Sprachrohr oder Wichtigtuer?

In fast jedem Haus gibt es einen Wohnungseigentümer, der sich mehr für die Abläufe interessiert, als andere. Er kontrolliert jeden Beleg, notiert penibel den Strom- und Gasverbrauch und hat für jedes Problem die beste Lösung. Zugleich ist es in ständigem Kontakt mit der Hausverwaltung und durch sein Engagement automatisch so etwas wie ein Sprecher der Gemeinschaft.

Rechte & Pflichten nicht geregelt

In vielen Fällen profitieren alle Miteigentümer von einer oder mehreren Hausvertrauenspersonen, auch Haussprecher genannt. Über sie läuft der Informationsfluss zwischen Wohnungsbesitzern und Verwaltung. Vor allem in großen Anlagen haben diese ihre Berechtigung, hier gibt es häufig ein Gremium aus mehreren Personen, einen sogenannten Hausausschuss. Die Betroffenen werden meist von den Eigentümern vorgeschlagen oder es wird eine Gemeinschaftsordnung beschlossen und ein Vertreter mit bestimmten Aufgaben betraut. Die Rechte und Pflichten von Hausvertrauenspersonen sind nicht geregelt. Im Gegensatz zum Eigentümervertreter, welcher der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft ist (siehe Info unten), fehlt dem Hausvertreter jede rechtliche Grundlage für seine Tätigkeiten.

Kein Vertreter der Gemeinschaft

Meist schaut ser der Verwaltung auf die Finger, unterstützt diese aber auch. „So bereitet er Entscheidungsfindungen vor, holt Kostenvoranschläge ein, kontrolliert die laufenden Abrechnungen im Haus sowie den zeitlichen Aufwand von Handwerkern und ist bei Begehungen anwesend“, zählt Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer, auf. Die Befugnis, Weisungen zu erteilen oder die Eigentümergemeinschaft zu vertreten, haben Hausvertrauenspersonen jedoch nicht. Ihre Funktion beschränkt sich auf kommunikative Tätigkeiten. „Nur dann, wenn ihnen einzelne Miteigentümer eine Vollmacht erteilen, dürfen sie diese auch vertreten“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Expertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Überschreitung der Kompetenzen

Zu Konflikten kann es kommen, wenn der Hausverwalter alle Fragen die Liegenschaft betreffend nur mit dem Haussprecher abstimmt, ohne die anderen Miteigentümer zu befragen. „Es kann sein, dass die Verwaltung behauptet, die Hausvertrauensperson hätte Einblick in die Belege genommen und daher gebe es keine Notwendigkeit, den Miteigentümern auch diese Möglichkeit einzuräumen“, sagt Boschek und betont: „Dieses Recht kann ihnen jedoch nicht genommen werden.“ Rechte der Miteigentümer dürfen durch die Tätigkeit der Vertrauensperson nicht eingeschränkt werden. Haussprecher dürfen keine Rechnungen genehmigen, Maßnahmen zustimmen oder Vereinbarungen treffen. Bevorzugt der Verwalter bestimmte Miteigentümer, ist das eine grobe Pflichtverletzung. Es ist seine Aufgabe, alle gleichermaßen zu hören.

Kein Honorar

Ein Honorar steht Vertrauenspersonen nicht zu. Barauslagen wie Porti, Materialkosten, Telefongebühren, Fahrtspesen oder Kopien sind laut Judikatur Ausgaben für die Liegenschaft und werden über die Betriebskosten verrechnet. Für Arbeiten, die früher der Hausbesorger erledigt hat, kann eine Entschädigung aus der Rücklage gezahlt werden.Die Abberufung des Haussprechers ist schwierig. „Weil es ihn ja rechtlich gar nicht gibt“, sagt Räth.. Wurde ein Miteigentümer von einigen Wohnungsbesitzern zum Haussprecher ernannt oder hat er sich selbst installiert, dann kann die Verwaltung informiert werden, dass die Person nicht mehr in dieser Funktion akzeptiert wird. Wenn die Vertrauensleute ihre Kompetenzen nicht überschreiten, haben sie durchaus ihre Berechtigung und können viele Aufgaben für die Hausgemeinschaft übernehmen.

Eigentlich ist die Hausverwaltung der Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei Konflikten mit der Verwaltung kommt es aber naturgemäß zu einer Interessenskollision, denn der bestellte Verwalter kann schlecht mit der Gemeinschaft über sein eigenes Honorar verhandeln.
Daher gibt es im Wohnungseigentumsgesetz die Funktion des Eigentümervertreters. Er ist der Vertreter der Wohnungseigentümer bei Problemen mit der Hausverwaltung. Der Vertreter wird im Rahmen der ordentlichen Verwaltung bestellt – meist erst dann, wenn sich Probleme mit der Verwaltung anbahnen. „Anlass können zum Beispiel Schadenersatzansprüche sein, weil der Verwalter seine Sorgfaltspflichten verletzt hat“, nennt Christian
Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer, ein Beispiel.

Klage gegen die Verwaltung

Der Eigentümervertreter ist befugt, die Hausverwaltung zu klagen und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Weisungen der Mehrheit hat er zu befolgen und ihn trifft eine Informationspflicht über seine Tätigkeiten. Gewählt wird er aus dem Kreis der Miteigentümer mit einfacher Mehrheit, die Funktion ist auf maximal zwei Jahre befristet, eine Wiederbestellung ist jedoch möglich. „Vor Ablauf dieser Zeit kann der Eigentümervertreter per Mehrheitsbeschluss abgewählt werden“, sagt Boschek. Einen Anspruch auf Entlohnung für seine Tätigkeiten hat der Betroffene nicht.