Wer kümmert sich um die Erhaltung der Kleingartenanlage?

Jeden zweiten Montag beantworten Wohnrechtsexperten Fragen unserer Leser am KURIER-Wohntelefon. Diesmal: Elke Hanel-Torsch – Mietervereinigung Wien.

Ich besitze eine Kleingartenparzelle in Hanglage. Sie ist mit einer Stützmauer, die vor 100 Jahren errichtet wurde, abgegrenzt. Wer ist für die Erhaltung dieser Mauer zuständig?
Elke Hanel-Torsch: Zunächst sollten Sie im Pachtvertrag nachsehen, ob es eine vertragliche Regelung gibt, wer für die Erhaltung der Mauer zuständig ist. Wenn das nicht der Fall ist, sollten Sie sich mit dem Kleingartenverein in Verbindung setzen und nachfragen, ob es diesbezügliche Vereinsbeschlüsse gibt.

Ich habe einen Zweitwohnsitz in Niederösterreich. Mein Hauptwohnsitz ist in Wien. Muss ich für eine gewisse Dauer hier wohnen, um mein Eigentumsrecht zu behalten?
Elke Hanel-Torsch: Wenn Sie Eigentümer sind, kann Ihnen niemand vorschreiben wann und wie oft Sie sich in Ihrer Wohnung aufhalten müssen. Man kann seine Eigentumsrechte nicht durch Nichtbenutzung verlieren. Allerdings ist die Dauer des Aufenthaltes ausschlaggebend dafür, ob es sich um einen Haupt- oder Nebenwohnsitz handelt. Ersteres bezeichnet jenen Ort der Unterkunft, der als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen gilt. Bestimmt wird das nach folgenden Kriterien: Aufenthaltsdauer, Lage des Arbeitsplatzes oder der Ausbildungsstätte, Wohnsitz der Familienangehörigen. Wenn es mehrere Wohnsitze gibt auf den diese Kriterien zutreffen, so ist der Hauptwohnsitz jener, zu dem das Naheverhältnis besteht.

Unser Verwalter verrechnet uns für jede Kleinigkeit – vom Baumschnitt bis zum Streichen des Stiegenhauses – fünf Prozent der Kosten. Im Jahr beläuft sich das auf rund 10.000 Euro. Im Verwaltervertrag ist dazu nichts vereinbart. Auf Anrufe reagiert er wütend oder gar nicht. Wie soll ich vorgehen?
Elke Hanel-Torsch: Diese zusätzlichen Kosten dürfen nur verrechnet werden, wenn dies entweder im Verwaltervertrag vereinbart ist oder es einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer gibt. Wenn beides nicht zutrifft, ist die Hausverwaltung nicht berechtigt, diese zusätzlichen Kosten zu verrechnen. Sie sollten sie schriftlich auffordern, die Abrechnung zu korrigieren und diese Beträge in Zukunft nicht mehr zu verrechnen.

Meine Mieterin hat sich bisher nicht an der Wohnadresse gemeldet. Ist das für mich als Vermieter relevant?
Elke Hanel-Torsch: Zur Meldung verpflichtet ist derjenige, der eine neue Unterkunft bezieht. Die Meldung ist innerhalb von drei Tagen nach Bezug durchzuführen. Für die Anmeldung benötigt man ein Meldezettel-Formular. Dieses ist auch vom Unterkunftgeber zu unterfertigen. Die Anmeldung ist mit keinerlei Kosten verbunden. Wer die gesetzliche Meldepflicht nicht erfüllt, begeht jedoch eine Verwaltungsübertretung, die mit einer Geldstrafe bis zu 726 Euro (im Wiederholungsfall bis zu 2180 Euro) geahndet wird. Sie sollten Ihre neue Mieterin daher auf Ihre Meldepflicht hinweisen.

Das Schloss der Wohnungstüre muss getauscht werden. Wer ist zuständig? Mieter oder Vermieter?
Elke Hanel-Torsch: Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Vermieter für die Erhaltung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuständig. Bei der Wohnungseingangstüre und dem Schloss handelt es sich um einen allgemeinen Teil. Voraussetzung für die Durchsetzung eines Erhaltungsanspruches ist weiters, dass entweder eine Reparaturbedürftigkeit, eine Funktionseinschränkung oder einer Schadensgeneigtheit vorliegt. Sie sollten den Vermieter schriftlich auffordern, seiner Erhaltungspflicht nachzukommen.

Der Vertrag meines Mieters endet demnächst. Ich möchte ihn um drei Jahre verlängern. Kann daraus ein unbefristeter Vertrag entstehen?
Elke Hanel-Torsch: Wenn man eine Verlängerung auf weitere drei Jahre anstrebt, so muss dies schriftlich erfolgen. Wenn man nur mündlich vereinbart, dass der Mieter in der Wohnung bleiben darf, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Wenn es zu keiner neuen Vereinbarung kommt und der Mieter weiterhin die Miete bezahlt, der Vermieter diese annimmt und keine rechtlichen Schritte einleitet, so gilt das Mietverhältnis einmalig um drei Jahre verlängert. Wird der Vertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, so gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

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