Wirtschaft
14.02.2018

Vorsorgewohnungen: Immer mehr Wohntürme

Großprojekte mit Hunderten Einheiten. Wegen Brieftasche der Mieter kleinere Einheiten bevorzugt.

Der Vorsorgewohnungsmarkt in Wien erlebt neuerlich einen Boom - heuer dürfte erstmals die magische Grenze von 1.000 neuen Einheiten erreicht werden. Die Ansprüche der Käufer und Mieter und auch die Angebote haben sich stark gewandelt. Statt Steuersparen steht der Investmentgedanke im Vordergrund. Und es gibt immer mehr kleine Wohneinheiten und mehr Wohntürme, sagt der Immo-Consulter EHL.

Wurden 2015 und 2016 jeweils knapp über 500 Vorsorgewohnungen in Wien veräußert (515 bzw. 555), so kletterte die Zahl voriges Jahr um über 70 Prozent auf 950 und dürfte heuer um weitere fünf Prozent auf 1.000 ansteigen, lautet die Prognose des Beraters. Mitursache für den zuletzt starken Anstieg waren aber auch verzögerte Eintragungen ins Grundbuch. Die Netto-Durchschnittspreise pro Wohnung erhöhten sich von 2015 bis 2017 kaum (von 206.921 auf 208.569 Euro), für heuer sind 212.000 Euro erwartet, woraus sich im Schnitt 50 m2 Größe errechnen.

Pro Quadratmeter legten die Kaufpreise über die Jahre allerdings spürbar zu, von 2015 bis 2017 von 3.765 auf 3.999 Euro - und für heuer sind 4.120 Euro/m2 prognostiziert. Das zeigt an, dass die Durchschnittsgrößen weiter im Sinken sind. Früher sei es um 55 bis 60 m2 große Einheiten gegangen, heute sei man teils schon bei 35 m2 für 2-Zimmer-Wohnungen angelangt - 30 m2 müssen es mindestens sein. Die im Schnitt erzielten Nettomieten stiegen von 2015 bis 2017 von 11,30 auf 11,64 Euro/m2, für heuer wird mit 11,90 Euro/m2 im Monat gerechnet. Wegen der großen Nachfrage nach 2-Zimmer-Einheiten seien die Quadratmetermieten leicht gestiegen und würden voraussichtlich in den nächsten Jahren analog der Inflation weiter nach oben gehen.

"Schmerzgrenze"

Entscheidend für die Mieter - und damit auch für die Projektbetreiber und Käufer - sei die Höhe der Gesamtmiete. Diese "Schmerzgrenze" liege bei 2-Zimmer-Wohnungen bei 790 Euro im Monat, bei 3 Zimmern bei knapp 1.000 Euro, sagte David Breitwieser, Leiter der Abteilung Wohnimmobilien bei EHL, am Mittwoch vor Journalisten. "Die Größe muss sich nach der Leistbarkeit für die Mieter richten." Auch öffentliche Anbindung werde bei der Lage wichtiger. Für die Käufer würden sich die Renditen bei 3,2 bis 3,8 Prozent einpendeln - innerstädtisch etwas besser, peripher niedriger. Präferiert würden heute wieder städtische Randlagen, weil sich bei einer 45 m2 großen Einheit, die 4.000 Euro je m2 koste, 11,50 bis 12 Euro Miete netto erzielen lasse, bei einer Wohnung im 6. Bezirk für 6.000 Euro je m2 aber auch nur 13,50 bis 14 Euro netto im Monat.

Käuferschicht hat sich verändert

Die Beweggründe für den Erwerb einer Vorsorgewohnung sind heute andere als früher - die Käuferschicht hat sich gewandelt. Früher habe es sich um eher sehr solide, konservative Menschen gehandelt, heute würden die Kunden viel differenzierter in Erscheinung treten, sagt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Immobilien Management, die aktuell rund 2.000 Vorsorgewohnungen verwaltet. Heute werde vielfach direkt vom Sparbuch investiert, auch von Familien, die ihr Geld in einen "unvernichtbaren Wert" stecken wollten. Teils werde wieder mehr kreditfinanziert, bei der Hälfte der Wohnungen erfolge eine solche Beimischung. Auch Aktienkurs-Ausschläge lassen Interessenten öfter zum Telefon greifen: "Wenn die Börse wieder unsicher wird, rufen die Leute vermehrt an, wenn sie Aktien oder Fonds verkauft haben", sagte Breitwieser.

Heute geht es um ein nachhaltiges Investment, und den Steuervorteil nimmt man so mit

Und EHL-Chef Michael Ehlmaier: "Früher waren diese Käufe viel mehr steuergetrieben, diese Zeiten sind definitiv vorbei. Heute geht es um ein nachhaltiges Investment, und den Steuervorteil nimmt man so mit." Betuchtere würden auch gleich drei, vier, fünf oder acht bis zehn Einheiten im Paket erwerben, "wenn sie ein oder zwei Millionen Euro zur Verfügung haben", so der geschäftsführende Gesellschafter. Er blickt auf eine lange Erfahrung in dem Bereich zurück, Mitte der 1990er verkaufte er die ersten Vorsorgewohnungen für die damalige Mutter des Immo-Consulters, die Constantia Privatbank (CPB).

Trend zu Großprojekten

Neben einer räumlichen Verschiebung der Standorte ist laut EHL auch ein auffälliger Trend zu Großprojekten zu registrieren. Entstanden Vorsorgewohnungen bis vor wenigen Jahren in erster Linie in Objekten mit 20 bis 30 Einheiten, so dominieren jetzt am Markt markante Großprojekte wie etwa das Triiiple (3., Schnirchgasse) mit 241 Wohnungen, das MySky (10, Laaer-Berg-Straße) mit 128 oder das Rivus (23. Gregorygasse) mit 228 Wohnungen. Getoppt wird das noch vom Vorhaben "Stadlauerstraße" mit 408 und den Parkapartments am Belvedere mit 339 Wohnungen, wobei die Fertigstellungen hier jedoch erst für Sommer 2020 (22.) bzw. Frühjahr 2019 (10., Arsenalstraße) geplant sind. Auch das 6B47-Projekt Althanpark (9., Nordbergstraße), das schon heuer im Herbst fertig sein soll, zählt zu den Megaprojekten. Baurechtsvergaben wie bei der Jägerstraße (20.) mit 188 Einheiten werden laut Bauernfeind "immer mehr Thema werden", auch weil sie "steuerlich echt cool" seien, "weil ich nur einen Baukostenanteil, aber keinen Grundkostenanteil habe".

Bei ihrem Marktbericht hat sich EHL auf Einheiten bis zu 100 m2 Größe bzw. Preisen von bis zu einer Mio. Euro netto beschränkt und die Daten nur bei separat ausgewiesener Umsatzsteuer herangezogen (Kriterium für Vorsorgewohnung).