Darf die Verwaltung extra Buchhaltungskosten verrechnen?

Jeden zweiten Montag beantworten Wohnrechtsexperten Fragen unserer Leser am KURIER-Wohntelefon unter der Nummer 01/52 65 760. Beim letzten Termin war Daniela Kager von Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte am Apparat. Hier die Fragen und Antworten zum Nachlesen:

Vor zwei Jahren haben wir eine neue Hausverwaltung bekommen. Heuer hat diese plötzlich extra Buchhaltungskosten verrechnet, weil diese Arbeiten ausgelagert wurden. Die Verwaltung hat zwar versprochen, dass das nur eine Ausnahme war, aber das ist doch trotzdem nicht unser Problem, oder? Können wir das Geld zurückfordern?
Daniela Kager: Ich rate Ihnen, im Verwaltervertrag zu prüfen, ob eine konkrete Vereinbarung in diesem Zusammenhang getroffen wurde. Gibt es keine entsprechende Regelung, hat die Hausverwaltung die Buchhaltung zu erledigen. Lagert sie diese Arbeiten ohne vertragliche Grundlage oder entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft an einen Dritten aus, sind diese Kosten auch nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen. Für Streitigkeiten über die Abrechnung der Hausverwaltung ist das Außerstreitgericht zuständig. Stellt sich heraus, dass der Eigentümer zu viel bezahlt hat, wird dieser Überschuss im Regelfall für die nächste Betriebskostenperiode gutgeschrieben. Gegenteiligenfalls wäre die Rückforderung des zuviel bezahlten Betrages bei Gericht einzuklagen.

Ich habe meine Neubauwohnung vermietet. Welche Ausgaben gehören zu den Betriebskosten? Welche Posten darf ich dem Mieter verrechnen?
Daniela Kager: Bei Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegen, dürfen ausschließlich die in § 21 MRG aufgezählten Betriebskosten verrechnet werden. Das sind die Ausgaben für Wasserversorgung, Verbrauchsermittlung, Rauchfangkehrer, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung, Versicherungen, Verwaltungsauslagen und Hausbetreuung. Öffentliche Abgaben, wie die Grunderwerbsteuer oder die Wiener Gebrauchsabgabe gehören nicht zu den Betriebskosten. Vermieter sind jedoch dazu berechtigt, auch diese Posten auf den Mieter "überzuwälzen". Bei Wohnungen, die dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, das sind in vielen Fällen die "Neubauten", sind die Betriebskosten nicht gesetzlich definiert. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat jedoch entschieden, dass der Vermieter alle Beträge vorab klar zu definieren hat, die er dem Mieter weiterverrechnen möchte. Eine zu unkonkrete Betriebskostenbestimmung im Mietvertrag könnte daher rechtsunwirksam sein.

In unserer Eigentumsanlage gibt es eine Sandkiste, die aber nur von einigen Kindern genützt wird. Der Sand ist ständig verschmutzt und voll mit Katzenkot, weil die Eltern die Kiste nie mit der Plane abdecken. Die Verwaltung tauscht daher den Sand ständig aus. Ich finde das unmöglich, schließlich müssen alle Miteigentümer anteilig mitzahlen. Was kann ich als einzelner Eigentümer tun?
Daniela Kager: Die in der Hausanlage aufgestellte Sandkiste zählt zu den sogenannten allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Deren Erhaltung ist Teil der ordentlichen Verwaltung (§ 28 WEG), die üblicherweise von der Hausverwaltung wahrgenommen wird. Über Änderungen in diesem Bereich entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit.Im Rahmen einer Eigentümerversammlung könnte diskutiert und abgestimmt werden, ob und wie die Sandkiste weiter verwendet werden soll. Die Entfernung wäre aber wohl eine sehr drastische Maßnahme. Sinnvoller wäre es wahrscheinlich, die Sandkiste zu belassen und eine vernünftige Betreuung zu organisieren, sodass die laufenden Kosten für Sanderneuerung, etc. gering gehalten werden können. Das wird kostengünstig nur auf dem Prinzip der freiwilligen Mithilfe einzelner Eigentümer möglich sein. Diese Aufgabe kann – falls vorhanden – ein Hausmeister übernehmen. Die Betreuung der Sandkiste durch einen Dritten wird jedenfalls unverhältnismäßig viel teurer sein als das regelmäßige Wechseln von verschmutztem Sand.