© MH - Fotolia

Wohntelefon
07/14/2015

Unter welchen Bedingungen können wir den Verwalter kündigen?

Christoph Obermayer ist Wohnrechtsexperte und Rechtsanwalt in Wien.

von Ulla Grünbacher

Unter welchen Voraussetzungen kann der Hausverwalter abberufen oder neu bestellt werden, wenn ich mit der aktuellen Verwaltung unzufrieden bin?
Die Bestellung und Abberufung des Hausverwalters kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeigeführt werden. Bei entgeltlicher, befristeter Tätigkeit des Verwalters, ist die Kündigung vor Fristablauf nur aus wichtigem Grund möglich. Ein solcher liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten die Fortsetzung des Verwaltervertrages nicht zugemutet werden kann. Meist ist dadurch das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört. Es müssen also erhebliche Pflichtverstöße vorliegen. Im Wiederholungsfall können auch leichtere Pflichtverletzungen zur berechtigten Kündigung aus wichtigem Grund führen. Der Verwalter muss hier aber zunächst abgemahnt werden.

Ich bin Mieter einer Dachgeschoß-Wohnung. Die Terrasse und die Terrassenmauer gehören wieder einmal saniert. Die Hausverwaltung sagt, dass wir für die Kosten aufkommen müssen. Stimmt das?

Zu den allgemeinen Teilen eines Hauses gehört alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet. Das sind eben die Fassade und die Außenfenster des Hauses. Arbeiten, die an Balkonen und Terrassen vorgenommen werden, sind sicherlich Grenzfälle, die einer Einzelfallbeurteilung unterzogen werden müssen. Wenn ein Balkon gleichzeitig Teil der Außenhaut des Hauses ist, dann erfüllt dieser auch die Funktion eines Daches. Dann man wird sicher argumentieren können, dass diese Sanierungsarbeiten aus der Reparaturrücklage gezahlt werden müssen. Zu unterscheiden ist, ob eine Fassade im Sinne einer notwendigen Sanierung oder ein Terrassenboden im Sinne einer Erneuerung des Belags „getauscht“ werden muss, oder ob es sich um einen Mangel des Hauses handelt. In Fällen, wo die Verblechung unterhalb der Terrasse Schäden aufweist, ist das jedenfalls so zu sehen, dass hier die Substanz des Hauses betroffen ist und die Sanierung daher von der Gemeinschaft zu tragen ist.

Ich bin Mieterin einer Altbauwohnung in Wien. Der Durchlauferhitzer meiner Wohnung ist defekt. In den vergangenen Jahren habe ich kaum mehr Ersatzteile für die Reparatur des Geräts bekommen. Die Hausverwaltung will das Gerät nicht ersetzen und argumentiert das damit, dass die Wohnung unter die Ausstattungskategorie D fällt. Ist das rechtens?

Grundsätzlich trifft den Vermieter eine Erhaltungspflicht des Bestandsobjektes. Seit 1.1.2015 gibt es zum Thema Thermenwartung eine Novelle, die für Wohnungen gilt, wo Heizung und Warmwasser mitvermietet wurden. Das bedeutet, dass diese bei der Anmietung vorhanden waren. Diesbezüglich gilt seit Jahresbeginn, dass der Vermieter verpflichtet ist, Reparaturen oder den Austausch von defekten Geräten zu finanzieren. Für die Wartung ist der Mieter zuständig, auf diese sollte (auch im eigenen Sicherheitsinteresse) nicht vergessen werden. Wartungsprotokolle sind vorzulegen.

Ich habe im Dezember 2014 eine neue Wohnung gemietet. Die Hausverwaltung schreibt mir nun die Betriebskosten für das ganze Jahr 2014 vor. Muss ich diese zahlen?
Für Mieter, die während des Jahres ein- oder ausziehen, sind die Regelungen des Mietrechts- und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes zu beachten. Jener Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung bzw. des Gutachtens gerade Mieter ist, bekommt das Guthaben bzw. muss nachzahlen. Wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat, hat darauf keinen Einfluss.

Darf ich eine Mietwohnung als Büro nutzen, auch wenn diese für Wohnzwecke angemietet wurde?
Wenn das Objekt im Mietvertrag als „Wohnung“ bezeichnet wird, dann sollte eine etwaige andere Nutzung mit dem Vermieter besprochen werden, da sonst allenfalls ein Unterlassungsanspruch des Vermieters entstehen kann.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 760
13.07.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr
Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes

eine Newsletter Anmeldung Platzhalter.

Wir würden hier gerne eine Newsletter Anmeldung zeigen. Leider haben Sie uns hierfür keine Zustimmung gegeben. Wenn Sie diesen anzeigen wollen, stimmen sie bitte Piano Software Inc. zu.

Jederzeit und überall top-informiert

Uneingeschränkten Zugang zu allen digitalen Inhalten von KURIER sichern: Plus Inhalte, ePaper, Online-Magazine und mehr. Jetzt KURIER Digital-Abo testen.