So funktioniert die Mietzinsminderung

Gegen manche Dinge ist man als Mieter machtlos. Wenn einem das Baugerüst die Aussicht verstellt, der Lärm aus der Nachbarwohnung den Schlaf raubt oder der kaputte Aufzug wochenlang nicht repariert wird, gibt es zumindest einen kleinen Trost: Die Mietzinsminderung. Gibt es Mängel in der Wohnung oder Störungen von außen, hat der Mieter das Recht, die Zahlungen zu kürzen. Denn der Vermieter ist verpflichtet, das Objekt in brauchbarem Zustand zu erhalten und den Mieter vor Störungen zu schützen.

Berechnet wird die Mietzinsminderung immer von der Brutto-Miete. Eine gesetzliche Vorgabe für das Ausmaß gibt es nicht. Wie viel gerechtfertigt ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Aus den Entscheidungen der Gerichte in den vergangenen Jahren kann man jedoch Richtwerte ableiten.

Und so funktioniert das Prozedere: Bevor man einen Teil des Geldes einbehält, muss man den Vermieter über den Mangel informieren. Gleichzeitig mit der Anzeige kann man bekannt geben, dass man den Mietzins nur unter Vorbehalt der Rückforderung leistet oder man die Miete gleich um einen gewissen Prozentsatz minddert. "Nur anzurufen ist nicht ratsam. Aus Beweisgründen ist die Schriftform zu empfehlen. Wenn möglich, sollte man den Mangel auch bildlich festhalten", sagt Rechtsanwalt Eike Lindinger, der sich auch im Fachmagazin immolex (Manz Verlag) diesem Thema gewidmet hat.

Zuerst melden, dann einbehalten

Das Recht auf Mietzinsminderung besteht grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt der Meldung. "Rückwirkend könnte man nur aus dem Titel der Bereicherung eine Minderung geltend machen, indem man sagt: Ich habe mehr gezahlt als die Sache wert ist und fordere daher einen Teil der Zahlungen zurück. Das kommt aber nur sehr selten vor", erzählt Lindinger.

Wer den Mangel selbst behebt, hat keinen Anspruch mehr. "Der Bastler, der auf eigene Faust saniert, verliert das Recht auf Mietzinsminderung. Außerdem könnte der Vermieter sagen, dass der Mangel nicht fachgerecht behoben wurde und es Folgeschäden gibt", warnt Lindinger. Der Vermieter wiederum muss die Mietzinsminderung auch dann akzeptieren, wenn er für das Problem gar nichts kann – etwa bei Baulärm vom Nebenhaus.

Ortsübliche Beeinträchtigungen müssen die Bewohner hinnehmen. "Ein Mieter hatte eine Wohnung in der Innenstadt mit Fenstern Richtung Heldenplatz. Er wollte im Sommer Mietzinsminderung geltend machen, weil es am Abend laut war. Das Gericht hat entschieden, dass man in dieser Lage mit Open-Air-Veranstaltungen rechnen muss. Anders wäre der Fall, wenn im Vertrag Ruhelage vereinbart wäre", berichtet Lindinger.

Nicht immer muss die Reduktion der Miete vom Bewohner ausgehen: "Wenn es im Haus zum Beispiel einen Dachausbau gibt, bieten manche Vermieter aktiv eine Mietzinsminderung an. So ersparen sie sich Diskussionen und Gerichtsverfahren", sagt Lindinger.

Wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat, kann er zwar auch Mietzinsminderung einbringen, eine gute Idee ist das aber nicht. Er wird dann damit rechnen müssen, dass der Vermieter eine Kündigung einbringt und Schadenersatz geltend macht. "Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn man Zwischenwände aufstellt, in dem neuen fensterlosen Raum Wäsche trocknet und sich dann über das Schimmelproblem beschwert", sagt Lindinger.

Der Vermieter kann klagen

Zahlt der Mieter den vereinbarten Betrag nicht, kann der Vermieter eine Räumungs- und/oder Mietzinsklage einbringen. Dann entscheidet das Gericht, ob die Mietzinsminderung gerechtfertigt war. Sollte das nicht der Fall sein, wird der Mieter die Wohnung zwar nicht gleich verlieren, aber er muss den zu unrecht einbehaltenen Teil der Miete nachzahlen und als Verlierer auch die Prozesskosten tragen.

Bei vielen Problemen – etwa einer kaputten Heizung – ist die Mietzinsminderung ohnehin keine Dauerlösung. Behebt der Vermieter einen wesentlichen Mangel nicht freiwillig, kann man einen Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht stellen.

Unbrauchbarkeit: Ist die Wohnung etwa nach einem gröberen Wasserschaden komplett unbrauchbar, kann eine Mietzinsminderung bis zu 100 Prozent gerechtfertigt sein. Gibt es einen Restnutzen, weil man Dinge in der Wohnung lagern kann, wird man die Betriebskosten zahlen müssen.

Baustelle: Realistisch ist eine Minderung zwischen 20 und 50 Prozent. Wer den ganzen Tag von daheim arbeitet oder mit einem Kleinkind zu Hause ist, ist vom Lärm stärker betroffen, als jemand, der den ganzen Tag im Büro ist. Ist das Haus eingerüstet, kommt weniger Licht herein und man kann nicht normal lüften. Hier wird man die Miete im Winter zwischen 5 und 10 und im Sommer um bis zu 20 Prozent mindern können.

Heizung: Funktioniert die Heizung nicht, sind im Sommer zehn Prozent realistisch, im Winter 20. Es kommt auch darauf an, auf welche Temperatur man hinaufheizen kann, wie viele Räume kalt bleiben und ob auch die Warmwasseraufbereitung betroffen ist.

Schimmel: Auch hier ist die Frage, wie viele Räume betroffen sind und ob es sich um Oberflächenschimmel oder einen ernsten Schaden handelt. Die Bandbreite reicht von 20 bis 100 Prozent.

Gestank: Bei Geruchsbelästigung sind zehn bis 20 Prozent drin. Hier ist zu klären, ob die Situation ortsüblich ist oder nicht.