Betriebskosten: Stimmt Ihre Abrechnung?

Damit das Stiegenhaus sauber, die Grünanlagen gepflegt sind und die Mistkübel pünktlich geleert werden, entrichten Mieter Betriebskosten an ihre Hausverwaltung. Ob diese monatlichen Vorauszahlungen angemessen waren, zeigt die jährliche Abrechnung: Sie offenbart die tatsächlichen Kosten und muss bis spätestens 30. Juni vorliegen.

Was verrechnet werden darf, legt das Mietrechtsgesetz (MRG) fest. "Dieses gilt für den Vollanwendungsbereich, also die klassische Altbauwohnung oder Einheiten, die vor dem 30. Juni 1953 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurden, ebenso wie für Genossenschaftswohnungen", erklärt Barbara Walzl-Sirk, Obfrau und Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes. Der Katalog (siehe ganz unten) offenbart, welche Positionen tatsächlich dazu gehören.

Bei allen anderen Objekten wie neueren Wohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäusern oder vermieteten Eigentumswohnungen, gibt nur die vertragliche Vereinbarung Aufschluss darüber. Ist diese nicht exakt formuliert, kann das zu Problemen führen. "In den letzten Jahren haben sich die Betriebskosten als massiver Preistreiber herausgestellt", sagt sie. Ein Vergleich ist jedoch schwer zu ziehen: Jede Gemeinde legt z. B. die Höhe der Abgaben individuell fest. Während die einen Kanalgebühren nach dem Wasserverbrauch festsetzen, kalkulieren die anderen pro Toilette.

Geht alles mit rechten Dingen zu?

Bei Ungereimtheiten empfiehlt Udo Weinberger, zuerst das Gespräch mit der Hausverwaltung zu suchen. "Zudem steht jedem Mieter das Recht zu, kostenfrei Einsicht in die Belege zu nehmen", erklärt der Vorstand des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) und Geschäftsführer der Hausverwaltung Weinberger Biletti. Ist der Zweifel nicht ausgeräumt oder erhärtet sich, kann im Rahmen des Vollanwendungsbereiches des MRG ein Antrag bei einer Schlichtungsstelle eingereicht werden. Bei allen anderen Verträgen muss man sich an das Gericht wenden. Dies sollte laut beider Experten aber gut überlegt und gerechtfertigt sein, da bei einer Niederlage hohe (Verfahrens- und Anwalts-)Kosten anfallen.

Besondere Vorsicht ist bei Positionen wie "sonstiger Aufwand" oder "sonstige Betriebskosten" auf der Abrechnung geboten. Walzl-Sirk: "Hier passiert es immer wieder, dass Kleinreparaturen weitergegeben werden, die laut MRG nicht zu verrechnen sind." Diese Fälle kennt auch Weinberger: "Bei einem Lift zählen zum Beispiel nur Wartungs- und Servicegebühren als Betriebskosten, Reparaturen nicht. Oftmals ist die Trennlinie aber eine sehr feine: Fällt im Stiegenhaus eine Glühbirne aus, gilt der Austausch als Position, bei einer kaputten Fassung ist dies jedoch als Instandhaltung zu kategorisieren." Auch dürfen Versicherungen wie Sturmschaden oder Glasbruch ausschließlich dann kalkuliert werden, "wenn die Mehrheit der Mieter, nach Köpfen gerechnet, zustimmt".

Entrümpelungen gelten ebenfalls als Streitpunkt. "Herrenloses Gut darf nur auf die Bewohner abgewälzt werden, wenn zuvor ein Aushang gemacht wurden, auf dem aufgefordert wird, die Gegenstände bis zu einem bestimmten Datum zu entfernen. Geschieht dies nicht, wird auf Kosten der Allgemeinheit entrümpelt", sagt Walzl-Sirk. Wenn der Sperrmüll einer Person zugeordnet werden kann, muss diese die Kosten begleichen – ist diese nicht erreichbar, hat die Hausverwaltung den Betrag zu begleichen.

Müssen auch Neumieter und Eigentümer zahlen?

Wer vor Juli neu einzieht, entrinnt der Abrechnung ebenso wenig wie Alteingesessene – und erhält eine Nachzahlung oder ein Guthaben "Der Adressat der Rechnung ist immer derjenige, der zu diesem Zeitpunkt der Vertragspartner ist", sagt Weinberger. Nachzahlungen müssen jedenfalls maximal zwei Monate nach der Rechnungslegung (zum übernächsten Zinstermin) überwiesen werden. Generell erfolgt die Kalkulation der Betriebskosten auf Basis der Wohnungsgröße im Vergleich zur Gesamtnutzfläche – die Anzahl der Bewohner spielt keine Rolle.

Wohnungseigentümer erhalten ebenfalls bis 30. Juni eine Abrechnung, die sich an den Betriebskostenpositionen des MRG orientiert. "Auch wenn es den Begriff im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eigentlich nicht gibt, ist die Rechnungslegung zu befürworten, da sie Transparenz und Vergleiche ermöglicht", erklärt der Experte. Allerdings dürfen hier Kleinreparaturen und ähnliche Positionen sehr wohl als Betriebskosten veranschlagt werden.

Ob Mieter oder Eigentümer, besser lebt es sich mit Vor- als mit Nachsicht – man hat ja schließlich nichts zu verschenken.

Laut Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes:

• Wasserversorgung
• Rauchfangkehrer
• Kanalräumung
• Müllabfuhr
• Entrümpelung von herrenlosen Sachen
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung der allgemeinen Teile wie Stiegenhaus oder Hof
• Verwaltungskosten
• Hausreinigung
• Öffentliche Abgaben (Grundsteuer)
• Gemeinschaftsanlagen (z. B. Lift, Waschküche)
• Versicherung (Feuer-, Haftpflicht, Leitungswasserschaden)