Wenn die Miete zu hoch ist

Stefan zahlt nur 400 Euro, Paul überweist 800 Euro und Tobias muss sogar 1200 Euro pro Monat auf den Tisch legen. Jeder von ihnen ist Mieter einer 100 Quadratmeter großen Wohnung in Wien. Wie kann das sein? Natürlich ist die Lage ein wichtiges Kriterium, doch noch mehr hängt die Höhe der Miete vom Baujahr des Hauses und dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab.

Welche Regelung gilt für meine Wohnung?

Maßgeblich ist vor allem, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt: "Die Bestimmungen des MRG kommen bei klassischen Altbauwohnungen zur Anwendung", sagt Barbara Walzl-Sirk, Obfrau des Mieterschutzverbandes. Davon spricht man, wenn die Wohnung in einem Haus liegt, das ohne öffentliche Mittel aufgrund einer vor dem 30. 6. 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde. Besteht Wohnungseigentum, muss das Gebäude aufgrund einer vor dem 8. 5. 1945 erteilten Genehmigung gebaut worden sein. "Bei Dachbodenausbauten und Zubauten neueren Datums ist das MRG nur teilweise anwendbar. Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern genießen seit dem Jahr 2002 überhaupt keinen Schutz des MRG mehr", erklärt Walzl-Sirk.

Vier Arten von Mietzins

Bis 1982 haben Mieter einer Altbauwohnung den sehr geringen Friedenszins bezahlt. Von 1982 bis 1994 war der Kategoriemietzins vorgeschrieben. Seit 1994 gibt es den Richtwertmietzins, den angemessenen und den freien Mietzins. Heute gilt nur noch für Wohnungen der Kategorie D der Kategoriemietzins. Dabei wird unterschieden in D brauchbar (1,71 Euro/) und D unbrauchbar (0,86 Euro/).

Häufiger ist der Richtwertmietzins. Dieser gilt für Altbau-Wohnungen der Kategorie A, B oder C. Die Höhe wird alle zwei Jahre angepasst und beträgt für eine Kategorie-A-Wohnung in Wien derzeit 5,39 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Kategorie-B-Wohnung werden 25 Prozent abgezogen, bei Kategorie-C sind es 50 Prozent weniger. Außerdem beeinflussen verschiedene Zu- und Abschläge die Höhe der Miete. Besonders gravierend wirkt sich der Befristungsabschlag aus: Ist die Mietdauer zeitlich begrenzt, muss der Vermieter 25 Prozent abziehen.

Bei Wohnungen, die nicht oder nur teilweise dem MRG unterliegen, kann die Miete frei vereinbart werden. Der Vermieter kann verlangen, was der Markt hergibt. Eine Überprüfung der Miethöhe bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht ist nicht möglich.

Für Altbauwohnungen der Kategorie A oder B mit einer Wohnfläche von über 130 Quadratmetern gilt der angemessene Mietzins. Erlaubt ist eine Miete, die ein vergleichbares Objekt in einer ähnlichen Lage auf dem freien Markt erzielen würde. Wer den Betrag zu hoch findet, kann ihn bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht überprüfen lassen.

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Ein Blick in den Vertrag kann diese Frage beantworten: Denn eine Wertsicherung des Mietzinses muss ausdrücklich und schriftlich geregelt sein. Im Altbau steigen die Kosten, wenn die neuen Richtwerte bzw. Kategoriemieten verlautbart werden. Unterliegt das Objekt nicht dem MRG, wird meistens eine Erhöhung entsprechend der Inflationsentwicklung vereinbart. Üblich ist ein Schwellenwert von drei bis fünf Prozent. Dass heißt, dass eine Anpassung erfolgt, sobald der Index um diesen Prozentsatz gestiegen ist.

Auf jeden Fall muss der Vermieter die Erhöhung zwei Wochen vor dem nächsten Zinstermin schriftlich bekannt geben. Vergisst er darauf, hat er in vielen Fällen Pech gehabt: "Im Altbau darf der Vermieter keine Nachverrechnung vornehmen. Wo die Miete frei vereinbart werden kann, kann die Wertsicherung auch drei Jahre rückwirkend geltend gemacht werden", sagt Mario Schiavon, Partner bei PHH Rechtsanwälte.

Eine zeitlich befristete Erhöhung der Miete kann sich im Altbau aus einem sogenannten Paragraf-18-Verfahren ergeben. "Wenn die Kosten von notwendigen Sanierungs- oder Erhaltungsarbeiten aus den Mietzinsreserven der vergangenen zehn Jahre sowie aus den zu erwartenden Einnahmen nicht gedeckt werden können, kann der Vermieter bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirkgericht einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse stellen", erklärt Schiavon. Dann wird geprüft, ob die Arbeiten notwendig sind und der Preis angemessen ist.

Ist das der Fall, wird die Erhöhung für einen Zeitraum von zehn Jahren festgesetzt. Und die kann mitunter kräftig ausfallen. "Zunächst wird bis zur gesetzlichen Obergrenze angehoben. Werden die Ausgaben durch diese Einnahmen nicht gedeckt, werden die restlichen Kosten auf die Mieter überwälzt. Ein Limit nach oben gibt es im Gesetz nicht", sagt Walzl-Sirk.

Wie finde ich heraus, ob die Höhe angemessen ist?

Wer meint, die Miete sei zu hoch, kann bei der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Überprüfung stellen. "Bei einem unbefristeten Mietverhältnis muss der Antrag innerhalb der ersten drei Jahre ab Vertragsabschluss eingebracht werden", sagt Schiavon. Ist der Vertrag befristet, hat man nach der Auflösung des Mietverhältnisses noch sechs Monate Zeit. Hat der Mieter tatsächlich zu viel bezahlt, muss der Vermieter diesen Teil retournieren.

Nicht immer ist eine Mieterhöhung Schuld an steigenden Ausgaben, auch die Betriebskosten beeinflussen die Gesamtmiete. Unterliegt die Wohnung dem MRG, kann man die Abrechnung bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Mieter von Neubauwohnungen und Einfamilienhäusern müssen sich an das Bezirksgericht wenden. (Mehr zum Thema Betriebskosten lesen Sie nächsten Samstag auf den IMMO-Serviceseiten.)

Eine erste Einschätzung können zumindest Wiener leicht selbst vornehmen: Mit dem Mieten- und dem Betriebskostenrechner kann man die monatlichen Belastungen online überprüfen. www.mietenrechner.wien.at www.betriebskostenrechner.wien.at