Was tun gegen Zigarettenrauch?
Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Die Mitarbeiter der Ordination im Haus rauchen im Innenhof. Ich wohne im Mezzanin und kann nicht lüften, weil der Rauch sonst in meine Wohnung zieht. Eine Hausordnung, die das Rauchen verbieten würde, haben wir nicht und Gespräche mit dem Arzt haben nichts gebracht. Was kann ich tun?
In Ihrem Fall wäre es sinnvoll, wenn eine Hausordnung erlassen werden würde. Sinn und Zweck einer solchen soll ja sein, generelle Normen für ein reibungsloses Zusammenleben der Hausbewohner festzulegen. Da die Erlassung einer Hausordnung eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung darstellt, bedarf es hiefür der Mehrheit der Wohnungseigentümer gerechnet nach deren Anteilen. Leider haben Sie als Minderheitseigentümer aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen keine Möglichkeiten für eine erstmalige Erlassung einer Hausordnung. Sollte über die Erlassung der Hausordnung kein Mehrheitsbeschluss möglich sein, müssten sie den Gerichtsweg beschreiten und eine Unterlassungsklage erheben.
Nachdem im Falle einer Eigentümerpartnerschaft nur beide Partner gemeinsam über die Eigentumswohnung verfügen können, sollten Sie und Ihre Schwester gemeinsam auf der Vermieterseite den Mietvertrag unterzeichnen. Grundsätzlich sind zwar auch mündliche Mietverträge gültig, aber aus Beweisgründen ist ein schriftlicher Mietvertrag empfehlenswert. Außerdem ist gesetzlich vorgeschrieben, dass bei einem dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Mietverhältnis eine gültige Befristung auf mindestens drei Jahre und schriftlich abgeschlossen werden muss.
Zunächst muss Ihnen unabhängig von der Frage der Vergebührung klar sein, dass ein mündlicher Mietvertrag immer mit Risken, insbesondere mit der Frage der Durchsetzbarkeit von Befristungen verbunden ist.
Laut Gebührengesetz besteht nur dann, wenn eine Vertragsurkunde vorliegt, eine Gebührenpflicht. Die Gebühr beträgt im Allgemeinen ein Prozent der Bemessungsgrundlage, wobei die Höhe der Bemessungsgrundlage von den vertraglich vereinbarten Leistungen, also dem Entgelt und von der vertraglich vereinbarten Laufzeit, also der Dauer, abhängt. Bei Wohnungsmietverträgen sind die wiederkehrenden Leistungen – also Miete, Betriebskosten, Beheizung etc. – höchstens mit dem Dreifachen des Jahreswertes anzusetzen.
Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Wir sollen ab Jänner eine neue Verwaltung bekommen. Weil diese teurer ist als die alte Verwaltung, habe ich den Vertrag noch nicht unterschrieben. Welche Nachteile hat es für mich, wenn ich überhaupt nicht unterschreibe?
Grundsätzlich bedarf es zur Bestellung eines Verwalters eines einfachen Mehrheitsbeschlusses, da es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt. Auf jeden Fall sind aber die Regeln der Beschlussfassung einzuhalten. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt wurden, ist der Verwalter rechtswirksam bestellt worden. Ob Sie nun den Vertrag mitunterschreiben oder nicht ist irrelevant, da ja die Mehrheit den Verwalter bestellt hat. Die mir von Ihnen vorgelesene Vollmacht können Sie aber auf jeden Fall unterschreiben, da der Verwalter in dieser Vollmacht ausdrücklich darauf hinweist, dass die Mehrheit zum Beispiel über die Aufnahme eines Darlehens entscheidet.
Eine Eigentümergemeinschaft bildet sich immer durch die Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, unabhängig davon, wie viele Gebäude auf der Liegenschaft errichtet sind. Daher ist für die Sanierung auch nur eines Hauses die Zustimmung der Mehrheit aller Wohnungseigentümer erforderlich und nicht nur jener des betroffenen Wohnhauses.
Üblicherweise sind bei derartigen Anlagen, die aus mehreren Häusern bestehen, im Wohnungseigentumsvertrag jedoch von der gesetzlichen Regelung abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten vorgesehen. Das könnte so aussehen, dass jedes Wohnhaus eine Einheit darstellt und alle Reihenhäuser zusammen eine weitere Einheit. Ist dies vertraglich nicht geregelt, kann ein Antrag auf Festsetzung einer abweichenden Abrechnungs- und Abstimmungseinheit beim zuständigen Gericht (das ist jenes, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt) gestellt werden.
Der Nutzwert stellt jenen Wert dar, mit dem ein Wohnungseigentumsobjekt im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte steht. Die Ermittlung der Nutzwerte erfolgt durch ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen.
Die Berechnung erfolgt aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände, die den Wert des Wohnungseigentumsobjektes erhöhen oder vermindern können, wie zum Beispiel die Stockwerkslagen oder die Ausstattung mit offenen Balkonen oder Terrassen. Mit dem sodann ermittelten Wert erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch. Mit diesem Nutzwert/Mindestanteil ist dann untrennbar Wohnungseigentum an der Wohnung verbunden. Selbstverständlich gelten auch für Sie die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankerten Regelungen. So können Sie zum Beispiel das äußere Erscheinungsbild Ihres Hauses nicht einfach verändern, sondern müssen diesbezüglich die Zustimmung des Nachbarn einholen.
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