Wer vom Plan weg kauft, hat Vor- und Nachteile

Noch ist vom künftigen Wohnbau nicht mehr zu sehen als die Baugrube. Doch bereits jetzt ist ein Großteil der Wohnungen verkauft, die Käufer haben Verträge mit dem Bauträger abgeschlossen und Anzahlungen geleistet. Wer bereits in der Planungsphase Eigentum erwirbt, hat die Möglichkeit, bei der Wohnungsgestaltung mitzureden. Änderungswünsche betreffen häufig den Grundriss und die Oberflächengestaltung. „Das Bedürfnis, individuelle Vorstellungen umzusetzen, nimmt zu“, sagt Klaus Wolfinger, Bauträgersprecher des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI). „Viele Investoren sind dazu übergegangen, den Kunden die Auswahl der Bodenbeläge zu überlassen.“ Das Sonderwunschservice ist aber nur bis zu einem gewissen Punkt im Preis inbegriffen, Luxusausstattung gibt es nur mit entsprechend hohem Aufpreis.

Große qualitative Unterschiede

Der Kauf ab Plan birgt aber auch einige Risiken. So kann die Bauqualität nur anhand von Plänen und Baubeschreibungen beurteilt werden. Im Vertrauen darauf, dass alles so wird, wie in den Broschüren dargestellt, tätigen die Käufer die wohl größte Investition ihres Lebens. Je detaillierter die Unterlagen und Visualisierungen der konkreten Wohnung sowie des gesamten Hauses sind, desto mehr Missverständnisse bezüglich der fertigen Immobilie lassen sich ausräumen. „Wohnungskäufer sollten möglichst aussagekräftige Bauausstattungsbeschreibungen einfordern“, sagt Markus Kaspar, Notar in Wien. „Außerdem rate ich, im Vorfeld Informationen über die Bonität des Bauträgers einzuholen.“ Denn geht dieser in Konkurs, können die Anzahlungen des Käufers verloren gehen. Davor geschützt sind Verträge, die unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) fallen. „Das ist dann der Fall, wenn der Käufer mindestens 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an Vorauszahlung an den Bauträger leistet“, sagt Wolfinger. 2008 wurde das Gesetz novelliert und verschärft. Geschützt sind Erwerber auch für den Fall, dass sich der Bau verzögert oder erst gar nicht fertiggestellt wird.
Im Kaufvertrag muss klar geregelt sein, wann die Wohnung übergeben wird, wie hoch Kaufpreis und Nebenkosten sind und wie die Zahlungen abgesichert werden. Dazu gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten, den Ratenplan mit grundbücherlicher Sicherstellung, die Bankgarantie und – eher selten – die pfandrechtliche Sicherstellung.

Die Sicherstellung der Anzahlungen

Ratenplan: Die Raten werden je nach Baufortschritt bezahlt. Zum Beispiel: Zehn Prozent bei Beginn, 30 Prozent nach der Errichtung des Rohbaus und des Daches, 20 Prozent nach dem Verlegen der Rohinstallationen, 12 Prozent nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster, 17 Prozent nach Bezug, neun Prozent nach Errichtung der Gesamtanlage und zwei Prozent nach Ablauf von drei Jahren ab Übergabe des Vertragsgegenstandes. Diese letzte Rate ist bewusst erst nach drei Jahre fällig. So kann der Bauträger unter Druck gesetzt werden, auftretende Mängel rasch zu beseitigen. Gleichzeitig mit dem Ratenplan wird der Rechtserwerb grundbücherlich abgesichert, konkret wird angemerkt, dass Wohnungseigentum eingeräumt wird.
Bankgarantie: „Dabei übernimmt das Finanzinstitut im Auftrag des Bauträgers die Garantie für eine bestimmte Summe“, sagt Kaspar. Geht der Bauträger in Konkurs, kann man sich bezüglich der bereits geleisteten Zahlungen an die Bank wenden. Sie muss den gesamten Kaufpreis rückerstatten. Die Bankgarantie bietet dadurch besonders viel Sicherheit.Bei Abschluss des Vertrags muss der Bauträger einen Rechtsanwalt oder Notar zum Treuhänder bestellen. „Er sorgt dafür, dass die Zahlungen des Erwerbers über ein Treuhandkonto laufen“, sagt Wolfinger. Schließlich beauftragt der Treuhänder auch einen Sachverständigen, der den Baufortschritt beurteilt. Ist zum Beispiel der Rohbau gerade fertig geworden, kann die entsprechende Teilzahlung an den Bauträger ausbezahlt werden.

Rücktrittsrecht für Käufer und Bauträger

Der Rücktritt von dem Vertrag, der mit dem Bauträger abgeschlossen wurde, ist unter Umständen möglich. „Ein Grund wäre, wenn der Vertragsinhalt nicht mitgeteilt wird oder die Information bezüglich der Absicherung mangelhaft ist“, nennt Kaspar ein Beispiel. Die Rücktrittsfrist beginnt frühestes mit Vertragsabschluss. Ab dann bleiben 14 Tage Zeit, dem Bauträger oder dem Treuhänder den Rücktritt zu erklären. Ein weiterer Rücktrittsgrund betrifft die Wohnbauförderung. Wird die Förderung ohne Versäumnis des Käufers nicht gewährt, verlängert sich die Rücktrittsfrist auf sechs Wochen. Auch der Bauträger hat das Recht vom geplanten Bauvorhaben zurückzutreten, wenn das vereinbart ist. Das ist aber nur möglich, wenn eine Mindestanzahl an Wohnungskäufern nicht zustande kommt oder wenn der Käufer seinen Aufgaben (Förderansuchen stellen, Finanzierungszusage abgeben, etc.) nicht nachkommt.