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Wirtschaft | Immobiz
05/26/2015

Müssen Mieter die Abertigung bezahlen?

Sandra Cejpek ist Rechtsanwältin bei der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Vor Kurzem ist die Hausbesorgerin nach 35 Dienstjahren in Pension gegangen. Es wurde kein Geld für die Abfertigung zurückgelegt. Der Betrag soll mit der nächsten Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter aufgeteilt werden. Darf das sein?

Die Abfertigung des Hausbesorgers stellt einen Teil der Betriebskosten dar, die den Mietern überwälzt werden dürfen. Seit dem 1.1.2000 wurde die Möglichkeit einer Rückstellung für die künftige Abfertigung eingeführt, um die Mieter im Falle des Ausscheidens des Hausbesorgers nicht übermäßig zu belasten. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Bildung von Rückstellungen durch den Vermieter besteht nicht.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung, die ich vermietet habe. Der Mieter hat sich über einen anderen Eigentümer im Haus beschwert, der die halbe Nacht Lärm macht. Was kann ich tun?

Ortsunübliche Lärmbelästigung muss nicht geduldet werden und kann zur Not mittels Unterlassungsklage gegenüber dem Störer durchgesetzt werden. Dieses Recht steht sowohl dem Wohnungseigentümer, als auch dem Mieter zu. Hier muss jedoch die Lärmbelästigung entsprechend genau nachgewiesen werden – nämlich sowohl betreffend Intensität, Tageszeit und Dauer. Wurde diesbezüglich eine Hausordnung beschlossen, können die Ansprüche auch auf diese vertragliche Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern gestützt werden. Bei anhaltender Belästigung kann als letzte Maßnahme auch der Ausschluss des Wohnungseigentümers aus der Eigentümergemeinschaft betrieben werden.


Ich habe meine Wohnung auf fünf Jahre befristet vermietet und würde gerne um weitere fünf Jahre verlängern. Kann dadurch ein unbefristetes Mietverhältnis entstehen? Und muss ich einen neuen Vertrag abschließen?

Ein befristetes Mietverhältnis geht nur dann in ein unbefristetes über, wenn es nach Ablauf der ursprünglichen Befristung ohne weitere Vereinbarung fortgesetzt wird. Dann verlängert sich das Mietverhältnis zuerst automatisch um die ursprüngliche Vertragsdauer und ist nochmals befristet. Wird auch nach dieser Verlängerung von Vermieterseite kein aktiver Schritt gesetzt und die Verlängerung der Befristung ausdrücklich ausgesprochen, geht das (zunächst zwei Mal befristete) Mietverhältnis in ein unbefristetes über. Um das zu verhindern ist es daher erforderlich, jeweils zum Ablauf der vereinbarten Befristung ausdrücklich die Verlängerung zu erklären. Die Errichtung einer völlig neuen Vertragsurkunde ist aus meiner Sicht nicht erforderlich. Es reicht aus, einen Zusatz zum ursprünglichen Mietvertrag zu erstellen, indem die Verlängerung ausdrücklich festgehalten ist und allfällige Abänderungen zum ursprünglichen Vertrag festgehalten werden. Eine Verlängerung (wenn auch nur in einem Zusatz zum ursprünglichen Vertrag), ist dem Finanzamt zu melden und muss vergebührt werden.


Ich habe vor zwei Jahren eine Wohnung in einem neu errichteten Haus gekauft. Obwohl wir es vor Monaten so beschlossen haben, wurden die Übersiedlungsschäden im Stiegenhaus (gesprungene Fliesen, schmutzige Wände) nicht saniert. Die Verwaltung will sich nicht darum kümmern, weil eine Minderheit dagegen ist. Geld wäre genug im Reparaturfonds. Wie müssen wir vorgehen, damit das endlich passiert?

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind vom Hausverwalter wahrzunehmen. Kommt dieser seiner Verpflichtung nicht nach, kann ihm die Mehrheit der Wohnungseigentümer (nach Nutzwerten) eine diesbezügliche Weisung erteilen – insbesondere dann, wenn bereits eine Entscheidung über die Sanierungsmaßnahmen getroffen wurde. Kommt der Verwalter seinen Verpflichtungen nachhaltig nicht nach, besteht auch die Möglichkeit, das Verwaltungsverhältnis aus diesem Grunde zu beenden. Die Durchsetzung der Minderheitsrechte auf die geplanten Erhaltungsarbeiten auf dem Gerichtswege ist möglich, setzt aber eine gewisse Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit voraus. Bloße optische Beeinträchtigungen im Stiegenhaus werden diesen Aspekt vermutlich nicht erfüllen.

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Udo Weinberger, Geschäftsführer der Hausverwaltung Weinberger Biletti