Zieht der Mieter aus, muss er die Wohnung geräumt zurückstellen
Wer umzieht, hat alle Hände voll zu tun. Der Nachsendeauftrag muss mit der Post vereinbart, Kisten gepackt und ein Umzugsservice bestellt werden. Dabei sollte man nicht vergessen, dass auch die alte Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben werden muss. „Stellt der Vermieter bei der Übergabe Schäden fest, wird der Mieter schadenersatzpflichtig“, sagt Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Ob aber überhaupt überdurchschnittliche Abnützungen oder Beschädigungen vorliegen, muss der Vermieter nachweisen. Konkret bedeutet das, er hat durch Fotos zu belegen, in welchem Zustand die Wohnung vom Mieter übernommen und wie sie zurückgestellt wurde. Der Mieter muss in der Folge seinerseits belegen, dass ihn keine Schuld am entstandenen Schaden trifft.
Unzulässige Vertragsklauseln
„Es ist aber unzulässig, wenn der Vermieter die Beweislast vertraglich auf den Mieter überwälzt“, sagt Boschek. Die Vertragsklausel, "der Mieter bestätigt, den Vertragsgegenstand in neuwertigem Zustand übernommen zu haben", wurde daher vom Obersten Gerichtshof für unwirksam erklärt. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten auch Mieter die Wohnung bei der Anmietung genau untersuchen. Selbst kleine Schäden wie Kratzer sollten fotografiert werden. Es empfiehlt sich auch, die Therme und die Heizkörper zu testen. Die Mängelliste sollte entweder gemeinsam mit dem Vermieter erstellt werden, oder sie wird vom Mieter angefertigt und an die Hausverwaltung geschickt. Dasselbe Prozedere sollte bei der Rückstellung der Wohnung stattfinden. Gibt es kein Übergabeprotokoll und wurden Zustand und Ausstattung nicht dokumentiert, dann wird vermutet, dass der Mietgegenstand in brauchbarem Zustand von mittlerer Beschaffenheit übergeben wurde.
Der Zustand der Wohnung
Wandfarbe
Hat der Mieter die Wände schwarz oder rot gestrichen, muss er die ursprüngliche Farbe wiederherstellen. Wurden sie blassgrün oder ockerfarben gestrichen, dann muss der Vermieter das akzeptieren. Vom Mieter durchgeführte Veränderungen in der Wohnung, wie zum Beispiel das Einziehen einer Zwischenwand, sind zu beseitigen. Wird die Wohnung übermäßig abgenützt oder beschädigt zurückgestellt, dann haftet der Mieter dafür. Bei der Berechnung des Schadens bildet der Zeitwert die Grundlage. Hat der Mieter zum Beispiel die Waschmaschine beschädigt, haftet er nach ein paar Jahren Mietdauer nicht mehr für die gänzlichen Kosten der Neuanschaffung. Der Vermieter kann den Schaden zum Beispiel mit der Kaution gegenverrechnen. „Der Vermieter kann innerhalb eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht hat, geltend machen“, sagt Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des MIeterschutzverbandes.
Die Rückgabe der Schlüssel
Die Kaution
Bei Abschluss eines Mietverhältnisses ist in der Regel eine Kaution zu hinterlegen. Üblich sind drei bis sechs Monatsmieten plus Betriebskosten und Umsatzsteuer, sie dienen als Sicherstellung für mögliche Forderungen des Vermieters. Zahlt dieser die Kaution nicht in einer angemessenen Zeit zurück, sollten Mieter dies schriftlich einfordern. Der Vermieter muss sie samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen, gemeint sind damit ein bis zwei Wochen. Er darf den Gesamtbetrag oder Teile davon nur dann einbehalten, wenn es Mietrückstände oder Schäden gibt, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Zahlt der Vermieter den Betrag nicht aus und gibt auch keine Erklärung dazu ab, können Mieter die Höhe der rückforderbaren Summe über die Schlichtungsstelle oder das Gericht feststellen lassen oder den Betrag zurückfordern.
Die Kaution verjährt nach 30 Jahren und ist daher sehr lange einklagbar. Mieter sollten dennoch rasch tätig werden, denn die Beweislage wird mit der Zeit schwieriger. Immer wieder gibt es Vermieter, dieversuchen, die Auszahlung hinauszuzögern. Begründet wird dies meist mit dem Umstand, dass sie die Betriebskosten- und die Heizkostenabrechnung abwarten müssten. Das kann Monate dauern und ist rechtlich strittig.
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