Wirtschaft | Immobiz
03.03.2015

Zieht der Mieter aus, muss er die Wohnung geräumt zurückstellen

Um die Kaution in voller Höhe zurückzubekommen, sollten Schäden behoben werden.

Wer umzieht, hat alle Hände voll zu tun. Der Nachsendeauftrag muss mit der Post vereinbart, Kisten gepackt und ein Umzugsservice bestellt werden. Dabei sollte man nicht vergessen, dass auch die alte Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben werden muss. „Stellt der Vermieter bei der Übergabe Schäden fest, wird der Mieter schadenersatzpflichtig“, sagt Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Ob aber überhaupt überdurchschnittliche Abnützungen oder Beschädigungen vorliegen, muss der Vermieter nachweisen. Konkret bedeutet das, er hat durch Fotos zu belegen, in welchem Zustand die Wohnung vom Mieter übernommen und wie sie zurückgestellt wurde. Der Mieter muss in der Folge seinerseits belegen, dass ihn keine Schuld am entstandenen Schaden trifft.

Unzulässige Vertragsklauseln

„Es ist aber unzulässig, wenn der Vermieter die Beweislast vertraglich auf den Mieter überwälzt“, sagt Boschek. Die Vertragsklausel, "der Mieter bestätigt, den Vertragsgegenstand in neuwertigem Zustand übernommen zu haben", wurde daher vom Obersten Gerichtshof für unwirksam erklärt. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten auch Mieter die Wohnung bei der Anmietung genau untersuchen. Selbst kleine Schäden wie Kratzer sollten fotografiert werden. Es empfiehlt sich auch, die Therme und die Heizkörper zu testen. Die Mängelliste sollte entweder gemeinsam mit dem Vermieter erstellt werden, oder sie wird vom Mieter angefertigt und an die Hausverwaltung geschickt. Dasselbe Prozedere sollte bei der Rückstellung der Wohnung stattfinden. Gibt es kein Übergabeprotokoll und wurden Zustand und Ausstattung nicht dokumentiert, dann wird vermutet, dass der Mietgegenstand in brauchbarem Zustand von mittlerer Beschaffenheit übergeben wurde.

Der Zustand der Wohnung

Der Übergabetermin sollte 14 Tage vor Ablauf des Mietvertrages stattfinden. Das gibt dem Mieter Zeit, etwaige Mängel in dieser Frist selbst zu beheben. Die Wohnung muss so zurückgestellt werden, wie sie übernommen wurde. Sie muss sauber und frei von nicht vermieteten Sachen sein, mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie ein Backrohr müssen gereinigt werden. Gewöhnliche Abnützungen, die bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung entstehen, muss der Vermieter dulden. Dazu zählen zum Beispiel Bohrlöcher in den Wänden oder Verfärbungen des Parketts durch das Sonnenlicht. 110 Dübellöcher in zwei Zimmern gehen allerdings über die gewöhnliche Abnützung hinaus. Der Zustand der Wohnung ist aber auch daran zu messen, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Die Abnützungen nach 25-jähriger Mietdauer können grob gesprochen massiver ausfallen als nach nur drei Jahren. Die Wände müssen nur dann neu ausgemalt werden, wenn dies im Vertrag so geregelt ist.

Wandfarbe

Hat der Mieter die Wände schwarz oder rot gestrichen, muss er die ursprüngliche Farbe wiederherstellen. Wurden sie blassgrün oder ockerfarben gestrichen, dann muss der Vermieter das akzeptieren. Vom Mieter durchgeführte Veränderungen in der Wohnung, wie zum Beispiel das Einziehen einer Zwischenwand, sind zu beseitigen. Wird die Wohnung übermäßig abgenützt oder beschädigt zurückgestellt, dann haftet der Mieter dafür. Bei der Berechnung des Schadens bildet der Zeitwert die Grundlage. Hat der Mieter zum Beispiel die Waschmaschine beschädigt, haftet er nach ein paar Jahren Mietdauer nicht mehr für die gänzlichen Kosten der Neuanschaffung. Der Vermieter kann den Schaden zum Beispiel mit der Kaution gegenverrechnen. „Der Vermieter kann innerhalb eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht hat, geltend machen“, sagt Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des MIeterschutzverbandes.

Die Rückgabe der Schlüssel

Mietverhältnisse enden symbolisch durch die Übergabe der Schlüssel. Sie können nicht per Post an den Vermieter geschickt werden, die Rückgabe muss persönlich erfolgen oder der Mieter nominiert einen Stellvertreter. Verweigert der Vermieter die Annahme, dann sollten Mieter ein Gedächtnisprotokoll anfertigen und von Zeugen bestätigen lassen. Bei Gericht kann ein Hinterlegungsantrag gestellt und jemand zum Verwahrer erklärt werden. Mieter müssen außerdem alle Schlüssel zurückgeben, auch die, die sie selbst angefertigt haben. Solange sie in ihrem Besitz sind, fallen Benützungsentgelte an. Sind Schlüssel verlorengegangen, ist der Vermieter zu informieren. Das gilt vor allem für den Fall, wenn es sich um Generalschlüssel handelt. Ersetzen muss der Mieter sie nur dann, wenn ein Verschulden vorliegt. Das wäre bei sorglosem Umgang der Fall, etwa wenn die Schlüssel kleinen Kindern anvertraut werden.

Die Kaution

Bei Abschluss eines Mietverhältnisses ist in der Regel eine Kaution zu hinterlegen. Üblich sind drei bis sechs Monatsmieten plus Betriebskosten und Umsatzsteuer, sie dienen als Sicherstellung für mögliche Forderungen des Vermieters. Zahlt dieser die Kaution nicht in einer angemessenen Zeit zurück, sollten Mieter dies schriftlich einfordern. Der Vermieter muss sie samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen, gemeint sind damit ein bis zwei Wochen. Er darf den Gesamtbetrag oder Teile davon nur dann einbehalten, wenn es Mietrückstände oder Schäden gibt, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Zahlt der Vermieter den Betrag nicht aus und gibt auch keine Erklärung dazu ab, können Mieter die Höhe der rückforderbaren Summe über die Schlichtungsstelle oder das Gericht feststellen lassen oder den Betrag zurückfordern.
Die Kaution verjährt nach 30 Jahren und ist daher sehr lange einklagbar. Mieter sollten dennoch rasch tätig werden, denn die Beweislage wird mit der Zeit schwieriger. Immer wieder gibt es Vermieter, dieversuchen, die Auszahlung hinauszuzögern. Begründet wird dies meist mit dem Umstand, dass sie die Betriebskosten- und die Heizkostenabrechnung abwarten müssten. Das kann Monate dauern und ist rechtlich strittig.