Kann man die Miete rückwirkend erhöhen?

Ich habe im Jahr 2010 ein Einfamilienhaus vermietet und die Miete indexgesichert. Wann darf sie nun angehoben werden? Was passiert, wenn ich den Stichtag verpasst habe: Wie lange zurück darf ich die Differenz nachfordern?

Ob und unter welchen Voraussetzungen der Mietzins angehoben werden darf, hängt von der im Mietvertrag abgeschlossenen Wertsicherungsklausel ab. Wurde etwa festgelegt, dass eine Erhöhung vorgenommen werden kann, wenn die Steigerung des Verbraucherpreisindex seit dem Mietvertragsabschluss (bzw. seit der letzten Erhöhung) mehr als fünf Prozent beträgt, ist der Monat zu ermitteln, für den dieses Kriterium zutrifft. Die Werte des Verbraucherpreisindex erfährt man bei der Statistik Austria, im Internet unter www.statistik.at. Die Erhöhung kann innerhalb der Verjährungsfrist bis zu drei Jahre rückwirkend verlangt werden. Im Rahmen der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (etwa bei der Vermietung von Altbauwohnungen) ist vorgeschrieben, dass der Vermieter spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin ein Erhöhungsbegehren schriftlich bekannt gibt. Diese Regelung findet aber bei der Vermietung von Einfamilienhäusern keine Anwendung, sofern nicht eine analoge Anwendung im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ich bin Eigentümerin eines Zinshauses. Die Verwaltung überweist mir regelmäßig die Mieteinnahmen. Muss ich diese als Mietzinsrücklage ansparen und wenn ja, für wie lange? Was passiert, wenn das Haus verkauft wird: Muss dieses Geld dann übergeben werden?

Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres in der Hauptmietzinsabrechnung stellt die Mietzinsreserve (oder den -abgang) dieses Jahres dar. Die Kosten von notwendigen Erhaltungsarbeiten sind aus den Reserven zu decken, die in den letzten zehn Jahren erzielt wurden. Die Mietzinsreserve ist aber kein Sondervermögen, sondern bloß eine rechnerische Größe, die bei mietrechtlichen Entscheidungen als Grundlage herangezogen wird. Mangels besonderer Vereinbarung ist daher bei einem Eigentümerwechsel der frühere Eigentümer verpflichtet, die Rechnungsunterlagen, nicht aber die Mietzinsreserve als Aktivum auszufolgen.

Ich vermiete meine voll möblierte Eigentumswohnung an Studenten. Immer wenn sie ausziehen, machen sie nur oberflächlich sauber. Vorhänge werden nicht gewaschen und Küchenkästen nicht ausgewischt. Welche Regeln gibt es eigentlich zur Rückstellung?

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung geräumt an den Vermieter zurückzustellen. Dabei wird häufig eine Rückstellung in besenreinem Zustand, also mit dem Besen grob gereinigt, vereinbart. Grundregel ist, dass der Mieter den Mietgegenstand in dem Zustand zurückzustellen hat, wie er ihn angemietet hat, vermindert um die gewöhnliche Abnützung. Der Mieter hat also für die üblichen Gebrauchsspuren nicht aufzukommen. Er haftet aber für übermäßige Abnützung und Missbrauch. Wird die Wohnung vom Mieter übermäßig abgenützt zurückgegeben, hat der Vermieter ihm gegenüber einen Schadenersatzanspruch. Sofern eine Kaution hinterlegt wurde, wird eine offene Schadenersatzforderung zu einem Abzug bei der Kaution führen.

Ich bin Mieterin einer Wohnung und habe desolate Fenster. Wer beurteilt und entscheidet, ob eine Reparatur ausreicht oder ob ein Tausch notwendig ist? Wer bezahlt das?

Grundsätzlich fällt nach dem Mietrechtsgesetz die Erhaltung von allgemeinen Teilen des Hauses in die Pflicht des Vermieters. Zu diesen Teilen gehören auch die Außenhaut der Baulichkeit und somit auch die Außenfenster. Im Streitfall könnte nur in einem Verfahren geklärt werden, zu welchen vielleicht noch zusätzlich notwendigen Maßnahmen der Vermieter verpflichtet ist. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen, zu denen ein Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, können über ein Außerstreitverfahren durchgesetzt werden. In Wien ist dafür die Schlichtungsstelle bei der Magistratsabteilung 50 zuständig.

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