Darf ich in den Vertrag eintreten?

Ich lebe seit zwei Jahren bei meiner Mutter. Ich möchte in ihren unbefristeten Hauptmietvertrag eintreten. Darf ich das und kann der Vermieter die Miete anheben?

Ich gehe davon aus, dass die Wohnung dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Durch den gemeinsamen Haushalt mit Ihrer Mutter während der letzten zwei Jahre haben Sie die Eintrittsvoraussetzungen erfüllt. Unter der Voraussetzung, dass Ihre Mutter die Mietrechte aufgibt und Sie über zwei Jahre in einem gemeinsamen Haushalt mit Ihrer Mutter gelebt haben oder die Wohnung gemeinsam mit Ihrer Mutter bezogen haben oder seit der Geburt dort wohnen, können Sie in das Mietverhältnis eintreten. Der Vermieter ist davon schriftlich in Kenntnis zu setzen. Tritt in einen am 1. März 1994 bereits bestehenden Hauptmietvertrag ein volljähriges Kind des Hauptmieters ein, so ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, den Mietzins je nach Ausstattungskategorie auf maximal 3,25 Euro pro anzuheben.

Ich besitze ein Haus mit Garten. Mein Sohn will das Haus nutzen, auch seine Freundin soll einziehen. Es ist geplant, dass sie keine Miete zahlen, aber die anfallenden Kosten tragen. Wie kann ich dafür sorgen, dass die Freundin meines Sohnes keine Wohnrechte an der Liegenschaft erwirbt?

Sie können entweder einen Mietvertrag abschließen oder auch das Haus präkaristisch Ihrem Sohn mit jederzeitigem Widerrufsrecht überlassen. Bei einem Mietvertrag muss Ihr Sohn regelmäßig ein Entgelt (Miete) zahlen. Die präkaristische Überlassung ist unentgeltlich, wobei die Bezahlung der Betriebskosten durch Ihren Sohn nicht die Unentgeltlichkeit hindert. Das Präkarium kann jederzeit von Ihnen widerrufen werden. Wurde das Mietverhältnis unbefristet abgeschlossen, kann auch der Mietvertrag unter Einhaltung einer allenfalls zu vereinbarenden oder den gesetzlichen Kündigungsfristen aufgekündigt werden. Kündigungsgründe sind in diesem Fall grundsätzlich nicht zu beachten, wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt. In beiden Fällen empfehle ich aber die Abfassung einer schriftlichen Vereinbarung. Die Freundin Ihre Sohnes erwirbt nur durch ihren Einzug keine Rechte an der Liegenschaft.

Ich bin Wohnungseigentümer. Der Boden der Loggia ist sanierungsbedürftig. Die Silikonfugen müssen erneuern werden. Wer zahlt das?

Die Instandhaltung der Wohnungseigentumsobjekte ist Sache des Wohnungseigentümers. Der Balkon gehört zum Wohnungseigentumsobjekt. Handelt es sich daher nicht um einen ernsten Schaden des Hauses, obliegt dem jeweiligen Wohnungseigentümer auch die Instandhaltung, so wie im Inneren der Wohnung.

Der Vormieter meiner Wohnung hat im Garten einen Baum gefällt. Welche Fristen sieht das Baumschutzgesetz vor, wann verjährt die Tat?

Der Baumschutz ist in den Landesschutzgesetzen geregelt. Das Wiener Baumschutzgesetz kennt unterschiedliche Sanktionen je nach Ausmaß der Tat. So ist z. B. derjenige, der ohne vorherige Bewilligung mehr als 20 Bäume entfernt oder entfernen lässt, vom ordentlichen Gericht mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder mit Geldstrafe bis zu 360 Tagessätzen zu bestrafen. Daneben gibt es noch unterschiedliche Verwaltungsübertretungen mit Geldstrafen bis zu 42.000 Euro.

Ich bin Wohnungseigentümer. Vor unserem Fenster steht ein Nadelbaum und nimmt uns das ganze Licht. Das Fällen des Baumes wurde im Rahmen einer Eigentümerversammlung thematisiert und abgelehnt. Was kann ich tun?

Grundsätzlich handelt es sich bei der Fällung des Baumes um eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung, hinsichtlich derer sämtliche Miteigentümer mittels Mehrheitsbeschluss entscheiden. Nur wenn Gefahr in Verzug ist (beispielsweise weil der Baum mit seinen Wurzeln die darunter liegende Garage oder den Kanal beschädigt – dies sollte durch einen Gutachter nachgewiesen werden), ist der Verwalter zum Handeln verpflichtet. Daher gilt grundsätzlich der Mehrheitsbeschluss, welcher nur wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit binnen einem Monat ab Aushang angefochten werden kann.

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Georg Röhsner, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte