Wer ist für den Austausch der morschen Außenfenster zuständig?

Jeden zweiten Montag beantworten Wohnrechtsexperten Fragen unserer Leser am KURIER-Wohntelefon. Diesmal: Karin Sammer – Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI)

Ich bin Mieterin einer Altbauwohnung und verhandle schon länger mit der Hausverwaltung, dass endlich die morschen Außenfenster getauscht werden. Was kann ich tun, wenn nichts weitergeht? Weil die Außenflügel undicht sind, leidet auch der Innenstock. Hier ist die Farbe schon abgeblättert und aufgeweicht. Wer ist dafür zuständig?
Karin Sammer: Außenfenster fallen in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Wenn Ihre Bemühungen scheitern, können Sie die Durchführung der Erhaltungsarbeiten auch im Außerstreitverfahren durchsetzen. In diesem Verfahren wird meist ein Sachverständiger beigezogen, der die Notwendigkeit und auch das Ausmaß der erforderlichen Instandhaltungsarbeiten beurteilt. Bei Kastenfenstern, die über einen Außen- und einen Innenflügel verfügen, hat der OGH unlängst entschieden, dass die Erhaltung der Innenfensterflügel als Teil des Mietobjekts nicht dem Vermieter obliegt, wenn es sich nicht gerade um einen ernsten Schaden handelt.

Der FI-Schalter in meiner Mietwohnung ist defekt. Wer ist für den Austausch zuständig?

Karin Sammer: Die Erhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, die vom Mietgegenstand ausgeht. Hierfür genügt nach der Rechtsprechung, wenn vom Mietgegenstand eine signifikante Gefahr für die körperliche Integrität des Mieters ausgeht. Auch wenn dazu keine oberstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt, wird ein defekter FI-Schalter wohl als erhebliche Gesundheitsgefährdung einzustufen sein, selbst wenn es sich dabei um eine Bagatellreparatur handeln mag. Das Kriterium der „Erheblichkeit“ bezieht sich nämlich ausschließlich auf das Ausmaß der Gesundheitsgefährdung und nicht auf das Ausmaß des zur Behebung erforderlichen Aufwands

Ich habe meine Wohnung an eine Familie vermietet. Der Nachbar darunter beschwert sich über den Lärm der Kleinkinder und droht mit Klagen. Es sind sehr angenehme Mieter, die pünktlich zahlen und auf die Wohnung achten. Ich glaube nicht, dass der Lärm ungewöhnlich ist. Was haben wir zu befürchten?
Karin Sammer: Was tatsächlich zu laut ist, wird nach der sogenannten Ortsüblichkeit beurteilt. Der OGH hatte sich bereits in mehreren Entscheidungen mit der Abwägung der Bedürfnisse zwischen Erwachsenen (nach Ruhe) und Kindern (nach Bewegung und Spiel) auseinanderzusetzen, wobei typischer Kinderlärm in Maßen jedenfalls zu tolerieren ist. Das heißt aber nicht, dass Kinder rund um die Uhr herumtrampeln, toben, brüllen und kreischen dürfen. Wenn Babys oder Kleinkinder schreien, wird das als ortsüblich anzusehen sein, ein stundenlang tobendes Schulkind wohl nicht. Nachbarn werden lärmenden Kindern also einen gewissen Spielraum zugestehen müssen, auf der anderen Seite haben Eltern dafür zu sorgen, dass ihre Kinder nicht schrankenlos herumtoben.

Der Verwalter möchte, dass die Eigentümer eine Vollmacht unterschreiben. Ist das üblich? Muss ich auf etwas Bestimmtes achten?
Karin Sammer: Das ist durchaus üblich. In aller Regel wird zwischen den Wohnungseigentümern und der Hausverwaltung ein schriftlicher Verwaltungsvertrag geschlossen. Der Verwalter wird mit seiner rechtswirksamen Bestellung, für die eine Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen erforderlich ist, zum Stellvertreter der Eigentümergemeinschaft. Ihm kommt damit eine nach außen hin unbeschränkte Formalvollmacht zu. Nachdem er aber im Namen und im Auftrag sowie auf Rechnung der Gemeinschaft tätig ist und dies gegenüber Dritten auch zum Ausdruck bringen muss, ist dies häufig durch Vorlage der Vollmachten nachzuweisen (z.B. gegenüber dem Finanzamt, für die Vertretung vor Baubehörden, etc.). Ebenso dient die Vollmacht dazu, das rechtliche „dürfen“ im Innenverhältnis, also zwischen Hausverwalter und Eigentümer zu bestimmen bzw. allenfalls auch einzuschränken. Der ÖVI stellt gemeinsam mit der Wirtschaftskammer Verwaltervollmachtsformulare zur Verfügung.

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