Wer seinen Altbau modernisieren möchte, muss sich an bestimmte Regeln halten. IMMO fasst zusammen, worauf potenzielle Käufer und Eigentümer achten sollten.
Herrschaftlich hohe Räume, Stuck und häufig auch eine zentrale Lage – Gründe für den Kauf eines Altbaus gibt es viele. Wer sein Traumhaus im Altbestand gefunden hat, muss aber häufig auch aufwendige Renovierungsarbeiten und hohe Kosten in Kauf nehmen, um sich sein Ziel von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können. Noch vor der endgültigen Kaufentscheidung ist es deshalb ratsam, den Zustand des Gebäudes genau zu untersuchen. "Wir überprüfen die entsprechende Immobilie von Grund auf. Altbauten haben in der Regel mit aufsteigender Feuchtigkeit zu kämpfen, die im Keller beginnt und sich über das Mauerwerk bis in die oberen Geschoße hochziehen kann", sagt Andreas Kloiber von der TÜV Austria Gruppe. "Wichtig ist es, dass die Grundsubstanz des Gebäudes in Schuss ist, also eventuelle Innenrisse bereits saniert wurden, ein guter Parkett vorhanden ist und vielleicht sogar schon ein Estrich eingebaut wurde."
Stellt sich heraus, dass das Haus in einem desolaten Zustand ist, kann der potenzielle Käufer abwiegen, ob der Bau eine aufwendige Erneuerung wert ist. Denn für diese braucht es nicht nur Zeit, sondern auch Geld. "Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass die umfassende Sanierung eines Bestandsgebäudes teurer ist als der Bau eines neuen Hauses auf der grünen Wiese", ist Kloiber sicher. Es besteht außerdem die Möglichkeit, eine finanzielle Unterstützung des Staates zu bekommen. So wird etwa die thermische Sanierung, die Umstellung auf erneuerbare Energieträger sowie der Einbau neuer Fenster, um notwendige Schallschutzforderungen einhalten zu können, gefördert.
Bei denkmalgeschützten Häusern müssen alle baulichen Maßnahmen mit dem Bundesdenkmalamt und der Baupolizei abgestimmt werden.
"Bei diesen Gebäuden dürfen eigentlich keine Veränderungen vorgenommen werden, mit Ausnahme von erhaltenden Maßnahmen. Wenn diese aber das Erscheinungsbild verändern, dann ist dies unbedingt mit dem entsprechenden Landeskonservatorat abzuklären", sagt Friedmund Hueber, Präsident der Österreichischen Gesellschaft für Denkmal- und Ortsbildpflege. Hinzu kommt, dass es im Denkmalschutz keine objektivierbaren Kriterien gibt. "Wenn jemand ein Denkmal kauft und den Dachboden ausbauen will, ist das in vielen Fällen möglich, in manchen aber auch nicht", sagt Hueber. Welche Maßnahmen bei einem Denkmal vorgenommen werden dürfen, hängt immer vom jeweiligen Bau ab. "Es handelt sich dabei um besondere Gebäude und dieser Besonderheit muss individuell Rechnung getragen werden", sagt Klaus Kohout vom Landeskonservatorat Oberösterreich des Bundesdenkmalamtes. Wenn das Bauamt mitspielt kann man dafür aber in viele Fällen auch Erleichterungen von baurechtlichen Vorschreibungen erhalten.
Förderungen für Restaurierungs- und Sanierungsarbeiten von geschützten Bauten werden vom Bundesdenkmalamt vergeben und können sowohl Eigentümer als auch Mieter in Anspruch nehmen.
"Es geht dabei aber um vom Denkmalschutz unmittelbar abgeleitete Spezialmaßnahmen, die von uns subventioniert werden. Die reine Instandhaltung etwa ist nicht unbedingt förderungswürdig", sagt Kohout.
Die Bemessungsgrundlage ist auch hier individuell vom Gebäudes und der Investitionshöhe abhängig. Setzt jemand ein Denkmal für eigene Zwecke instand, dann fällt dies steuerrechtlich unter Liebhaberei und die Absetzbarkeit des Aufwandes wird nicht gestattet. Sobald man aber Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung eines Denkmals bezieht, ist die Absetzung der Steuer möglich. "Das Bundesdenkmalamt ist sehr bestrebt dies zu ändern," sagt Kohout. Und auch für Mieter kann der Denkmalschutz Auswirkungen haben. Hier ist die Regelung so, dass der Vermieter den vorgeschriebenen Kategoriemietzins überschreiten darf, sobald Denkmalschutz gegeben ist.
Über die energetische Modernisierung sollten sich Interessenten im Vorfeld Gedanken machen. Denn die häufig schlechte oder nicht vorhandene Dämmung von Gründerzeithäusern verlangt eine umfassende Erneuerung. "In der OIB-Richtlinie 6 für Energieeinsparung und Wärmeschutz sind die Werte geregelt, die nach einer Bestandsgebäudesanierung unbedingt eingehalten werden müssen. Die errechnete und geplante Wärmedämmung hängt dabei aber immer auch von der Gebäudestruktur selbst ab", sagt Kloiber.
Theoretisch ist es durchaus möglich, aus einem Altbau ein Passivhaus zu machen. Das geschieht vor allem durch den Einbau einer Wärmerückgewinnungsanlage. Hinzu kommt die Anbringung einer mindestens 25 Zentimeter dicken Dämmung, der Einbau von Fenstern mit Doppelverglasung und die Erneuerung des Daches. "Bei einem Altbau ist das mit hohem Aufwand möglich. Wenn das Gebäude jedoch denkmalgeschützt ist, ist so etwas wirtschaftlich und ausführungstechnisch untragbar", ist sich Kloiber sicher, der noch hinzufügt: "Die Errichtung eines neuen Passivhauses ist bestimmt günstiger."