WG's: So klappt der Mietvertrag

Altbauwohnung, drei bis vier Zimmer, WG-tauglich, Uni-Nähe. Kurz vor Semesterbeginn stehen solche und ähnliche Inserate bei Studenten hoch im Kurs. Die Wohngemeinschaft ist eine gefragte Option, daran haben auch die zahlreichen neuen Studentenwohnheimen und "serviced Appartements" nichts geändert. Im Gegenteil: Diese Wohnvarianten bieten zwar beste Infrastruktur und versuchen mit Top-Ausstattung von eigenen Fitnessmöglichkeiten über gratis WLAN und modernen Gemeinschaftsräumen bis hin zu eigenen Partylocations zu punkten, lassen sich das aber auch einiges kosten.

Für viele Studenten ist das oft nicht machbar, zumal auch hier die Nachfrage höher als das Angebot ist und gerade vor Studienbeginn bei den kostengünstigen Landesheimen Wartezeiten in Kauf zu nehmen sind. Wer also jetzt noch nach einer Unterkunft für das neue Studienjahr sucht, muss auf die teureren servicierten Appartements ausweichen und tiefer in die Tasche greifen, oder auf dem privaten Wohnungsmarkt sein Glück versuchen. Die verbleibende Alternative zum Hotel Mama sehen viele daher in der Gründung einer Wohngemeinschaft.

Welcher Mietvertrag soll abgeschlossen werden?

Einige rechtliche Feinheiten sollte man jedoch berücksichtigen, wenn man in eine WG einzieht, beziehungsweise eine gründet: Entweder alle Mitglieder der Wohngemeinschaft unterschreiben den Mietvertrag, oder es gibt einen Hauptmieter, mit dem die Mitbewohner ein Untermietverhältnis eingehen. Beides hat Vorteile, birgt aber auch Risiken: Als Hauptmieter übernimmt man alle Rechte und Pflichten eines Mieters gegenüber dem Vermieter. Das beginnt bei der Vergebührung des Vertrags, der Zahlung der Kaution und – nicht zuletzt – der Miete selbst.

Georg Röhsner von der Wiener Rechtsanwaltskanzlei Eversheds ergänzt: "Dem Hauptmieter sollte bewusst sein, dass er dem Vermieter gegenüber auch für Fehlverhalten seiner Untermieter haftet – etwa bei Beschädigungen in der Wohnung – bzw. das Mietverhältnis aufgrund solchen Fehlverhaltens sogar verlieren kann." Wen man sich als Mitbewohner aussucht, ist also alles andere als unerheblich. Teilt man sich die Miete mit seinen WG-Kollegen, "ist das rechtlich bereits ein Untermietverhältnis – ganz egal, wie es genannt wird und ganz egal, ob es einen schriftlichen Vertrag dazu gibt", erklärt Röhsner weiter.

Ist ein Untermieter erlaubt?

Während eine gänzliche Untervermietung im Ermessen des Vermieters liegt, kann bei Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, eine teilweise Untervermietung grundsätzlich nicht untersagt werden – mit ein Grund, warum für Wohngemeinschaften vor allem Altbauwohnungen beliebt sind. Einzige Regel dabei: "Der Hauptmieter darf nicht durch die Untermietzinse einen unverhältnismäßig hohen Ertrag erzielen und es darf keine Überbelegung der Wohnung – insgesamt mehr Bewohner als Wohnräume – entstehen."

Bei Neubauwohnungen ist zwar ein Verbot möglich, ein Verstoß stellt aber keinen Kündigungsgrund dar – ein rechtlicher Graubereich, der, wenn man ihn ausreizt, erwartungsgemäß das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter erheblich trüben wird. Im Extremfall könnte der Eigentümer auf Unterlassung klagen. Anders bei Ein- und Zweifamilienhäusern: Hier kann der Vertragsbruch auch unmittelbar zu einer Kündigung führen.

Was passiert, wenn ein WG-Kollege auszieht?

Die Lebensverhältnisse von Studenten können sich rasch ändern. Auslandssemester, Studienabbruch oder eine neue Beziehung können dazu führen, dass ein Untermieter die WG verlässt oder der Hauptmieter den Vertrag kündigt. Während im ersten Szenario der Hauptmieter weiterhin die Kosten tragen muss, müssen sich im zweiten Fall auch alle anderen Mitbewohner nach einer neuen Bleibe umsehen. Vom Untermieter einfach zum neuen Hauptmieter zu werden, geht nicht: "Es besteht kein automatisches Eintrittsrecht in den Hauptmietvertrag – alles was dem Untermieter in einem solchen Fall bleibt, ist allenfalls ein Schadenersatzanspruch gegen den Hauptmieter, wenn zum Beispiel eine längerfristige Untermiete vereinbart war", sagt Röhsner. Darin liegt der große Vorteil der eingangs erwähnten Studentenheime: Im Gegensatz zu Wohngemeinschaften lassen sich diese Mietverträge zumeist ohne Vorlaufzeit kündigen.

Wer haftet, wenn alle Bewohner im Mietvertrag stehen?

Wer sich dennoch zu einer Wohngemeinschaft entschließt und etwas mehr Sicherheit möchte, kann gemeinsam mit seinen Kollegen einen Mietvertrag unterzeichnen. Schließen mehrere Personen als Hauptmieter mit dem Vermieter einen Vertrag ab, entscheiden sie auch gemeinsam – etwa was die Kündigung des Mietverhältnisses betrifft. Sich auf die zu erwartenden häufigen Hauptmieterwechsel einzulassen, ist aus Vermietersicht oftmals mühsam, auch wenn es Vorteile hat: Alle WG-Bewohner haften solidarisch, das heißt man kann von jedem einzelnen den Mietzins einfordern.

Für Mieter kann das in mehr als einer Hinsicht zum Nachteil werden. Falls er die Wohngemeinschaft verlässt, ist er nicht automatisch aus dem Vertragsverhältnis entlassen. Die Haftung für die Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen besteht so lange, bis das Mietverhältnis unter Zustimmung aller Vertragsparteien aufgelöst wird. Das kann dauern, da ein Vertrag frühestens nach fünfzehn Monaten – nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist – kündbar ist. Im schlimmsten Fall bedeutet das, dass man aufgrund der Solidarhaftung für Mietzahlungen aufkommen muss, obwohl man schon längst eine neue Wohnung gefunden hat. Kulanzlösungen abseits rechtlicher Härten sind im Ermessen des Eigentümers, ein gutes Verhältnis mit dem Vermieter kann sich in diesem Fall natürlich auszahlen.