Zinswende verändert Markt: Sollten Sie jetzt in Immobilien investieren?

In den letzten Jahren stand der Immobilienmarkt vor einigen Herausforderungen. Viele potenzielle Anleger:innen stellen sich deshalb die Frage: Macht es noch Sinn, in Immobilien zu investieren? Oder sind Offene Immobilienfonds mittlerweile ein riskantes Geschäft? Wir haben den Markt genauer durchleuchtet und geben eine Einschätzung.

Höchster Zinsanstieg seit 60 Jahren

Offene Immobilienfonds bewegen sich derzeit in keinem leichten Fahrwasser. Anleger:innen sind verunsichert, wie es an den Immobilienmärkten weitergeht und wie sich die Branche den vielfältigen Herausforderungen stellt. Gleichzeitig haben zinstragende Produkte eine Renaissance erlebt. Auslöser der aktuell angespannten Situation ist jedoch nicht die Immobilie selbst oder eine sinkende Bedeutung der Anlageklasse. Der höchste Zinsanstieg seit 60 Jahren hat in Kombination mit dem Angriffskrieg gegen die Ukraine und der hohen Inflation den langjährigen Aufwärtstrend auf dem Immobilienmarkt gestoppt. 

Darum eines gleich vorweg: Immobilienfonds haben nach wie vor ihre Berechtigung. Davon ist auch Petia Zeiringer, Mitglied des Vorstands der Union Investment Real Estate Austria AG, überzeugt: „Sie sind und bleiben ein zentraler und wichtiger Baustein der strukturierten Geldanlage und eine sinnvolle Ergänzung zu zinstragenden Produkten.“

Stabile Ausschüttungsrenditen: Immobilienmarkt ist intakt

Die Fundamentaldaten an den Immobilienmärkten sind bei genauer Betrachtung durchaus intakt. Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen ist ungebrochen und bei vielen Nutzungsarten sind nachhaltig steigende Mieten zu beobachten. Das hält die Erträge der Fonds prinzipiell stabil, eventuelle Korrekturen in der Bewertung der Immobilienbestände werden abgefedert. Der immofonds 1 von Union Investment zeichnet sich beispielsweise durch langfristige Mietverträge, eine stabile Vermietungsquote von aktuell 95 Prozent und damit auch relativ konstante Erträge aus. Das sichert regelmäßige und wettbewerbsfähige Ausschüttungsrenditen. 

Laut Zeiringer ist allerdings eine zunehmende Zweiteilung der Immobilienmärkte zu beobachten. Das Segment der qualitativ hochwertigen, energieeffizienten Immobilien, wie sie beispielsweise unter anderem im Portfolio des immofonds 1 zu finden sind, weist eine sehr hohe Stabilität auf, während Objekte in schlechteren Lagen und mit Modernisierungsbedarf zunehmend weniger nachgefragt werden. Bei attraktiven Objekten in nachgefragten zentralen Lagen sind Nutzer:innen unverändert bereit, ansteigende Mieten zu zahlen. Eine schwierigere Vermietbarkeit ist vor allem außerhalb des Spitzensegments und bei älteren Immobilien mit Modernisierungsbedarf zu erkennen. Hier gibt es immer wieder längere Vermarktungszeiten, höhere Leerstandsquoten und deshalb auch oft niedrigere Renditen.

So können Sie Verlustrisiken minimieren

Wer in Immobilien investieren möchte, will meistens das Verlustrisiko in seinem Portfolio minimieren. Dabei ist der Werterhalt das Gebot der Stunde, denn die neue Ära der „Great Transformation“ mit höheren Zinsen, mehr Inflation, aber auch höherem Wachstum wird künftig für deutlich stärkere Ausschläge nach oben und unten an den Kapitalmärkten sorgen. Offene Immobilienfonds können aufgrund ihrer geringen Korrelation zu anderen Assetklassen und ihrer Stabilität Verlustrisiken im Portfolio begrenzen. Sie bringen somit alle Voraussetzungen mit, um sich gegen die Inflation und die Schwankungen an den Kapitalmärkten erfolgreich zur Wehr zu setzen. Für alle, die nicht direkt in eine Immobilie investieren können – und das können angesichts der gestiegenen Zinsen immer weniger Menschen – bieten Offene Immobilienfonds folglich eine stabile Sachwertsäule.

Für Stabilität sorgt ganz grundsätzlich auch die breite Streuung der Fondsportfolios über viele unterschiedliche Branchen, Nutzer:innen und Regionen sowie die Beimischung unterschiedlicher Nutzungsarten, beispielsweise Logistik, Ferienhotels und europäische Wohnimmobilien. Zudem profitieren Immobilienfonds von der Inflation. Schließlich ist der Großteil der europäischen Gewerbemieten über Wertanpassungsklauseln an die Inflation gekoppelt. So sind die Erträge der Offenen Gewerbeimmobilienfonds von Union Investment im Jahr 2023 um 3 bis 5 Prozent gestiegen.

Unter aktivem Asset Management versteht man den Fokus auf den Bestand sowie die Umgestaltung und Nutzungsänderung von Immobilien.

Aktives Asset Management wird immer wichtiger

Da die Wertänderungsrenditen künftig erwartungsgemäß geringer ausfallen, werden die Mieten zu einem zentralen Element der künftigen Wert- und Preisfindung an den Immobilienmärkten. Nicht nur bei Union Investment gewinnt deshalb aktives Asset Management an Bedeutung. Ein Beispiel dafür aus dem Portfolio des immofonds 1 ist das gemischt-genutzte Nahversorgungszentrum Nürtinger Tor, das im Herzen von Nürtingen – in der Nähe von Stuttgart –  liegt. Es zeigt modellhaft, wie die Umwandlung eines Bestandsgebäudes in ein gut aufgestelltes und nachhaltiges Nahversorgungsobjekt gelingen kann. Union Investment hat das Nürtinger Tor im Dezember 2022 als Projektentwicklung erworben. Die 1971 erbaute und zuletzt als „Nanz Center“ bekannte Immobilie wurde umfassend revitalisiert: Anstatt die Immobilie abzureißen und neu zu bauen, wurde zur Einsparung grauer Energie die Transformation des Bestandsgebäudes unter Beibehaltung des Tragwerks gewählt. 

Fazit: Eine Immobilienanlage war, ist und bleibt ein wichtiger Baustein in der Vermögensstruktur privater Anleger:innen. Das weiß auch Zeiringer: „Vorübergehende Auswirkungen von Marktveränderungen ändern nichts daran, dass Immobilien mittel- bis langfristig eine solide Sachwertanlage sind.“ 

Der immofonds 1 von Union Investment hat in diesem Jahr 20-jähriges Jubiläum gefeiert und damit schon viele Untiefen an den Immobilienmärkten erfolgreich durchfahren. Sie sind neugierig geworden? Mehr Infos zum immofonds 1 von Union Investment finden Sie hier.