Das ändert sich für Immobilienbesitzer 2016

Grunderwerbsteuer

Die wahrscheinlich auffälligste Änderung, die bereits im Vorjahr zu einer Schenkungswelle geführt hat, ist die Neuberechnung der Grunderwerbsteuer. Diese fällt bei Vererbung oder Schenkung, d.h. bei unentgeltlichen Übertragungen eines Grundstückes innerhalb der Familie, für die neuen Besitzer an. Bis zum Jahreswechsel wurden dafür pauschal zwei Prozent vom dreifachen (niedrigen) Einheitswert herangezogen. Mit 1. Jänner 2016 wird anstelle dessen der Grundstückswert herangezogen – der in den meisten Fällen um einiges höher angesiedelt ist. Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partner bei TPA Horwath, veranschaulicht die Veränderung anhand eines Beispiels: Ein idyllisches Einfamilienhaus in Kitzbühel wurde im Jahr 1980 gebaut und steht auf rund 3200 Grundfläche. Das Objekt wurde nicht als Hauptwohnsitz verwendet. "Angenommen, die Inhaber schenken das Haus innerhalb der Familie im Jahr 2015, würde die Grunderwerbsteuer rund 6900 Euro betragen. Im Jahr 2016 müssten dafür 68.497 Euro mehr bezahlt werden", rechnet Fuhrmann vor.

Beispiel: Einfamilienhaus in Kitzbühel, 3215 m², Grundfläche, kein Hauptwohnsitz

Alt: 2 Prozent vom dreifachen Einheitswert Einheitswert 115.000 € → 2 % von 3 × 115.000 € = 6900 € GrESt

Neu: Grundstückswert nach Stufentarif Grundstückswert 2.432.774 € → laut Stufentarif (1250 € + 3000 € +71.147 €) = 75.397 € GrESt

Der Unterschied zwischen Einheitswert und Grundstückswert wird offensichtlich. Um letzteren errechnen zu können, gibt es drei Methoden:

• Pauschalwertmodell (Addition von Bodenwert und Gebäudewert gemäß der Formel aus der Grundstückswert-Verordnung)
• Ableitung aus dem Immobilienpreisspiegel der WKÖ (ab 2017 Statistik Austria)
• Gutachten eines Sachverständigen, der einen geringeren Verkehrswert nachweist

Welche Methode man zur Berechnung wählt, bleibt einem selbst überlassen. "Es gilt das freie Wahlrecht. Man sollte die Varianten durchrechnen und die günstigste nehmen", rät Fuhrmann. Ist der Grundstückswert errechnet, wird der Stufentarif für unentgeltliches Erwerbe (wie Erbschaften und Schenkungen) angewandt: Für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert werden 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent und ab 400.000 Euro 3,5 Prozent herangezogen.

Wird alles teurer? "Bei substanziellen Wertbeträgen, beispielsweise über 400.000 Euro, kann in Bargeld schon recht viel zusammenkommen. Bei diesen Grundstücken ist der Unterschied zum Vorjahr sicherlich am größten. Liegenschaften und Eigentumswohnungen mit geringem Wert in weniger exponierten Lagen können potenziell etwas billiger geworden sein. Hier reden wir aber von wenigen Hundert Euro", sagt Rechtsanwalt Georg Röhsner (Eversheds).

Wie der Zulauf zu Experten auf diesem Gebiet zeigt, ist die Transparenz und Nachvollziehbarkeit des neuen Systems noch ausbaufähig. "Vor Jahresende war gar nicht mehr die Zeit vorhanden, jeden Einzelnen seriös zu beraten. Man muss sich jeden Fall individuell anschauen. Dass es diesbezüglich Beschwerden gegeben hat, kann ich verstehen", meint Rechtsanwalt Thomas Sochor von der Kanzlei Scheuch & Sochor.

Immobilienertragsteuer

Wer ein Grundstück (Grund und Boden, Gebäude, Eigentumswohnungen oder Baurechte) verkauft, für den fällt seit April 2012 die Immobilienertragsteuer an. Der Verkaufserlös wird mit einem bestimmten Prozentsatz besteuert. Mit 1. Jänner 2016 erhöhte sich die Steuerbelastung:

• Altfall (Anschaffung vor dem 31.3.2002): 3,5 % → ,4,2 %
• Umwidmungen: 15 % → 18 %
• Neufall: 25 % → 30 %

Je nach Immobilienwert kann das spürbar ins Geld gehen. Etwa beim Haus in Kitzbühel (siehe unten): Hätten die Besitzer das Objekt im Vorjahr verkauft, hätten sie 24.500 Euro weniger Immo-ESt bezahlt.

