Darf der Hausbesorger Dienstwohnung als Abstellraum nutzen?

Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer größeren Anlage. Seit zwei Jahren ist ein Erdgeschosslokal an einen Frisör vermietet. Seitdem ist der Wasserverbrauch dreimal so hoch. Den meisten Eigentümern ist das egal, weil sie ihre Wohnungen vermietet haben und die Mehrkosten auf Mieter überwälzen. Ist es sinnvoll, in meine Wohnung einen Wasserzähler einbauen zu lassen?

Es besteht die Möglichkeit, dass Wohnungseigentümer die Aufteilung von Aufwendungen, die vom Verbrauch abhängig sind, auch nach dem tatsächlichen Verbrauch festzulegen. Der jeweilige Anteil am Gesamtverbrauch muss allerdings mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden können. Wenn die Eigentümer einen derartigen Beschluss fassen wollen, ist eine Mehrheit von zwei Dritteln, berechnet nach den grundbücherlichen Anteilen der Miteigentümer, erforderlich. Falls in Ihrer Wohnhausanlage kein Beschluss zustande kommt, wird es folglich auch nicht sinnvoll sein, dass Sie in Ihrer Wohnung einen Wasserzähler einbauen lassen.

In unserem Eigentumshaus ist die Wohnung im Erdgeschoß seit 1992 an den Hausmeister vermietet. Dieser wohnt dort nicht, sondern nutzt die Räume lediglich als Abstellkammer. Gibt es eine Möglichkeit, seinen Vertrag zu kündigen?

Für Dienstverhältnisse, die mit Hausbesorgern vor dem 30.6.2000 geschlossen wurden, gilt das Hausbesorgergesetz. In diesen Fällen ist dem Hausbesorger eine Dienstwohnung zur Verfügung zu stellen. Der Hausbesorger steht unter einem besonderen Kündigungsschutz. Eine Kündigung ist nur aus „erheblichen Gründen“ möglich, etwa dann, wenn der Hausbesorger einen Schaden für Haus, Hauseigentümer oder Hausbewohner herbeigeführt hat, „im Dienst untreu“ ist oder wenn er strafbare Handlungen begeht. Für eine generelle Auflassung des Hausbesorgerpostens müssen wichtige Gründe vorliegen. Laut Judikatur gelten die Kündigungsschutzbestimmungen auch dann, wenn das Wohnbedürfnis anderweitig gedeckt ist. Eine Kündigung, weil er dort nicht mehr wohnt, wird schwer möglich sein.

Ich vermiete eine Wohnung. Im Mietvertrag steht, dass der Mieter den Mietgegenstand und das Zubehör erhalten muss. Nun ist ein Griff bei der Waschmaschine abgebrochen. Wer muss die Reparaturkosten dafür übernehmen?

Den Mieter treffen an sich gewisse Wartungs- und Erhaltungspflichten. Verpflichtungen, die gesetzlich der Vermieter zu erfüllen hat, dürfen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) nicht auf den Mieter überwälzt werden. Oft sind derartige Fragen schwierig zu beantworten und nur gerichtlich zu klären.

In unserer Wohnhausanlage wohnt jemand, der nicht Eigentümer ist, sondern nur ein Wohnungsrecht hat, das im Grundbuch eingetragen ist. Darf die Person an Eigentümerversammlungen teilnehmen?

Eine Person, der ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Fruchtgenussrecht eingeräumt wurde, kann auch dann, wenn dieses Recht im Grundbuch eingetragen ist, nicht an der Versammlung der Eigentümer teilnehmen. Es besteht aber die Möglichkeit, dass der Eigentümer der Wohnung dem Wohnungsberechtigten eine Vollmacht zur Teilnahme an der Versammlung erteilt. Diese Vollmacht muss schriftlich ausgestellt werden und darf nicht älter als drei Jahre sein.

Ich bin Vermieter. Nun sind die Außenjalousien kaputt geworden. Wer muss die Kosten dafür tragen?

Vorerst muss geprüft werden, inwieweit das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Im Vollanwendungsbereich ist der Vermieter zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses verpflichtet. Dazu gehören auch Rollbalken sowie Außenjalousien. Bei Objekten, die nur teilweise oder gar nicht dem Anwendungsbereich des MRG unterliegen, kommt dem Vermieter ebenfalls eine Verpflichtung zur Erhaltung zu. Er könnte diese aber vertraglich ausschließen oder auf den Mieter überbinden. Der Mieter müsste damit aber einverstanden sein.