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Gelungenes Geschäft
09/22/2013

Wenn eine Wohnung den Besitzer wechseln soll

Von der Besichtigung bis zur Vertragsgestaltung, vom Energieausweis bis zur Immobilienertragssteuer: Über diese Themen sollten Verkäufer Bescheid wissen.

von Ursula Horvath

Von dieser Trennung kann man profitieren. Wenn man alles richtig macht. Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, hat einiges zu bedenken. Ein Überblick.

Bewertung

Die Zeiten für Verkäufer sind gut, denn die Preise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Viele Experten gehen davon aus, dass der extreme Hype vorbei ist und die Preise nur noch moderat steigen werden. Wie viel ein Objekt wert ist, hängt von vielen Faktoren wie Lage, Infrastruktur, Ausstattung und dem Zustand des Hauses ab. Ein Immobilienmakler kann bei der Preisgestaltung helfen. Wer es genau wissen will, wendet sich an einen Sachverständigen.

Kaufvertrag

Wird eine Immobilie verkauft, sollte man den Vertrag vom Anwalt oder Notar erstellen lassen. Am besten wickelt man so ein Geschäft über einen Treuhänder ab: Das Geld wird beim Anwalt oder Notar hinterlegt. Der Verkäufer bekommt die Summe erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

Diese Eintragung ins Grundbuch hat nicht nur für den Käufer Vorteile, sie ist auch für den Verkäufer wichtig. „Wenn der neue Eigentümer nicht eingetragen wird, bleibt der Verkäufer Ansprechpartner für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Er haftet dann weiterhin für Betriebskosten oder Sanierungsdarlehen und bleibt Ansprechpartner für Bauaufträge der Baubehörde“, erklärt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Gewährleistung

Vorsicht ist beim Thema Gewährleistung geboten. Bei Geschäften zwischen Privatpersonen können Gewährleistungsansprüche teilweise vertraglich ausgeschlossen werden. Wenn ein Verkäufer jedoch seine Aufklärungspflicht verletzt oder Mängel absichtlich vertuscht, kann der Käufer den Vertrag anfechten oder Schadenersatz fordern. „Wenn ich als Eigentümer von einem Mangel weiß, muss ich den Käufer informieren oder das Problem vorher beheben“, betont Räth. Anders ist die Situation, wenn der Verkäufer den Mangel selbst nicht gekannt hat. Schadenersatz setzt nämlich immer ein Verschulden voraus.

Energieausweis

Seit Dezember 2012 gilt das neue, verschärfte Energieausweis-Vorlage-Gesetz: Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, muss in Anzeigen und Inseraten Angaben zur Energieeffizienz des Objektes machen. Wer die Angabe unterlässt, muss mit Verwaltungsstrafen von bis zu 1450 Euro rechnen.

Hat man schon längere Zeit einen Energieausweis, muss man nicht sofort einen neuen machen lassen. Die vorhandenen Dokumente behalten für zehn Jahre ab Ausstellungsdatum ihre Gültigkeit. Gibt es einen solchen Ausweis für das gesamte Gebäude, muss man für die konkrete Wohnung keinen machen lassen. Man sollte sich daher zuerst bei der Verwaltung erkundigen, ob ein gebäudebezogener Energieausweis vorliegt. Wohnungseigentümer können gegen Ersatz der Kopierkosten eine Kopie anfordern. Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, keinen Energieausweis einzuholen, muss der betroffene Wohnungseigentümer auf eigene Kosten einen erstellen lassen.

Strenger geworden sind die Fristen für die Vorlage dieses Dokumentes: Verkäufer (und auch Vermieter) müssen rechtzeitig vor der Vertragsunterzeichnung über den energetischen Zustand des Hauses informieren. Mit rechtzeitig ist gemeint, dass der Interessent sich mit den Informationen auseinandersetzen und sie in die Entscheidung einbeziehen können muss.

Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss muss der vollständige Energieausweis bzw. eine Kopie davon ausgehändigt werden. Bekommt der Käufer das Dokument nicht innerhalb dieser Frist, kann er sein Recht entweder gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die entstandenen angemessenen Kosten binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss vom Verkäufer verlangen.

Besichtigung

Es gibt bekanntlich keine zweite Chance für den ersten Eindruck. Das gilt auch für die Besichtigung einer Wohnung. Aufräumen und durchlüften reicht heute nicht mehr: Damit sich die Interessenten in die Immobilie verlieben, muss man das Objekt richtig präsentieren und einige Home-Staging-Regeln befolgen.

In einer leeren Wohnung kann man mit den richtigen Accessoires, der passenden Beleuchtung und ein paar Leihmöbeln eine wohnliche Atmosphäre schaffen. Wenn eine bewohnte oder geerbte Immobilie verkauft werden soll, heißt das Geheimnis entpersonalisieren. Als Eigentümer hat man natürlich eine emotionale Bindung an die Immobilie. Das ist dem Käufer aber egal – der will wissen, ob er hier wohnen und sich wohlfühlen könnte. Man sollte daher alles wegräumen, worüber man geteilter Meinung sein kann (wie echte Felle und Geweihe, religiöse Bilder oder sexuelle Symbole) und persönliche Fotos, Urkunden und Auszeichnungen entfernen.

Fehlen für Home Staging Talent oder Zeit, helfen Experten dabei, die Wohnung ins rechte Licht zu rücken. Seriöse Anbieter setzen dabei zwar das Objekt für den Verkauf in Szene, versuchen aber auf keinen Fall, Mängel zu vertuschen. Home Staging soll den Käufern auf den ersten Blick zeigen, wie sie in ihrem zukünftigen Zuhause leben könnten.

Steuer

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, muss den Gewinn (sofern er einen macht) in den meisten Fällen versteuern. Mit 1. April 2012 wurde die Immobilienertragssteuer eingeführt und die – meist zehnjährige – Spekulationsfrist abgeschafft.

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten. „Für Immobilien die am 31.3.2012 noch in diese Spekulationsfrist gefallen sind, gilt Folgendes: Auf den Gewinn, also die Differenz zwischen dem aktuellen Verkaufserlös und dem damaligen Kaufpreis, ist eine Immobilienertragssteuer in Höhe von 25 Prozent zu zahlen“, erklärt Herbert Kovar, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner bei Deloitte Österreich. Wer seine Immobilie schon länger besitzt, muss beim Verkauf mit einer effektiven Steuerbelastung von 3,5 Prozent rechnen. Der Fiskus geht nämlich von Anschaffungskosten von 86 Prozent vom aktuellen Verkaufspreis aus. Der Gewinn beträgt also 14 Prozent und davon muss man 25 Prozent Steuern zahlen. „Wenn aber die Anschaffungskosten höher waren, kann man sich auch für die erste Version entscheiden. Man kann sich also aussuchen womit man besser aussteigt“, erklärt Kovar.

Eine wichtige Ausnahme gibt es außerdem: Wer zum Zeitpunkt der Veräußerung auf die letzten zehn Jahre zurückblickt und während dieser Zeit fünf Jahre lang durchgehend den Hauptwohnsitz in der Wohnung hatte, ist von der Steuer befreit.

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