Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Bevor der Bauherr in sein neues Domizil einziehen kann, steht ein wichtiger Termin mit dem Bauträger an: die offizielle Gebäudeübernahme. Ab diesem Zeitpunkt kann die Fertigstellungsmeldung bei der Behörde eingereicht werden und der Käufer trägt die volle Verantwortung für das neue Heim. Um das förmliche Verfahren einzuleiten, muss der Auftragnehmer den Kunden über die Fertigstellung der im Vertrag vereinbarten Leistung informieren und diesen schriftlich zur Übernahme auffordern. Wurde nichts anderes festgeschrieben, hat der Auftraggeber 30 Tage Zeit, der Aufforderung Folge zu leisten. Macht er das nicht, gilt das Haus als übernommen. Der spätestmögliche Übernahmetermin ist im Bauvertrag festgehalten. Ist das Haus bis dahin nicht bezugsfertig, muss sich zwar das Unternehmen verantworten, dem Bauherren selbst steht ohne schriftliche Vereinbarung aber keine Entschädigung zu. "Es empfiehlt sich deshalb, eine Pönale vertraglich festzulegen, die bei einer Überziehung fällig wird", sagt Michael Jakowitsch, Baumeister und Bauherrenbegleiter von Jakoplan.

Mit der Unterzeichnung des Übernahmeprotokolls ist der Auftraggeber dann nicht nur zahlungspflichtig, sondern es wird auch der Gefahrenübergang ausgelöst. "Kommt es vor der Übergabe zu Beschädigungen, etwa durch einen Brand oder ein Unwetter, haftet das Unternehmen", erklärt der Baumeister und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Paul Chmelar. Um am Tag der Abnahme keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte das Gebäude schon im Vorhinein genau unter die Lupe genommen werden. Wer auf Nummer sicher gehen will, wendet sich bereits von Beginn weg an einen unabhängigen Bauherrenbegleiter oder Sachverständigen. Letztere sind etwa über den Österreichischen Sachverständigen-Verband zu finden. Sie überprüfen die Arbeiten bereits während der Bauphase und können so Mängel schon früh aufdecken. "Denn ist das Haus erst einmal fertiggebaut, sind diese oft nur mehr schwer zu erkennen und auszubessern", sagt Jakowitsch. Die Kosten für eine solche Unterstützung belaufen sich auf rund 2000 bis 2500 Euro. Oft wird es von Bauträgern nicht gerne gesehen, dass unbefugte Personen – dazu zählen auch Bauherren – das Gelände betreten. "Damit es hier zu keinen Schwierigkeiten kommt, sollten sich Auftraggeber dieses Recht im Vertrag festschreiben lassen", rät Jakowitsch.

Alle Mängel, die bei der Übergabe augenscheinlich sind, sollten im Übernahmeprotokoll schriftlich und fotografisch dokumentiert werden. Auch Details, die vom Bauherrn als nicht vertragsgemäß angesehen werden, sind aufzulisten. "Der Bauträger ist verpflichtet, die Beanstandung in einer für den Makel angemessenen Zeit auszubessern", sagt Chmelar. Außerdem beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Bei unbeweglichen Dingen wie Bauwerken muss der Auftragnehmer drei Jahre ab der Übergabe für die vertraglich vereinbarten Leistungen einstehen. Elemente, die mit dem Gebäude fest verbunden sind, wie etwa Heizung, Fenster oder Fliesen, gelten ebenfalls als unbeweglich. Die Rüge wird am besten per eingeschriebenem Brief an den Vertragspartner geschickt. Dieser ist in Folge auch für die Weitergabe an den zuständigen Professionisten verantwortlich.

Die Beweispflicht, dass der Mangel bereits bei der Übernahme vorhanden war, geht nach sechs Monaten auf den Käufer über. Reagiert der Auftragnehmer darauf nicht oder überzieht er die vereinbarte Frist zur Behebung, kann der Käufer – im Falle einer vertraglichen Vereinbarung – den Haftrücklass ziehen. Dieser beträgt mindestens zwei Prozent des Kaufpreises und kann für die Dauer der Gewährleistungspflicht einbehalten werden. Wer inzwischen selbst zum Werkzeug greift, verzichtet freiwillig auf den Gewährleistungsanspruch. Bei Schäden, die erst später zum Vorschein kommen und nachweislich vom ausführenden Bauunternehmen verursacht wurden, haben Käufer 30 Jahre lang das Recht auf Schadensersatz. "Im Gegensatz zur Gewährleistung müssen sie innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis des Gebrechens vor Gericht eingeklagt werden", sagt Jakowitsch. In den ersten zehn Jahren liegt die Beweislast beim Auftragnehmer.

Missstände in allgemeinen Teilen einer Wohnungsanlage können von jedem Eigentümer angemeldet werden. Für die Geltendmachung ist allerdings ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Für Gebrechen in der Mietwohnung ist der Vermieter verantwortlich. Dieser hat die Pflicht, das Objekt in einem brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten. Werden die Reparaturen vom Mieter selbst auf dessen Kosten durchgeführt, kann er die Gewährleistung geltend machen. Im Vollanwendungsgebiet des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist der Vermieter auch für die Erhaltung von allgemeinen Teilen des Hauses zuständig. Eine Verpflichtung zur sofortigen Übernahme gibt es nicht. "Liegen wesentliche Mängel vor, kann die Abnahme vom Bauherren verweigert werden", erklärt Chmelar. Als wesentlich wird beispielsweise eine fehlende Kellerabdichtung oder eine nicht vorhandene Stromversorgung eingestuft. Es liegt wiederum beim Bauträger, diese zu beseitigen und die vollständige Funktion und Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes herzustellen. Grundsätzlich kann eine Immobilie auch teilweise übernommen werden, wenn etwa nur bestimmte Räume, wie die Garage oder der Keller, nicht bezugsfertig sind. "Allerdings ist davon abzuraten, da es in solchen Fällen immer wieder zu Problemen kommt", warnt Jakowitsch.

Neben dem Einreichplan, dem Baubescheid und der Bestätigung der Baufirma, dass alles ordnungsgemäß ausgeführt wurde, sollten Bauherren bei der Übernahme auch alle Funktionsbeschreibungen für Anlagen wie der Heizung verlangen. "Wichtig ist zudem eine Firmenliste, in der festgehalten ist, welches Unternehmen für welches Gewerk verantwortlich ist", sagt Jakowitsch. Nur so können Mängel problemlos geltend gemacht werden.