher Beliebtheit. Besonders gefragt ist der Bereich Logistik, wo potenzielle Geldgeber seit ein paar Jahren gute Renditen erzielen. Auch hier ist sich die Branche einig: Potenzial gibt es genug. Vor allem die Nachfrage nach modernen Objekten in zentralen Großstadtlagen ist groß. "Die attraktivsten Standorte für Industrie- und Logistikimmobilien in Wien sind der Süden, der Südosten sowie das Umland. Rund 80 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet", beschreibt Tina Steindl, Bereich Industrie- und Gewerbeflächen bei Otto. Bei CBRE rechnet man sogar mit einem Entwicklungspotenzial in diesem Segment von 130.000 im Großraum Wien.

Flächen für den Einzelhandel sind ebenfalls gesucht. Hier sind vor allem städtische Toplagen mit hoher Frequenz wie etwa das Goldene Quartier, Kohlmarkt und Tuchlauben für Unternehmen interessant. Laut dem Retail-Marktbericht von Otto Immobilien werden in Prime-Lagen von Luxuslabels bereits , Liebhaberpreise‘ von mehr als 400 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt.

Mit großen Überraschungen rechnet die Branche heuer nicht. Eine fokussierte Positionierung auf Kernmärkte und das Nachjustieren des eigenen Portfolios werden heuer auf den To-do-Listen ganz weit oben stehen. Käufer und Mieter können 2016 durchschnaufen. Denn, auch da sind sich die Experten einig, große Erhöhungen werden heuer, nach den doch teilweise starken Anstiegen der vergangenen Jahre, nicht erwartet. Was bleibt ist die Sicherheit, dass sich investieren lohnt. Nicht nur, weil die Zinsen derzeit gut stehen, sondern weil Immobilien noch immer eine nachhaltige und werthaltige Anlage darstellen. 2016 scheint also wirklich gut zu werden.