Was können Vermieter tun, wenn der Mieter nicht zahlt? Ein Überblick

Landet die Miete nicht pünktlich auf dem Konto, kann das so manchen Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Er sollte daher sofort reagieren. Der erste Schritt muss aber nicht der Weg zu Gericht sein. Möglicherweise kann man sich auf eine Lösung einigen. Man könnte zum Beispiel vereinbaren, dass der ausständige Betrag in Raten oder mit dem Urlaubs- und Weihnachtsgeld bezahlt wird.

Geht es im Guten nicht, sollte der Vermieter dem Mieter eine Zahlungsaufforderung mit einer Frist von ein bis zwei Wochen schicken. "Es gibt keine gesetzliche Pflicht, trotzdem ist eine Mahnung ratsam – und zwar am besten in Form eines eingeschriebenen Briefes", sagt Wohnrechtsexpertin Nicole Neugebauer-Herl von NMH2 Rechtsanwälte. Zahlt der Mieter trotzdem nicht, hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten:

• die Mahnklage bei Gericht,
• die gerichtliche Kündigung wegen Nichtbezahlens der Miete
• oder eine Zahlungs- und Räumungsklage.

Die Mahnklage

Eine Mahnklage können Vermieter auch ohne juristischen Beistand einbringen. "Bei Miet- und Pachtangelegenheiten braucht man in Österreich keinen Rechtsanwalt. In anderen Zivilprozessen gibt es ab einem Streitwert von 5000 Euro eine Anwaltspflicht", erklärt Anton Jauk, Rechtspfleger am Bezirksgericht Graz West und Referent bei der Liegenschaftsverwaltung Graz. Wird ein Geldbetrag bis zu 75.000 Euro eingeklagt, gibt es ein vereinfachtes Verfahren: "Man kann das Formular einfach auf wwwjustiz.gv.at herunterladen, ausfüllen und ans Gericht schicken", sagt Jauk. Auch eine elektronische Eingabe ist möglich. Das Bezirksgericht erlässt dann einen Zahlungsbefehl an den Schuldner. Dieser kann innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben. Tut er das nicht, ist der Zahlungsbefehl rechtskräftig und vollstreckbar. "Man hat dann einen Exekutionstitel – also die Feststellung eines Anspruchs, den man auch zwangsweise durchsetzen kann", sagt Jauk. Ein Exekutionstitel gilt 30 Jahre – so lange hat der Vermieter Zeit, um das Geld tatsächlich einzutreiben. Bringt er keine Mahnklage ein, verjährt die Forderung bereits nach drei Jahren.

Die Kündigung

Eine Kündigung wegen eines Mietzinsrückstandes ist nur möglich, wenn der Mieter trotz Mahnung mindestens acht Tage mit der Bezahlung im Rückstand ist. In der Praxis können sich solche Verfahren über Monate und Jahre ziehen. Wenn nämlich der Mieter den gesamten Rückstand vor dem Ende der Gerichtsverhandlung bezahlt und nachweisen kann, dass ihn kein grobes Verschulden trifft, ist die Kündigung vom Gericht aufzuheben. Ein Jobverlust oder eine schwere Krankheit wären zum Beispiel triftige Gründe für einen vorübergehenden Zahlungsengpass. Die Verfahrenskosten muss der Mieter übernehmen – auch wenn er nicht ausziehen muss.

Die Zahlungs- und Räumungsklage

Eine Räumungsklage ist nur bei einem sogenannten qualifizierten Mietzinsrückstand möglich. Das ist frühestens nach zwei Monaten der Fall,wenn trotz Mahnung die ausständige Miete bis zum darauffolgenden Zinstermin nicht vollständig bezahlt wird. "Der Vermieter sollte schon in die Mahnung hineinschreiben, dass – wenn der offene Rückstand nicht fristgerecht bezahlt wird – das Bestandsverhältnis aufgelöst wird", sagt Neugebauer-Herl. Zahlt der Mieter nicht, kann man eine Zahlungs- und Räumungsklage bei Gericht einbringen. In der Praxis werden die beiden Klagen fast immer kombiniert.

Auch die Räumung kann der Mieter abwenden, indem er alles vor dem Ende der Verhandlung bezahlt und nachweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Endet das Verfahren mit einem rechtskräftigen Urteil, wird darin auch festgelegt, bis wann der Mieter ausziehen muss. Tut er das nicht, setzt das Gericht einen Delogierungstermin fest. Dann kann sich der Vermieter auf die Suche nach einem neuen Mieter machen – mit dem er hoffentlich mehr Glück hat.

• Betriebskosten und Beiträge zur Rücklage muss jeder Wohnungseigentümer zahlen. Ist einer säumig, haften alle anderen (Solidarhaftung) und müssen anteilig diese Kosten übernehmen. Der Hausverwalter klagt dann als Vertreter der Eigentümergemeinschaft die rückständigen Beiträge ein. Gibt es keinen Verwalter, hat sich die Gemeinschaft selbst darum zu kümmern. Kann der säumige Eigentümer seine Schulden nicht begleichen, kommt es im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung der Wohnung. Aus dem Erlös werden die Forderungen der Gläubiger beglichen.
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in diesem Fall einen großen Vorteil: das gesetzliche Vorzugspfandrecht. Das bedeutet, dass nach einem Verkauf die Forderungen der Gemeinschaft als erstes beglichen werden – ganz egal, wie viele Gläubiger auf ihr Geld warten.
• Einzige Voraussetzung ist die Einhaltung einer Frist: Der Hausverwalter muss die Beitragsforderungen ab Fälligkeit innerhalb von sechs Monaten gerichtlich einklagen, das gesetzliche Vorzugspfandrecht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beantragen. Wird diese Frist versäumt, ist das Vorzugspfandrecht und damit die Sicherheit, das Geld zu bekommen, weg.
• Bis zur Jahresabrechnung bemerken es die Wohnungseigentümer meistens gar nicht, wenn einer seinen Anteil nicht zahlt. Wer von Zahlungsschwierigkeiten eines Eigentümers weiß, kann bei der Verwaltung nachfragen, ob alle notwendigen Schritte gesetzt wurden. Falls sich der Verwalter nicht um die Forderungen gekümmert hat und diese nicht zur Gänze aus dem Versteigerungserlös gedeckt werden können, trifft ihn für den Ausfall eine Schadenersatzpflicht wegen Verletzung seiner Verwalterpflichten.