Der Immobilien-Blase auf der Spur

So stark wie in Österreich sind die Preise für Wohnimmobilien seit der Finanzkrise in keinem Land der Eurozone gestiegen: Um 39 Prozent verteuerten sich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zwischen Anfang 2007 und Mitte 2013, stellte die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) fest.

Besonders dramatisch fiel die Teuerung in Wien aus: plus 80 Prozent. Von einer Immobilienblase will Doris Ritzberger-Grünwald, Direktorin der volkswirtschaftlichen Abteilung der OeNB, aber nicht sprechen. „Eine Blase würde bedeuten, dass sie bald platzt.“ Aufmerksam beobachten wird die OeNB die Preisentwicklung dennoch. Geplatzte Immo-Blasen haben nämlich schon ganze Volkswirtschaften in den Abgrund gerissen wie etwa Spanien oder Irland.

Für den Preisanstieg der Wohnimmobilien in Österreich aber gebe es derzeit noch handfeste Gründe. Dazu zählt Bevölkerungswachstum oder die Zunahme von Ein-Personen-Haushalten, ein allgemein gestiegener Wohlstand sowie das Veranlagen in Immobilien (siehe Zusatzbericht). Die OeNB hat aus diesen Kriterien, gepaart mit der Verschuldungs-Fähigkeit der Österreicher und dem Risiko für Zinssteigerungen, einen Wohnimmobilien-Indikator entwickelt. Dieser soll einen fairen, durch Basisdaten erklärbaren Preis für die Immobilien ergeben. Und dabei stellte sich heraus: Österreichweit sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sogar um acht Prozent unterbewertet, die Preise liegen also unter dem Indikator.

Wien ist zu teuer

Anders ist die Lage in Wien. Hier sind Wohnimmobilien um 21 Prozent überbewertet. Eine Blase sei das aber noch nicht. „Eine Immobilienblase ist es nur dann, wenn die Preise über einen langen Zeitraum höher sind als der Fundamentalindikator“, betont Ernest Gnan, Leiter der volkswirtschaftlichen Analyse der OeNB.

Außerdem sei die Überbewertung in Wien durch ein Luxussegment im ersten Bezirk mitverursacht. „Das betrifft den Durchschnitts-Österreicher nicht“, sagt Ritzberger-Grünwald. Beruhigend für die OeNB sei auch, dass die Wohnimmobilien großteils eigenfinanziert seien. Die Verschuldung der österreichischen Haushalte im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt liege mit 55 Prozent um zehn Prozentpunkte tiefer als im Durchschnitt des Euroraums.

Die OeNB sieht die Preisanstiege am österreichischen Immobilienmarkt daher relativ entspannt. Das muss aber nicht so bleiben. Sollten sie zur Ansicht kommen, dass eine Blase entsteht, würden die Notenbanker Finanzmarktaufsicht und Regierungsvertreter alarmieren. Gemeinsam könnten sie im Finanzmarktstabilitätsrat Banken zwingen, Immobilien-Kredite zu verteuern – etwa über das Anheben von Eigenmitteln für diese Kredite.

Das Sparvolumen dürfte heuer deutlich sinken. Mit durchschnittlich 4700 Euro wollen die Österreicher laut einer Integral-Umfrage der Erste Bank um 1000 Euro pro Person weniger auf die hohe Kante legen als im Vorjahr. Einer der Gründe, warum mehr Geld in den Konsum fließt, sind die extrem niedrigen Zinsen. Die Sparquote, also jener Anteil des frei verfügbaren Einkommens, der zurückgelegt wird, ist auf magere 6,4 Prozent gesunken.

Immobilien

Praktisch gleich bleibt die Anlage-Strategie: 61 Prozent der 1000 Befragten legen ihr Geld auf ein Sparbuch, Bausparen rangiert mit 54 Prozent unverändert auf Platz zwei, jeder Dritte (37 Prozent) zahlt in eine Lebensversicherung ein. Immerhin jeder sechste (15 Prozent) kann sich für Immobilien als Geldanlage begeistern.

Anders sieht die Reihenfolge aus, wenn es um den langfristigen Vermögensaufbau über mindestens fünf bis zehn Jahre geht. Bausparen (31 Prozent) und Sparbuch (23 Prozent) sind zwar auch hier die beliebtesten Anlageformen, mit einem Anteil von 22 Prozent liegen Immobilien aber bereits auf Platz drei.

Parallel zum Sparvolumen geht auch jene Summe zurück, die die Österreicher heuer für größere Anschaffungen ausgeben wollen. Rund ein Drittel plant den Kauf einer Wohnung bzw. einer Einrichtung oder eines neuen Autos. Ausgeben wollen die Österreicher mit durchschnittlich 68.200 Euro rund 10.000 Euro weniger als 2013. Trotz der niedrigen Kreditzinsen wollen allerdings 8 von 10 „Investoren“ die Großanschaffung aus den Ersparnissen finanzieren, nur 12 Prozent wollen einen Kredit aufnehmen.