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Wohntelefon
12/02/2014

Muss ich auf der Terrasse Schnee schaufeln?

Christian Wolf ist Wohnrechtsexperte der Hausverwaltung IMV.

von Ulla Grünbacher

Mit großer Mehrheit wurde kürzlich unsere neue Hausordnung beschlossen. Darin ist festgehalten, dass die Eigentümer von Terrassenwohnungen verpflichtet sind, „nach jedem Schneefall die Objekte vom Schnee freizumachen, um Frostschäden zu verhüten“. Nun haben zwei Wohnungseigentümer gerichtlichen Antrag auf Abänderung gestellt. Die Räumung der Terrassen sei ihnen nicht zumutbar, besonders bei 60 cm Schneehöhe und mehr. Darüber hinaus seien die Terrassen als Dach zu sehen. Deshalb hat wie bei einem Dach als allgemeiner Liegenschaftsanteil die Hausverwaltung für die Räumung zu sorgen und die Gemeinschaft aller Eigentümer die Kosten dafür zu tragen. Kann es so was geben?

Es ist richtig, dass das Dach, die Fassade, Balkone und Terrassen juristisch als allgemeine Teile der Liegenschaft zu qualifizieren und diesen zuzurechnen sind, allerdings beschränkt sich die Schneeräumungspflicht des Liegenschaftseigentümers auf öffentliche Gehsteige sowie auf allgemein zugängliche Flächen im Inneren der Liegenschaft. Die Terrassen von Wohnungseigentümern stellen hingegen keine allgemein zugänglichen Flächen dar. Daher können Wohnungseigentümer grundsätzlich in der Hausordnung dazu verpflichtet werden, auf den zum Wohnungseigentumsobjekt gehörenden Balkonen und Terrassen für die Schneeräumung selbst zu sorgen. Sie können dies auch von Dritten erledigen lassen, wenn eine Gefährdung des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden kann. Der Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen auf seine Kosten so zu warten und instand zu halten, dass den anderen Bewohnern kein Nachteil erwächst. Davon unbenommen kann jeder Wohnungseigentümer über Antrag vom zuständigen Bezirksgericht prüfen lassen, ob durch Bestimmungen der bestehenden Hausordnung seine schutzwürdigen Interessen verletzt werden oder ihm diese Maßnahmen unzumutbar sind.


Ich vermiete ein Einfamilienhaus und habe gerade die Wertanpassung der Miete vorgenommen. Der Mieter hat verärgert reagiert und Mängel im Haus beanstandet. Muss ich die Reparatur bezahlen? Im Mietvertrag ist diesbezüglich nichts geregelt.

Die Vermietung eines Einfamilienhauses stellt eine Vollausnahme vom Mietrechtsgesetz dar. Da zwischen den Vertragspartnern im Mietvertrag keine Instandhaltungsvereinbarung getroffen wurde, ist der Vermieter verpflichtet, alle Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen, die der Brauchbarkeit der Bestandsache entgegenstehen. Nur für das Verschulden des Mieters hat der Vermieter nicht einzustehen. Der Mieter ist aber verpflichtet, kleinere Reparaturen (Malerei, Tapezieren etc.) und die verkehrsübliche Wartung von Einrichtungsgegenständen selbst vorzunehmen.


Mein Sohn ist Wohnungseigentümer. Es wurde im Haus abgestimmt, ob die Hausbesorger-Wohnung, die nicht mehr gebraucht wird, vermietet oder verkauft werden soll. Zwei Miteigentümer haben sich der Stimme enthalten, die Verwaltung sagt, daher kann sie die Wohnung nicht verkaufen. Kann die Frist verlängert oder die Abstimmung wiederholt werden?

Grundsätzlich kann eine nicht mehr benötigte Hausbesorgerdienstwohnung entweder vermietet oder verkauft werden. Eine Vermietung an einen Dritten stellt eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar und kann vom Verwalter oder nach Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Ein Mietvertrag mit einem Wohnungseigentümer bedarf hingegen der Einstimmigkeit. Die Umwidmung und der anschließende Verkauf der Wohnung stellt sich als einheitliche, nicht zu trennende Verfügung dar, die ebenfalls der Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer bedarf. Es ist im Rahmen eines Umlaufbeschlusses zulässig, dass den Wohnungseigentümern eine Fristverlängerung gewährt wird. Es spricht aber auch absolut nichts dagegen, jederzeit über den gleichen Abstimmungsgegenstand erneut abstimmen zu lassen.


Ich bin Mieter einer 50 Quadratmeter großen Eigentumswohnung. Es hat einen Wasserschaden im Haus gegeben, die Wohnung war auch davon betroffen. Nun wurde ein Trocknungsgerät aufgestellt, das so laut ist, dass ich die Wohnung nicht benützen kann. Das Gerät verbraucht viel Strom. Wer kommt für die Stromkosten auf? Kann ich eine Mietzinsminderung durchsetzen?

Das Ausmaß einer Mietzinsminderung richtet sich nach Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit des Mietobjektes und hängt vom Einzelfall ab. Wird das Mietobjekt durch einen Wasserschaden derart mangelhaft, dass es zu dem vereinbarten Gebrauch nicht mehr taugt, steht dem Mieter ein Mietzinsminderungsrecht zu. Durch das Aufstellen von Trocknungsgeräten bei Weitergebrauch der Wohnung erhöht sich dieser Anspruch. Die Kosten der Sanierung (dazu gehören auch die Stromkosten des Trocknungsgeräts) fallen in die Erhaltungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Sanierungskosten sind daher aus der Rücklage zu bestreiten.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 760
15.12.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr
Barbara Walzl-Sirk, Expertin des Mieterschutzverbandes

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