Neuer Eigentümer, neue Regeln?
Jeden Monat wechseln zwischen 3700 und 4000 Wohnimmobilien in Österreich den Besitzer – so die Kaufvertragsauswertung der IMMOunited GmbH. Ein Teil dieser Häuser und Wohnungen ist vermietet. Das sollten potenzielle Käufer und betroffene Mieter wissen:
Kann ein neuer Eigentümer den Mieter kündigen?
Der Käufer eines Zinshauses oder einer Wohnung tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Er kann also einen Vertrag nicht ohne weiteres lösen. Aus den im Mietrechtsgesetz (MRG) genannten Gründen kann aber auch der neue Eigentümer den Mieter vor die Tür setzen. Wer zur Gänze untervermietet oder die Miete nicht zahlt, darf sich über eine entsprechende Nachricht nicht wundern. Eine Einschränkung gibt es allerdings: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für den Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung erst nach zehn Jahren möglich – und selbst dann entscheiden viele Richter zugunsten des Mieters.
Grundsätzlich sind im Ein- und Zweifamilienhaus beide Seiten an eine Befristung gebunden. Wird das Objekt verkauft, erlischt diese Vereinbarung und der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis lösen. "Schutz vor einer Kündigung bietet nur die Eintragung des Bestandrechtes im Grundbuch", erklärt Sochor. Früher konnte man nur einen befristeten Mietvertrag verbüchern, seit einigen Jahren ist das auch bei einem unbefristeten möglich.
Wie ist die Situation bei einer Schenkung oder einer Erbschaft?
Was ist zu tun, wenn der neue Eigentümer den Vertrag kündigt?
Natürlich ist es ratsam, zunächst das Gespräch mit dem neuen Hausherren zu suchen. Hat zum Beispiel ein ganzes Zinshaus den Besitzer gewechselt, werden die Wohnungen häufig parifiziert und dann einzeln verkauft. Eventuell kann man als Mieter das Objekt erwerben.
Kommt die gerichtliche Kündigung, muss man innerhalb von vier Wochen ab der Zustellung oder der Hinterlegung bei der Post Einspruch erheben. Wenn der Mieter nicht reagiert, ist die Kündigung rechtskräftig.
Darf ein neuer Eigentümer die Miete erhöhen?
Es gibt allerdings Ausnahmen: "Im Fall einer Sanierung des gesamten Gebäudes, einer sogenannten Sockelsanierung, wäre ein Verfahren nach Paragraf 18 MRG möglich", sagt Sochor. Die Schlichtungsstelle bzw. das Bezirksgericht kann auf Antrag des Eigentümers die Erhöhung des Hauptmietzinses für eine bestimmte Zeit festlegen. Es kann auch vorkommen, dass der neue Eigentümer anbietet, das Haus zu sanieren, wenn die Bewohner freiwillig mehr zahlen.
Muss der Bewohner den neuen Besitzer in die Wohnung lassen?
Von wem bekommt der Mieter seine Kaution zurück?
Kann der neue Vermieter die Hausordnung ändern?
Eine Hausordnung ist Teil des Mietvertrages. Ein neuer Vermieter kann sie also nicht ändern, wie er möchte. Gab es noch keine Hausordnung, kann während eines aufrechten Mietverhältnisses auch keine neue erlassen werden – außer, es stimmen alle Mieter zu. Auch Benützungsregelungen oder Vereinbarungen über Zahlungsmodalitäten können vom Vermieter nicht einseitig geändert werden.
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