Vorsorgewohnungen bieten Rendite-Chancen

Aufgrund der niedrigen Zinsen und des Umstandes, dass es an Alternativen mangelt, ist das Interesse an Vorsorgewohnungen derzeit immens hoch. Denn eine Vorsorgewohnung ist eine weniger risikoreiche Art, für das Alter oder die Familie vorzusorgen. Wohnungen sind Sachwerte und Mieteinnahmen sind inflationsgeschützt. Das bedeutet, dass das so investierte Geld seinen Wert nicht verliert. Die Vorsorgewohnung ist also eine Investition, die auf Vermögensaufbau und die Generierung von Mieterträgen abzielt. „Darum wird man sie in einer Gegend kaufen, die sich entwickelt und man mit sicheren Mieteinnahmen und einer Wertsteigerung der Wohnung im Lauf der Jahre rechnen kann“, erklärt Alexander Meixner von creditnet.at. Die Vorsorgewohnung sollte allerdings sorgfältig ausgesucht werden. Denn sowohl die Lage wie auch die Ausstattung müssen für zukünftige Mieter attraktiv sein. Und auch der Kaufpreis muss finanzierbar sein.

Mit oder ohne Umsatzsteuer?

Eine der wichtigsten Entscheidungen beim Kauf einer Vorsorgewohnung ist die Frage, ob man mit oder ohne Umsatzsteuer kauft. „Kauft man mit Umsatzsteuer ist der Gesamtkaufpreis zwar höher, die Umsatzsteuer in Höhe von 20 Prozent kann man sich aber vom Finanzamt als Vorsteuer zurückholen, vorausgesetzt man vermietet die Wohnung danach mit Umsatzsteuer. In der Zeit zwischen Kauf und Vorsteuererstattung hat man natürlich einen höheren Finanzierungsbedarf”, so Claudia Stadler von der cSt causa Steuerberatungs GmbH.

Fremdfinanzierung

Wie lässt sich nun eine Vorsorgewohnung günstig finanzieren? Dazu Meixner: „Die Wahl der richtigen Bank ist enorm wichtig, da es seitens der Institute unterschiedlichste Herangehensweisen bei der Bewertung und der Vorfinanzierung der Umsatzsteuer gibt. Wir empfehlen aus Risikoüberlegungen eine Fixzinsbindung. Die – höheren – Zinsen stellen Betriebsausgaben (Werbungskosten) dar, reduzieren demnach den Gewinn und die zu zahlende Steuer.“

Die Kreditraten werden in der Regel so gewählt, dass die Mietzahlungen diese abdecken können. Die Eigenmittel, die man für den Erwerb aufbringen muss, halten sich dabei in Grenzen, wie Meixner bestätigt: „Grundsätzlich würde man sagen: 30 Prozent Eigenmittel für eine Vorsorgewohnung. Aber es geht auch mit deutlich weniger, weil das aktuelle Zinsniveau so niedrig ist und man auch mit weniger Eigenkapital in die Gewinnzone kommt.“ In Zeiten mit höherem Zinsniveau muss man aber aufpassen, dass durch hohe Zinszahlungen die Vermietung nicht nachhaltig verlustig wird, gibt auch Stadler zu bedenken. „Wenn man über einen Betrachtungszeitraum von 20 Jahren nicht insgesamt einen Überschuss erzielt, kann es sein, dass das Finanzamt die Vermietung nicht als Einkunftsquelle anerkennt. Man spricht dann von Liebhaberei.” Darum sollten hier Fixzinsen präferiert werden.

Fristen einhalten

Wer eine Vorsorgewohnung kauft, muss sich darüber im Klaren sein, dass er sich langfristig an diese Veranlagungsform bindet. Denn, wenn man aus diesem Modell nach kurzer Zeit – hier gilt eine Frist von zehn Jahren – wieder aussteigt, muss man nicht nur für den Gewinn, den man beim Verkauf erzielt, Steuer zahlen. Hat man beim Kauf vom Vorsteuerabzug profitiert – hat man sozusagen eine Steuergutschrift erhalten – muss diese zum Teil zurückgezahlt werden.

Wird die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach dem Kauf selbst bezogen, muss ebenfalls die Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Ist diese Frist vorbei, kann man die Wohnung selbst nutzen, sie gewinnbringend verkaufen oder an den Nachwuchs weitergeben.

Steuerliche Vorteile

„Ein steuerlicher Vorteil sind vor allem Anlaufverluste aus der Vermietung, die in den ersten Jahren entstehen und die in der Einkommensteuererklärung mit anderen Einkünften verrechnet werden können”, so Claudia Stadler. Ist man beispielsweise angestellt, so sinkt durch die Verluste das steuerpflichtige Gesamteinkommen und man bekommt eine Lohnsteuergutschrift. „Da wir in Österreich einen progressiven Steuersatz haben, fällt diese Gutschrift umso höher aus, je höher das Einkommen ist und kann somit bis zu 50 Prozent des Verlustes betragen.”

Bringt eine Vermietung langfristig nur Verluste, werden diese vom Finanzamt nicht anerkannt. Mit der Zeit kommt man aber in die Gewinnzone und dann muss man die Überschüsse versteuern. Stadler: „Idealerweise ist man dann aber schon in Pension und hat ein geringeres Einkommen als noch als Erwerbstätiger, und somit ist die Steuer, die man auf die Gewinne zahlt, geringer als die Steuergutschrift, die man zuvor bekommen hat.”

Herta Scheidinger