Wirtschaft | Immobiz
28.12.2012

Was tun gegen Zigarettenrauch?

Experten beantworten Ihre Fragen am KURIER-Wohntelefon. Diesmal gibt Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Auskunft.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Die Mitarbeiter der Ordination im Haus rauchen im Innenhof. Ich wohne im Mezzanin und kann nicht lüften, weil der Rauch sonst in meine Wohnung zieht. Eine Hausordnung, die das Rauchen verbieten würde, haben wir nicht und Gespräche mit dem Arzt haben nichts gebracht. Was kann ich tun?

In Ihrem Fall wäre es sinnvoll, wenn eine Hausordnung erlassen werden würde. Sinn und Zweck einer solchen soll ja sein, generelle Normen für ein reibungsloses Zusammenleben der Hausbewohner festzulegen. Da die Erlassung einer Hausordnung eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung darstellt, bedarf es hiefür der Mehrheit der Wohnungseigentümer gerechnet nach deren Anteilen. Leider haben Sie als Minderheitseigentümer aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen keine Möglichkeiten für eine erstmalige Erlassung einer Hausordnung. Sollte über die Erlassung der Hausordnung kein Mehrheitsbeschluss möglich sein, müssten sie den Gerichtsweg beschreiten und eine Unterlassungsklage erheben.

Ich möchte meine Wohnung zum Selbstkostenpreis an meinen Bruder vermieten und werde keinen Vertrag abschließen. Muss ich trotzdem diese Gebühr beim Finanzamt zahlen? Wie hoch ist denn diese Gebühr?

Zunächst muss Ihnen unabhängig von der Frage der Vergebührung klar sein, dass ein mündlicher Mietvertrag immer mit Risken, insbesondere mit der Frage der Durchsetzbarkeit von Befristungen verbunden ist.

Laut Gebührengesetz besteht nur dann, wenn eine Vertragsurkunde vorliegt, eine Gebührenpflicht. Die Gebühr beträgt im Allgemeinen ein Prozent der Bemessungsgrundlage, wobei die Höhe der Bemessungsgrundlage von den vertraglich vereinbarten Leistungen, also dem Entgelt und von der vertraglich vereinbarten Laufzeit, also der Dauer, abhängt. Bei Wohnungsmietverträgen sind die wiederkehrenden Leistungen – also Miete, Betriebskosten, Beheizung etc. – höchstens mit dem Dreifachen des Jahreswertes anzusetzen.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Wir sollen ab Jänner eine neue Verwaltung bekommen. Weil diese teurer ist als die alte Verwaltung, habe ich den Vertrag noch nicht unterschrieben. Welche Nachteile hat es für mich, wenn ich überhaupt nicht unterschreibe?

Grundsätzlich bedarf es zur Bestellung eines Verwalters eines einfachen Mehrheitsbeschlusses, da es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt. Auf jeden Fall sind aber die Regeln der Beschlussfassung einzuhalten. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt wurden, ist der Verwalter rechtswirksam bestellt worden. Ob Sie nun den Vertrag mitunterschreiben oder nicht ist irrelevant, da ja die Mehrheit den Verwalter bestellt hat. Die mir von Ihnen vorgelesene Vollmacht können Sie aber auf jeden Fall unterschreiben, da der Verwalter in dieser Vollmacht ausdrücklich darauf hinweist, dass die Mehrheit zum Beispiel über die Aufnahme eines Darlehens entscheidet.

Ich möchte gerne eine Doppelhaushälfte kaufen. Es wird Wohnungseigentum begründet und ein Nutzwertgutachten erstellt. Können Sie mir erklären, was das bedeutet? Muss ich in dieser Konstellation bei jeder Veränderung den Nachbarn um Erlaubnis fragen?

Der Nutzwert stellt jenen Wert dar, mit dem ein Wohnungseigentumsobjekt im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte steht. Die Ermittlung der Nutzwerte erfolgt durch ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen.

Die Berechnung erfolgt aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für Umstände, die den Wert des Wohnungseigentumsobjektes erhöhen oder vermindern können, wie zum Beispiel die Stockwerkslagen oder die Ausstattung mit offenen Balkonen oder Terrassen. Mit dem sodann ermittelten Wert erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch. Mit diesem Nutzwert/Mindestanteil ist dann untrennbar Wohnungseigentum an der Wohnung verbunden. Selbstverständlich gelten auch für Sie die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankerten Regelungen. So können Sie zum Beispiel das äußere Erscheinungsbild Ihres Hauses nicht einfach verändern, sondern müssen diesbezüglich die Zustimmung des Nachbarn einholen.