Wirtschaft | Immobiz
09.12.2017

"Wie kann eine veraltete Hausordnung geändert werden?"

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Christian Boschek, Arbeiterkammer Wien. Nächster Termin: 11. Dezember 2017.

Die Hausordnung in unserem Haus mit Eigentumswohnungen stammt aus dem Jahr 1955. Da sie nicht mehr zeitgemäß ist, würde ich sie gerne ändern. Wie gehe ich vor? Die Hausordnung legt Regeln fest, wie die Wohnungen und die allgemeinen Teile und Anlagen des Hauses zu benützen sind. Dadurch soll ein möglichst reibungsloses Zusammenleben der Bewohner sichergestellt werden. Die Hausordnung wird von der Mehrheit der Miteigentümer beschlossen. Daher sollte zunächst ausgelotet werden, ob der Wunsch nach einer Änderung der Hausordnung von einer Mehrheit geteilt wird. Jeder einzelne Miteigentümer kann aber in einem außerstreitigen Verfahren eine Entscheidung des Gerichtes darüber beantragen, dass diejenigen Bestimmungen in der Hausordnung aufgehoben beziehungsweise geändert werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder die ihm nach billigem Ermessen unzumutbar sind.

Entlang unserer Siedlung stehen elf Carports. Davor ist ein fünf Meter breiter Platz, wo Besucher parken oder Zweitautos abgestellt werden können. Dieser ist ebenfalls in unserem Eigentum. Damit der Niederschlag von diesem Platz abrinnen kann, haben wir davor eine Rinne errichten lassen müssen. Da die Straße nicht sehr breit ist, kommt es auch immer wieder vor, dass andere Straßenbenützer beim Ausweichen über die Rinne fahren. Nun ist diese desolat und muss repariert werden. Wer muss die Reparatur zahlen? Und wie können wir unser Eigentum vor weiterem Missbrauch schützen? Grundsätzlich fallen notwendige Erhaltungsarbeiten in die Zuständigkeit des jeweiligen Liegenschaftseigentümers. Bei begründetem Wohnungseigentum ist die Eigentümergemeinschaft für die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft zuständig. Notwendige Maßnahmen sind aus der Rücklage zu finanzieren, mit der eben für zukünftige Erhaltungsarbeiten angespart wird. Schadenersatzansprüche könnten sich nur dann ergeben, wenn jemand den Schaden schuldhaft in rechtswidriger Weise verursacht hätte. Was mögliche Maßnahmen für den öffentlichen Straßenverkehr betrifft, sollte man sich an die örtlich zuständige Gemeinde wenden.

Ich wohne in einem Haus mit Eigentumswohnungen. Ein Nachbar hat vor seinem Fenster eine SAT-Schüssel montiert. Hätte er dafür nicht das Einverständnis aller Wohnungseigentümer benötigt? Was kann ich unternehmen, damit er die Schüssel wieder abmontiert? Nach der Rechtsprechung ist ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder die Genehmigung durch das Gericht einzuholen, wenn auch nur die Möglichkeit besteht, dass die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer durch eine beabsichtigte Änderung beeinträchtigt werden könnten. Wenn daher ein Eigentümer ohne die Zustimmung aller oder die gerichtliche Genehmigung eine Satellitenempfangsanlage montiert, läuft er Gefahr, dass ein anderer Wohnungseigentümer auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustandes und Unterlassung derartiger Änderungen klagt.

Ich wohne in einem Objekt mit acht Eigentumswohnungen. Wir haben uns einst auf einen Betrag geeinigt, den die Putzhilfe für ihre Arbeit und die Putzmittel erhält. Dieser müsste angepasst werden. Braucht man die Einverständniserklärung aller Eigentümer? Die Reinigung der allgemeinen Teile fällt unter die Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Die Wohnungseigentümer können mit Mehrheit – gerechnet nach Miteigentumsanteilen – in Fragen der ordentlichen Verwaltung Beschlüsse fassen und auch abändern. Sollte ein Hausverwalter bestellt sein, so vertritt dieser die Eigentümergemeinschaft. Er kann Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft in seinem autonomen Bereich wahrnehmen. Entgeltanpassungen würden in einem solchen Fall keiner gesonderten Beschlussfassung bedürfen.

Nächster Termin:

Montag, 11. Dezember 2017, von 10 bis 11 Uhr mit Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin Mieterschutzverband.

Tel. 01/52 65 760