© boroviczeny stephan

Wohntelefon
07/26/2013

Muss der Mieter ausmalen?

Rechtsanwalt Thomas Sochor gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon.

Ich bin Vermieterin und würde gerne wissen, ob es eine fixe Regelung über das Ausmalen gibt. Kann man im Mietvertrag vereinbaren, dass ausgemalt werden muss?

Entgegen der älteren Rechtsprechung, die eine im Vollanwendungsbereich des MRG getroffene Vereinbarung, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung neu auszumalen hat, als zulässig angesehen hat, muss vor dem Hintergrund der jüngeren Gerichtsentscheidungen eine Vereinbarung, welche eine Ausmalpflicht des Mieters, unabhängig vom Zustand der Malerei im Zeitpunkt der beabsichtigten Rückstellung der Wohnung, als unzulässig angesehen werden.Da die gewöhnliche Abnutzung durch den Mietzins abgegolten wird und die durch Ausmalen entstehende Werterhöhung ausschließlich dem Vermieter zugutekommt, besteht keine sachliche Rechtfertigung für eine „abstrakte“ (also unabhängig von der tatsächlichen Abnützung vereinbarte ) Ausmalpflicht des Mieters. Die Beurteilung, ob eine gewöhnliche oder das gewöhnliche Maß übersteigende Abnützung vorliegt, kann nicht generell, sondern nur im Einzelfall getroffen werden.

Ich habe vor 16 Jahren eine Wohnung gemietet und seitdem jedes Jahr die Therme warten lassen. Nun gab es eine größere Reparatur, die 400 Euro gekostet hat. Bekomme ich das Geld vom Vermieter oder der Verwaltung zurück? Was soll ich jetzt tun?

Die Frage ist schwierig zu beantworten, da zwischen den gesetzlich geregelten Erhaltungspflichten des Mieters und denen des Vermieters eine Regelungslücke klafft. Weiterhin offen ist die Frage, ob im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes (MRG), in der „Grauzone“ zwischen den gesetzlich geregelten Erhaltungspflichten des Mieters und des Vermieters, irgendwelche vertraglichen Vereinbarungen über eine Erhaltungspflicht des Mieters wirksam getroffen werden können oder nicht. Diese Frage bedarf noch einer eindeutigen Regelung durch den Gesetzgeber.Vor dem Hintergrund der jüngsten Entscheidungen und ausgehend vom Vollanwendungsbereich des MRG, ist die Möglichkeit zur vertraglichen Festlegung (bestimmter) Erhaltungspflichten des Mieters höchst strittig.

Die Vereinbarung einer generellen Erhaltungspflicht des Mieters in diesem Bereich ist unwirksam. In dieser Grauzone, in welche etwa Thermen, Boiler, Lüftungen etc. fallen, ist nach dem ausschließlich anwendbaren MRG weder der Vermieter noch der Mieter verpflichtet, Erhaltungsleistungen zu erbringen. Dem Mieter, der insofern Erhaltungsleistungen vertragskonform erbracht hat, kommen keine Rückforderungsansprüche gegenüber dem Vermieter zu. Verweigert der Vermieter allerdings die Durchführung von Erhaltungsarbeiten an mitvermieteten Einrichtungen, kann sich für den Mieter ein Mietzinsminderungs- bzw. befreiungsanspruch ergeben.

Ich habe voriges Jahr eine Wohnung gekauft, einen Wohnungseigentumsvertrag haben wir noch nicht. Nun gibt es aufgrund von Baumängeln massive Wasserflecken. Wir haben erfahren, dass es diese Probleme schon vor zwei Jahren gab, als der Bauträger an unseren Verkäufer verkauft hat. Unser Verkäufer hat uns die Mängel verschwiegen. Wie gehen wir vor?

Ich empfehle Ihnen, dass Sie gegen Ihren Vertragspartner, also den Verkäufer der gegenständlichen Eigentumswohnung, vorgehen.Dieser hat offensichtlich die ihm bekannten Feuchteschäden verschwiegen, sodass Sie gewährleistungsrechtliche Forderungen bzw. Schadenersatzforderungen stellen oder auch eine Preisminderung anstreben können.

Darüber hinaus liegt aufgrund der massiven Wasserflecken allenfalls ein – die Substanz beeinträchtigender – Schaden an allgemeinen Teilen des Hauses vor, sodass hiervon die Verwaltung in Kenntnis zu setzen ist.Was die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte betrifft, beschränkt sich die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich auf die Behebung ernster Schäden des Hauses.Arbeiten, die dem Schutz des Gebäudes vor Durchfeuchtung dienen, betreffen die Substanz des Gebäudes und fallen daher in den Aufgabenbereich und die Zahlungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Die Sanierung der Wasserflecken bzw. die Abdichtung des Daches hätte daher aus der Rücklage zu erfolgen.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
5.8. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Rechtsanwalt Christian Marth

eine Newsletter Anmeldung Platzhalter.

Wir würden hier gerne eine Newsletter Anmeldung zeigen. Leider haben Sie uns hierfür keine Zustimmung gegeben. Wenn Sie diesen anzeigen wollen, stimmen sie bitte Piano Software Inc. zu.

Jederzeit und überall top-informiert

Uneingeschränkten Zugang zu allen digitalen Inhalten von KURIER sichern: Plus Inhalte, ePaper, Online-Magazine und mehr. Jetzt KURIER Digital-Abo testen.