5 Fakten zum Wohnungskauf
In Städten wie Wien oder Salzburg sind Eigentumswohnungen besonders begehrt. Damit das Glück vom eigenen Zuhause lange währt, gilt es einige Punkte zu berücksichtigen.
1. Suche
Entscheidet man sich für einen Makler, sollte man abklären, ob dieser über eine entsprechende Gewerbeberechtigung verfügt. Das Gewerbereferat der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde gibt dazu Auskunft. „Oft ist ein Maklervertrag ein Alleinvermittlungsvertrag. Dann darf innerhalb der Laufzeit kein weiterer Makler zur Wohnungssuche herangezogen werden“, sagt Rechtsanwältin und Beraterin der Gemeinschaft für Wohnungseigentümer Sigrid Räth. Zudem ist der
Maklervertrag nicht mit dem Kaufvertrag zu verwechseln.
Bei Unterzeichnung des Maklervertrages bestätigt man, dass man über seine Rücktrittsrechte informiert wurde und dass man akzeptiert, nach erfolgreicher Vermittlungstätigkeit die vereinbarte Provision an den Makler zu bezahlen. Diese beträgt bei den meisten Eigentumswohnungen (nämlich bei einem Mindestkaufpreis von 48.448,51 Euro) maximal drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer.
Beauftragt ein Verkäufer einen Makler, um einen Käufer für sein Objekt zu finden, muss auch dieser einen entgeltlichen Vertrag mit ihm erstellen. Will der Verkäufer zudem, dass er entsprechende Werbemaßnahmen für seine Immobilie setzt (z.B. wöchentliche Anzeige im Immobilienteil einer Zeitung), dann muss dies zusätzlich im Vertrag vereinbart werden. Zeitungsinserate, Anzeigen im Internet oder aber auch Messen sind bei der Wohnungssuche ebenfalls ein beliebtes Instrument. Immer wieder vergeben auch gemeinnützige Bauvereinigungen (Übersicht unter www.gbv.at) oder Gemeinden (bei geförderten Wohnanlagen) Wohnungen. Hier empfiehlt es sich, direkt bei diesen Informationen über entsprechende Projekte einzuholen.
2. Besichtigung
Wurde eine den Wünschen des Interessenten entsprechende Wohnung ausgewählt, kommt es zur Besichtigung. Dabei sollte sich der potenzielle Käufer ein Bild über den Zustand der Wohnung machen und sich über die Verkehrslage und Infrastruktur in der näheren Umgebung informieren. Findet die Besichtigung zudem am Wochenende statt, ist zu bedenken, dass der Lärmpegel werktags im näheren Umfeld der Wohnung meist stärker ist. Und auch Tageslicht kann beim Erstcheck der Immobilie von Vorteil sein, denn in der Dunkelheit sind Mängel schwer zu erkennen.
Häufig kommt es vor, dass der Makler einige Fragen stellt, um mehr vom Interessenten selbst zu erfahren. Grundsätzlich sind nur jene Fragen berechtigt, die von wesentlichem Interesse für den Vertragsabschluss sind. Der Interessent ist also durchaus verpflichtet, dem Makler oder Verkäufer Auskunft über seinen Beruf und sein Arbeitsverhältnis sowie zur Finanzierung des Objektes zu geben. Fragen, die die Privatsphäre des Interessenten betreffen (Religion, Nationalität, persönliche Vorlieben) sind dagegen nicht legitim.
3. Preis
Der Kaufpreis ist von der Immobilie selbst und natürlich ihrer Lage abhängig. In Wien liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 13.963 Euro im ersten Bezirk und in Simmering bei 3883,3 Euro (Anm.: Erstbezug, sehr gute Wohnlage, lt. Immobilienpreisindex 2015). „Der Käufer muss aber auch mit Zusatzkosten wie der Grunderwerbssteuer und Grundbuch-Eintragungsgebühr sowie Vertragserrichtungskosten rechnen“, sagt Räth. Erstere beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Sollte das Kaufobjekt durch eine Hypothek belastet sein, fallen weitere 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts an.
Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch ist es zudem notwendig, die Unterschriften auf dem Kaufvertrag (bei einem Hypothekendarlehnen auf der Pfandbestellungsurkunde) gerichtlich oder notariell beglaubigen zu lassen. Und auch die Betriebs- und Heizkosten (durchschnittlich drei Euro pro Quadratmeter) sollten schon im Vorfeld einkalkuliert werden, um böse Überraschungen zu vermeiden. Grundsätzlich lautet die Faustregel der Finanzierung, dass die Wohnung mit den Zusatzkosten (Kreditrückzahlungen, Strom, Heizung, Fernsehgebühren) nicht mehr als ein Drittel bis maximal die Hälfte des Nettohaushaltseinkommens kosten sollte.
4. Vertrag
Hat man die passende Wohnung gefunden, muss der Verkäufer alle wichtigen Informationen über den Vertragsinhalt vorlegen. Neben der Höhe und Fälligkeit des Entgelts zählen dazu auch Pläne, eine Baubeschreibung sowie der späteste Übergabetermin oder die Aufklärung über zu übernehmende Lasten. „Zudem muss mich der Verkäufer auch über den Energieverbrauch mittels eines Energieausweises aufklären“, sagt Räth. Handelt es sich um eine erst zu errichtende Eigentumswohnung, wird in der Regel ein Bauträgervertrag abgeschlossen, die den Bauträger zur entgeltlichen Herstellung und Überlassung der Wohnung verpflichtet.
Häufig kommt es vor, dass Anzahlungen vom Bauträger verlangt werden. Auch diese sollten im Vertrag dokumentiert werden. „Wer die Vertragserrichtungskosten beim Notar übernimmt, ist grundsätzlich Verhandlungssache. Üblicherweise bezahlt diese aber der Käufer.“ Vorsicht ist bei der Unterzeichnung eines sogenannten Kaufanbots geboten, das noch vor dem eigentlichen Kaufvertrag unterschrieben wird. Dieses verpflichtet den Interessenten, die Immobilie zum bekannt gegebenen Preis zu kaufen. Der Verkäufer dagegen kann sich auch nach Unterzeichnung für einen anderen Käufer und ein besseres Angebot entscheiden.
5. Rücktritt
Grundsätzlich ist ein Rücktritt des Kaufanbots oder des Kaufvertrages nur mit Zustimmung des Vertragspartners möglich. Es gibt aber die Möglichkeit für Käufer (falls der Verkäufer zustimmt) ein unentgeltliches Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Außerdem können aufschiebende Bedingungen (etwa ein Finanzierungsvorbehalt) aufgestellt werden. Bei deren Nicht-eintreffen ist der Rücktritt vom Anbot oder Vertrag ebenfalls möglich. Zudem gibt es gesetzlich vorgeschriebene Rücktrittsrechte, die im Konsumentenschutzgesetz und im ABGB festgehalten werden. Darunter fallen der Rücktritt wegen Nichteintritt einer wesentlichen Bedingung, wie etwa der Zusage der bestandfreien Übergabe oder der Rücktritt vom Vertrag wegen Verzug, etwa wenn die Übergabe der Wohnung nicht zum vereinbarten Termin stattfinden kann.
Voraussetzung für das gesetzliche Rücktrittsrecht ist, dass der Käufer seine Vertragserklärung (Anbot oder Abschluss des Kaufvertrages) am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragobjektes abgegeben hat und das Objekt dazu bestimmt ist, vom Käufer oder einem nahen Angehörigen als Hauptwohnsitz genutzt zu werden. Die schriftliche Rücktrittserklärung muss binnen einer Woche, nachdem der Käufer eine Kopie der Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über sein
Rücktrittsrecht erhalten hat, abgesendet werden.