Touristen in meiner Wohnung

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Während der eigenen Abwesenheit die Wohnung an Urlauber vermieten? Die Idee scheint auf den ersten Blick unkompliziert, doch das verlockende Geschäftsmodell birgt auch Probleme und hat rechtliche Grenzen, die es zu berücksichtigen gilt. IMMO erklärt, worauf Eigentümer und Mieter achten müssen.

Sein Zuhause anderen Weltenbummlern gegen Geld zur Verfügung zu stellen, wird oft als Aufbesserung des eigenen Haushaltsbudgets hochgepriesen. Doch in der Praxis stellt sich das nicht so einfach dar. Im Vorfeld gilt es zu klären, welchem gesetzlichen Anwendungsgebiet die Immobilie unterliegt. Will ein Mieter sie für zwei bis 30 Tage vermieten und wurde kein ausdrückliches Verbot vereinbart, ist dies laut Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich erlaubt. Anders verhält es sich, wenn das Objekt dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt – das ist zumeist bei Mehrparteienhäusern, die vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges errichtet wurden, der Fall. Ist im Vertrag keine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung festgeschrieben, braucht es die schriftliche Zustimmung des Besitzers.

Unterlassungsklage möglich

Wird das Objekt ohne Zusage für touristische Zwecke genutzt, kann der Eigentümer beim Bezirksgericht auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis kündigen. Eine Sonderregelung gibt es für die teilweise Untervermietung, beispielsweise eines einzelnen Zimmers. "Sie ist auch ohne Zustimmung des Wohnungsbesitzers erlaubt, allerdings muss der Rest der Unterkunft vom regulären Bewohner genutzt werden", erklärt Wohnrechtsexpertin Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung. Häufig enthalten die Verträge aber ohnehin ein Untermietverbot. Im Anwendungsbereich des MRG kann sich der Vermieter nur bei gänzlicher Weitergabe der Immobilie oder Vorliegen eines wichtigen Grundes, wie der Störung des Hausfriedens oder wenn die Anzahl der Bewohner jene der Wohnräume übersteigt, darauf berufen. Geht der Mieter davon aus, dass kein solcher Grund besteht, muss er dies im Streitfall beweisen. Andernfalls droht die Vertragskündigung. Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen dürfen prinzipiell nicht an Touristen weitergegeben werden.Einen finanziellen Gewinn mit der Untervermietung zu erwirtschaften, ist verboten. Der Betrag darf die Höhe des Zinses nicht übersteigen. Bei einem Aufenthalt von unter einem Monat oder der Zurverfügungstellung eines einzelnen Zimmers wird aliquot abgerechnet. "Ein Aufschlag von maximal 50 Prozent auf den anteilsmäßigen Betrag des Hauptmietzinses ist erlaubt. Rechnet man aber den entstehenden Aufwand wie die Reinigung, kleine Reparaturen und die persönliche Betreuung mit ein, ist das Geschäft mit den Touristen wenig rentabel", sagt Hanel-Torsch. Zudem haben Urlauber, die ein unverhältnismäßig hohes Entgelt bezahlt haben, das Recht, den überschüssigen Betrag zurückzufordern. Die Haftung für durch Gäste entstandene Schäden trägt der Mieter. "Zwar können die Kosten bei schuldhafter Verursachung gegenüber dem Urlauber geltend gemacht werden, da sich der Beschuldigte aber zu diesem Zeitpunkt meist schon wieder im Ausland befindet, ist das sehr kompliziert", sagt die Expertin.

Umwidmung bei regelmäßiger Weitervermietung

Bei Eigentumswohnungen ist die Situation anders. Obwohl der Besitzer im Grunde die uneingeschränkte Verfügungsgewalt hat, muss auch er bestimmte Vorschriften beachten. "Wird die Immobilie nämlich regelmäßig kurzfristig (2 bis 30 Tage) an Fremde weitergegeben und steht nicht die eigene Wohnnutzung im Vordergrund, ist eine Widmung des Objektes zu Ferienzwecken notwendig", sagt Wohnrechtsexpertin Karin Sammer vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Andernfalls können Miteigentümer auf Unterlassung klagen. Der Antrag auf Umwidmung ist bei der jeweiligen Gemeinde zu stellen. Damit ihm stattgegeben wird, braucht es das Einverständnis aller Wohnungsbesitzer. "Bleibt die Zusage verwehrt, kann man versuchen, diese im Außerstreitverfahren ersetzen zu lassen. Ob die Erlaubnis erteilt wird, hängt davon ab, ob die schutzwürdigen Interessen der anderen Bewohner, zum Beispiel durch Lärmbelästigung, gefährdet sind", erklärt Sammer. Ist eine fallweise Vermietung zu touristischen Zwecken bereits beim Kauf geplant, ist es mit der Zustimmung der Miteigentümer auch möglich, sich dieses Recht im Wohnungseigentumsvertrag festschreiben zu lassen. Der Hinweis "Nutzung zu Ferienzwecken" ist dafür ausreichend. Keiner Umwidmung bedarf dagegen die einmalige kurzfristige Vermietung während des eigenen Urlaubes.

Schwierige Handhabe

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Eine rechtliche Schwierigkeit sieht Hanel-Torsch auch im Mietrecht. Zwar handelt es sich um einen Ausnahmetatbestand, aber theoretisch kann bei unzureichender Dokumentation ein unbefristeter Mietvertrag drohen. Hintergrund ist, dass es mit Urlaubern oft nur mündliche Vereinbarungen gibt. Befristungen sind dagegen nur festgeschrieben wirksam. Bei Wohnungen, die dem MRG unterliegen, ist die Vertragsdauer zudem auf mindestens drei Jahre festgesetzt. Eine schriftlich vereinbarte Befristung von etwa zwei Wochen ist in diesem Fall ungültig. "Will ein Urlauber also länger als zuvor ausgemacht bleiben, kann der Vermieter aus rechtlicher Sicht nichts dagegen tun." Wer auf Vermittlungsdienste wie Airbnb, 9flats oder Wimdu setzt, muss damit rechnen, dass seine Daten an die Gemeinde weitergegeben werden. In Wien sind die Plattformen bereits dazu verpflichtet, Städte wie Graz oder Salzburg werden vermutlich nachziehen. Ziel ist es, die Umgehung von Steuerzahlungen aufzudecken. Immerhin werden für entgeltliche Nächtigungen Ortstaxen fällig, die je nach Gemeinde unterschiedlich hoch sein können. In Wien betragen sie 3,2 Prozent des Beherbergungsentgelts. In Salzburg wird pro Nacht und Person 1,50 Euro eingehoben. Für die Einnahme und Abgabe bis zum 15. des folgenden Monats beim Steueramt ist der Vermieter zuständig. Im Falle, dass Gäste länger als drei Tage bleiben, müssen neben der Aufenthaltsdauer auch die Anzahl der Besucher bei der Polizei gemeldet werden. "Außerdem ist es ratsam, einen Blick in die Raumordnung des jeweiligen Bundeslandes zu werfen, da auch diese einige Regelungen (einsehbar unter www.wien.gv.at) beinhalten kann", sagt Hanel-Torsch. Befinden sich etwa in einem Mehrparteienhaus in Salzburg mehr als fünf Wohnungen, darf nicht zu touristischen Zwecken vermietet werden. Bei Zuwiderhandeln drohen hohe Geldstrafen.

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