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Wirtschaft Immobiz
02/24/2015

Wer haftet beim Kauf einer kontaminierten Liegenschaft?

So kommen Grundstückskäufer einer Verunreinigung auf die Spur.

von Ulla Grünbacher

Wer einen Baugrund kauft, hat im Vorfeld viele Dinge zu berücksichtigen: Was steht im Grundbuch? Ist die Liegenschaft durch Pfandrechte oder Dienstbarkeiten belastet? Was sieht der Bebauungsplan vor – und wie hoch kann ich bauen? Wie finanziere ich den Kauf? Weniger im Blickfeld der Kaufinteressenten sind jene Gefahren, die unter der Erde schlummern oder im mitgekauften Gebäude versteckt sind. Oft wird dies erst beim Aushub der Baugrube klar – wenn Bauschutt, Hausmüll oder Schlimmeres zum Vorschein kommen. „Kaufinteressenten sollten vor Abschluss des Vertrags auf jeden Fall Nachbarn befragen, mit lokalen Bauunternehmen und mit der Gemeinde Kontakt aufnehmen“, rät Stefan Weihs, Leiter der Abteilung Altlasten beim Umweltbundesamt.

Bei Erdarbeiten kommen Verunreinigungen zu Tage

Nachbarn können Auskunft geben, ob es zum Beispiel früher auf dem Grundstück einen Gewerbebetrieb oder eine Deponie gegeben hat. „Ist das der Fall, dann ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Verunreinigungen entdeckt werden“, sagt Weihs. Das kann Bauschutt sein, aber zum Beispiel auch Altöl oder Asbest. Gute Auskunftsquellen zu Liegenschaften, bei denen eine allfällige Verunreinigung oder Kontaminierung infrage kommt, sind der Altlasten-Atlas und das Verdachtsflächen-Kataster des Umweltbundesamts. Deponien und Altstandorte, die vor 1989 entstanden sind, werden von den Bundesländern gemeldet und sind hier vermerkt. Allerdings ist die Erfassung der österreichischen Verdachtsflächen noch nicht abgeschlossen.
Elektronisch kann mit Eingabe der Adresse und der Grundstücksnummer kontrolliert werden, ob für ein bestimmtes Grundstück Informationen vorliegen. „Ohne eine Abfrage in diesen Registern sollte man keinen Kaufvertrag unterschreiben“, betont Weihs.
Handelt es sich um eine verdächtige Liegenschaft, zum Beispiel um einen ehemaligen Industriestandort, können auch Bodenproben sinnvoll sein.

Haftungsfrage

Ist Grund und Boden, wie sich während der Baumaßnahmen herausstellt, trotz aller Vorkehrungen verunreinigt, dann muss geklärt werden, wer dafür die Haftung übernimmt. „Es kommt dabei vor allem darauf an, was im Kaufvertrag vereinbart wurde“, sagt Simone Maier-Hülle, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin bei nmh2 Rechtsanwälte. „Es ist allerdings gängige Praxis, dass in den Kaufverträgen eine Haftung des Verkäufers für Kontaminierungen und Altlasten einer Liegenschaft ausgeschlossen wird“, sagt die Anwältin. Käufer sollten vorzugsweise eine entsprechende Haftung des Verkäufers verlangen oder aber zumindest auf eine vertragliche Wissenserklärung bestehen, dass dem Verkäufer keine Verunreinigungen auf dem Kaufgegenstand bekannt sind. Aus rechtlicher Sicht haftet in erster Linie der Verursacher für Kontaminationen, zum Beispiel der ehemalige Pächter einer Tankstelle oder der frühere Betreiber einer Deponie. Der oder die Betroffenen können zur Sanierung verpflichtet werden. Ist das nicht möglich, weil der Verursacher etwa nicht auffindbar ist, wird unter bestimmten Umständen auch der Liegenschaftseigentümer haftbar gemacht. Der Käufer wird mitunter dann keine Ansprüche geltend machen können, wenn er seinen Erkundigungspflichten nicht nachgekommen ist. Dazu zählt zum Beispiel auch die Einsichtnahme in den Altlasten-Atlas.

Den Käufer treffen Erkundigungspflichten

Für Mängel, die ins Auge fallen, trifft den Verkäufer – außer bei arglistiger Verschweigung des Mangels – keine Haftung. Gemeint sind hier etwa Verunreinigungen, die der Käufer hätte bemerken können. Der Erwerber eines Grundstücks haftet also bereits dann, wenn er zum Zeitpunkt des Kaufs von der Kontamination wusste oder bei entsprechender Aufmerksamkeit wissen hätte können. In öffentlichen Büchern – also zum Beispiel dem Verdachtsflächen-Kataster – eingetragene Lasten fallen ebenfalls unter „augenfällige Mängel“. „Weiß der Liegenschaftsverkäufer über Verunreinigungen Bescheid, verschweigt sie aber, kann der Käufer Schadenersatzansprüche gegen ihn geltend machen“, sagt Maier-Hülle. Er kann aber auch den Kaufpreis nachträglich mindern oder einen Teil des Betrages vom Verkäufer zurückfordern.

Altlasten-Atlas

Das Umweltbundesamt schätzt die Zahl jener Standorte in Österreich, wo mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde oder wo Abfälle abgelagert wurden, auf rund 70.000. Im Verdachtsflächen-Kataster werden diese Standorte, die aufgrund ihrer früheren Nutzung verdächtig sind, vermerkt. Mit der Eingabe einer Adresse und der Grundstücksnummer kann kostenlos abgefragt werden, ob eine bestimmte Liegenschaft eine Verdachtsfläche ist. Ob tatsächlich eine Gefährdung vorliegt, muss durch Boden- und Grundwasser-Untersuchungen nachgewiesen werden.
Gelingt der Nachweis, dann werden die Flächen in den Altlasten-Atlas eingetragen, auch bereits sanierte Standorte sind hier verzeichnet. Bisher ausgewiesene Kontaminierungen können auf der Homepage des Umweltbundesamts eingesehen werden. Als Altlasten werden Deponien und Industriestandorte bezeichnet, bei denen Schadstoffe nachweislich in den Boden und in das Grundwasser gelangt sind. Die Folgen sind Gefahren für Mensch und Umwelt. Immer wieder sind Altöle von Tankstellen und chemische Stoffe wie Lösemittel von Putzereien in Grund und Boden gesickert. Die Sanierung von kontaminierten Böden erfolgt etwa durch die Räumung einer Deponie, das Abtragen von verunreinigten Erdschichten oder durch die Leitung des belasteten Grundwassers in die Kläranlage.
www.umweltbundesamt.at

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