Beispiel: Einfamilienhaus in Kitzbühel, Ankauf 1981, kein Hauptwohnsitz, Verkaufserlös 3,5 Mio €

Alt: 3,5% vom Verkaufserlös (Altfall) = 122.500 € Immo-ESt

Neu: 4,2% vom Verkaufserlös (Altfall) = 147.000 € Immo-ESt

„Es gibt weiterhin Befreiungstatbestände: Bei selbst errichteten Gebäuden oder bei der Nutzung als Hauptwohnsitz – bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend – muss keine Zahlung geleistet werden“, erklärt Thomas Sochor.

Der Inflationsabschlag wurde mit Jahreswechsel ebenso gestrichen. „Wenn ich eine Liegenschaft länger als zehn Jahre im Eigentum hatte, gab es die Möglichkeit, für jedes darüber hinausgehende Jahr zwei Prozent des Veräußerungsgewinnes als Inflationsabschlag abzuziehen“, erläutert Georg Röhsner. Wäre das Haus in Kitzbühel, das 34 Jahre lang im Besitz der Inhaber war, 2015 verkauft worden, hätten also 48 Prozent vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden können und lediglich der Rest versteuert werden müssen. Dies fällt nun weg – und der gesamte Veräußerungsgewinn wird als Bemessungsgrundlage herangezogen.

„Mit dem Entfall des Inflationsabschlages kommt es neben der Erhöhung des Steuersatzes noch zu einer zusätzlichen Verbreiterung der Bemessungsgrundlage. Das ist wirklich massiv“, sagt Karin Fuhrmann. „Die Immo-ESt wurde ursprünglich eingeführt, um Gewinne von Liegenschaftsspekulationen zu besteuern. Nun zahlt man einen erheblichen Steuerbetrag, obwohl sich der reale Wert der Liegenschaft vielleicht gar nicht verändert hat – das ist letztlich eine Vermögenssubstanz-Besteuerung“, ergänzt Georg Röhsner.

Abschreibungen

Wer eine Anschaffung leistet, kann im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen – und zwar auf jenen Zeitraum bemessen, der der voraussichtlichen Lebensdauer entspricht. Die Anschaffungskosten eines Gebäudes, z. B. eines Zinshauses, wurden bis Jahresende 2015 zu 80 Prozent dem Gebäude und zu 20 Prozent dem Grund und Boden zugeordnet. Mit 1. Jänner 2016 ändert sich das Aufteilungsverhältnis: Der Grundanteil steigt auf 40, der Gebäudeanteil sinkt auf 60 Prozent. „Dadurch wird die Bemessungsgrundlage für die AfA reduziert und somit die Möglichkeit verringert, den ursprünglichen Kaufpreis zumindest teilweise als Ausgabe in die Steuererklärung einzubringen“, bilanziert Georg Röhsner (Eversheds). „Allerdings bietet die Änderung Rechtssicherheit, weil der Anteil von Grund und Boden im Gegensatz zu vorher im Gesetz verankert ist“, erklärt Karin Fuhrmann (TPA Horwath).

Abweichungen gibt es bei Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern und einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für baureifes Land unter 400 Euro – hier beträgt der Grundanteil weiterhin 20 Prozent. Für Gebäude mit mehr als 100 Wohn- und Geschäftseinheiten beträgt der Grundanteil 30 Prozent. Die neue Regelung gilt auch für bereits in Nutzung befindliche Liegenschaften. Durch ein Gutachten ist es möglich, einen anderen Anteil von Grund und Boden nachzuweisen.

Beispiel: Zinshaus im 2. Bezirk in Wien, Bj. 1900, letzte Sanierung 2010, mehr als 10 Wohneinheiten

Alt: Verhältnis Grundanteil/Gebäude 20/80 → AfA 2015 = 33.253 €

Neu: Verhältnis Grundanteil/Gebäude 30/70 → AfA ab 2016 = 29.096 €

→ bis zu 2078 € mehr Steuer/Jahr

Ob Dacherneuerung, Wärmedämmung oder andere Maßnahmen, die den Nutzungswert einer Immobilie erhöhen – diese Instandsetzungskosten müssen ebenso wie Instandhaltungskosten (kleinere Reparaturen, die jährlich anfallen, nur wenn freiwillig verteilt und nicht sofort abgeschrieben wird) nun anstelle von zehn auf fünfzehn Jahre abgeschrieben werden. „Wenn jemand ein Zinshaus hat, muss er die Sanierungsarbeiten länger abschreiben. Für die Finanz ist das gut, für den Investor oder Hauseigentümer natürlich schlechter“, sagt Thomas Sochor (Scheuch & Sochor).