Pflichtprogramm: Die Hausaufgaben vor dem Hauskauf

Bei manchen dauert es nur ein paar Wochen, bei anderen zieht sich die Suche nach der richtigen Immobilie über mehrere Jahre. Ist das perfekte Domizil gefunden, braucht man noch ein wenig Geduld. Bis der Kauf tatsächlich abgeschlossen ist, muss man im Durchschnitt mit drei bis sechs Monaten rechnen.

Unerlässlich vor der Unterschrift des Kaufvertrages ist der Blick ins Grundbuch. Denn hier steht, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist und ob überhaupt schon Wohnungseigentum begründet wurde. „Im Grundbuchauszug sieht man, ob die Liegenschaft mit Hypotheken oder Dienstbarkeiten belastet ist. Auch Nutzungsrechte Dritter können hier vermerkt sein“, erklärt die Wiener Rechtsanwältin und Ratgeber-Autorin Christina Drösler. Im Grundbuch kann auch ein vom Gesetz abweichender Aufteilungsschlüssel für die Betriebskosten vermerkt sein. Wer eine Wohnung kauft, muss sich an bestehende Vereinbarungen halten. Das gilt auch für die Regelungen im Wohnungseigentumsvertrag. Ein Beispiel: Grundsätzlich bezahlt die Eigentümergemeinschaft den Austausch von kaputten Fenstern. Es könnte jedoch vereinbart worden sein, dass jeder selbst für die Erhaltung seiner Fenster und die entstehenden Kosten zuständig ist. Die Lektüre des Wohnungseigentumsvertrages ist also ebenfalls unerlässlich.

Käufer sollten sich nicht nur auf die Wohnung konzentrieren, sondern das ganze Gebäude unter die Lupe nehmen. „Erkundigen Sie sich, ob es Rücklagen gibt und ob größere Investitionen geplant oder notwendig sind“, betont Drösler. „Sonst kann ein vermeintliches Schnäppchen schnell sehr teuer werden.“

Wer sich für ein Einfamilienhaus interessiert, sollte sichergehen, dass die Bebauungsbestimmungen eingehalten wurden. „Und man muss sich überlegen, ob man die Immobilie auch nach den eigenen Wünschen umgestalten kann. Wenn man ein Haus aufstocken möchte, aber auf diesem Grundstück nicht so hoch bauen darf, macht der Kauf wahrscheinlich wenig Sinn“, sagt Drösler.

All diese Recherchen sollten Interessenten erledigt haben, bevor sie ein Kaufanbot abgeben. Ernst wird es nämlich nicht erst bei der Vertragsunterzeichnung. Wer ein Kaufanbot unterschreibt, bestätigt damit, dass er die Immobilie zum bekannt gegebenen Preis erwerben möchte. Nimmt der Verkäufer dieses Anbot an, ist damit der Vertrag zustande gekommen und für beide Seiten bindend. Das ist vielen nicht klar.

„Ein junges Ehepaar hat ein Kaufanbot für ein Haus unterschrieben und ein paar Wochen später gemerkt, dass die Lage doch nicht ideal ist. Außerdem haben sie die Finanzierung der Bank nicht bekommen“, berichtet Drösler. „Die beiden konnten sich mit der Verkäuferin einvernehmlich einigen, aber so etwas geht nicht immer so glimpflich aus.“

Um Probleme zu vermeiden, kann man im Anbot festhalten, dass unter bestimmten Bedingungen ein Rücktritt möglich ist. Üblich sind Phrasen wie „vorbehaltlich der Finanzierung durch meine Bank“ oder „vorbehaltlich der Einigung über alle Punkte des Vertrags“.

Nicht mit einem Anbot zu verwechseln ist der Besichtigungsschein, den manche Makler nach dem Rundgang durch das Objekt vorlegen. Diese Unterschrift verpflichtet zu nichts. Man bestätigt damit nur, dass einem der Makler die Immobilie gezeigt hat.

Vor besonders übereilten Entscheidungen bewahrt das Konsumentenschutzgesetz Käufer eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes: Wer gleich bei der ersten Besichtigung unterschreibt, kann innerhalb einer Woche mit einem eingeschriebenen Brief seinen Rücktritt erklären, ohne dass ihm Kosten entstehen. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur, wenn das Anbot tatsächlich am Tag der Erstbesichtigung abgegeben wurde. Unterschreibt man erst am nächsten Morgen, gibt es diese Rücktrittsmöglichkeit nicht mehr. Sind alle Fragen geklärt, wird schließlich der Kaufvertrag unterzeichnet. Die Kosten für die Vertragserrichtung und die Eintragung ins Grundbuch trägt in der Regel der Käufer. „In der Praxis kann daher meist der Käufer den Vertragserrichter aussuchen“, sagt Drösler. Dieser Rechtsanwalt oder Notar fungiert häufig auch als Treuhänder: Er eröffnet ein spezielles Treuhandkonto, auf das der Kaufpreis erlegt wird. Sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder alle Unterlagen soweit vorliegen, dass sichergestellt ist, dass die Eintragung erfolgen kann, bekommt der Verkäufer sein Geld. Nun hat die Immobilie endgültig den Besitzer gewechselt.