Wohnung, Renovierung, Sanierung, aufgenommen am 23.05.2013 in Wien.

© KURIER/Jeff Mangione

Wohntelefon
08/30/2013

Sanierung: Ist Abstimmung Pflicht?

Immobilienrechtsexperte Peter Hauswirth gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon.

In unserem Wohnungseigentumshaus will die Verwaltung den Hof sanieren und hat dazu Anbote eingeholt. Die Sanierung soll 30.000 Euro kosten, eine Abstimmung hat es dazu nicht gegeben. Müssen wir als Wohnungseigentümer nicht gefragt werden, ob wir mit dem Entschluss zur Hof­sanierung einverstanden sind?

Ausgehend davon, dass es sich bei der Sanierung des Hofes um eine laufende und notwendige Instandhaltungsmaßnahme handelt und nicht um eine Maßnahme der Verbesserung, ist der Verwalter grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Mehrheitsweisung der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen. Vielmehr ist ein Verwalter sogar verpflichtet, Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung (dazu zählt auch die laufende Instandhaltung) vorzunehmen, selbst wenn dazu kein Beschluss vorliegt. Es kann aber im Verwaltervertrag vorgesehen werden, was durchaus üblich ist, dass der Verwalter ohne Mehrheitsweisung der Eigentümergemeinschaft nur Instandhaltungsausgaben tätigen darf, die eine festgesetzte betragsmäßige Grenze nicht überschreiten.

Ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung in Wien. Die Nachbarwohnung gehört einer Firma, die diese für Personalübernachtungen nutzt. In der 60 Quadratmeter kleinen Wohnung wohnen derzeit fünf Personen, die ständig ein- und ausgehen und sich während des Sommers vor allem am Balkon aufhalten, ich fühle mich dadurch gestört. Habe ich das Recht, mich dagegen zu wehren?

Jedem Wohnungseigentümer kommt die Nutzung seines Wohnungseigentumsobjektes zu. Im Rahmen der im Wohnungseigentumsvertrag vorgesehenen Widmung des Objektes kann der Wohnungseigentümer daher sein Objekt nutzen, sofern er insbesondere nicht vom Wohnungseigentumsobjekt oder den allgemeinen Teilen der Liegenschaft einen empfindlich schädigenden Gebrauch macht oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet. Gerade die Nutzung einer 60² großen Wohnung durch fünf Personen erachte ich als noch durchaus im Rahmen des Zulässigen.

Ich fühle mich durch das Rauchen eines Nachbarn belästigt. Ich kann in der Nacht das Fenster nicht öffnen, da auf der Loggia ein Stockwerk tiefer ständig geraucht wird und der Rauch in meine Wohnung zieht. Ich habe bereits Kontakt mit dem Nachbarn aufgenommen, er ist aber nicht gesprächsbereit. Was kann ich tun?

Sie können unter gewissen Voraussetzungen Immissionen, dazu würde ich auch den Zigarettenrauch zählen, untersagen. Eine der Voraussetzungen ist, dass die Immissionen das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigt wird. Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung sogar festgehalten, dass allgemein zu duldende, weil das Benutzungsrecht des Mieters an seinem Bestandsobjekt nicht wesentlich beeinträchtigende Geruchsbelästigungen durch andere Mieter – wie Küchengerüche oder Zigarettenrauch aus deren Wohnungsfenstern bzw. vom Gang her – nicht über das übliche und unvermeidbare und damit zu duldende Ausmaß hinausgehen.

Mit der Grünflächenbewässerung des Hauses, in dem wir wohnen, wurde eine Firma beauftragt. Wer ist zuständig, dafür zu sorgen, dass wir für das Wasser, das zur Grünflächenbewässerung genutzt wird und nicht in die Kanalisation gelangt , weniger Abwasserkosten zahlen?

In Wien werden bei Liegenschaften, die an den Kanal angeschlossen sind, zusätzlich zu den Wassergebühren auch Gebühren für das Abwasser, welches in den Kanal mündet, vorgeschrieben. Die Menge des Abwassers entspricht dabei grundsätzlich jenem des Wassers. Ist auf einer Liegenschaft aber eine größere Grünfläche vorhanden, die auch bewässert werden muss, gelangt nicht das gesamte Abwasser in den Kanal, sondern versickert im Erdreich. Für diese Menge, die beispielsweise ein Gärtner berechnen kann, kann ein Antrag des Eigentümers der Liegenschaft auf Befreiung von der Abwassergebühr in jenem Ausmaß gestellt werden, in welchem das Abwasser nicht in den Kanal eingemündet wird. Für die Antragstellung ist bei einer Eigentumswohnhausanlage der Verwalter zuständig, wenn ein solcher bestellt ist.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
2.9. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Dr. Georg Röhsner

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