Müssen dem Verkauf alle zustimmen?

In unserem Wohnungseigentumshaus ist die Hausbesorgerwohnung frei geworden. Jetzt wird diskutiert, ob dieses Objekt vermietet oder verkauft werden soll. Welche Mehrheiten sind für einen solchen Beschluss notwendig?

Wenn es sich um einen Mietvertrag mit einer hausfremden Person handelt, entscheidet darüber die Mehrheit der Miteigentümer nach grundbücherlichen Anteilen. Wenn aber ein Mietvertrag mit einem Miteigentümer abgeschlossen werden soll, ist die Zustimmung von allen erforderlich. Auch für den Verkauf der Hausbesorgerwohnung ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer notwendig. Diese Zustimmung kann nicht vom Gericht ersetzt werden, denn es handelt sich dabei um die Verfügung über Eigentumsanteile und nicht um eine Angelegenheit der Verwaltung.

Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses. Die Fassaden wurden saniert und gedämmt. Bei meinem Haus gibt es leider starke Risse. Der Mangel wurde innerhalb der Frist gemeldet, das Unternehmen will diesen aber erst im nächsten Frühjahr beheben. Ich möchte, dass das noch vor dem Winter gemacht wird. Was kann ich tun?

Die Sanierung wurde vom Land gefördert. Kann ich mich an die Niederösterreichische Landesregierung wenden, damit diese Druck auf die Firma ausübt? Der Wohnungseigentümer muss sich mit seiner Mängelmeldung an die Hausverwaltung wenden. Auftraggeber der Sanierung war die Eigentümergemeinschaft, diese wird von der Hausverwaltung vertreten. Daher kann auch nur die Hausverwaltung als Vertreter der Eigentümergemeinschaft den bauausführenden Firmen gegenüber die Mängelbehebung einfordern. Sie sollten die Hausverwaltung darauf aufmerksam machen, dass durch die Risse möglicherweise Feuchtigkeit eintritt, die durch den Frost zu größeren Schäden führen würde. Sollte die Firma trotz mehrfacher Aufforderung keine Behebungsmaßnahmen setzen, könnte eine Ersatzvornahme von der Hausverwaltung beauftragt werden. Die Kosten dafür könnten dann vom Schadensverursacher eingefordert werden. Auch wenn die Sanierung vom Land gefördert ist, ist dieses nicht für die Mängelbehebung verantwortlich und wird auch keinen Druck auf die ausführenden Firmen ausüben.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Die Bewohnerin über mir hat eine Dachrinne rund um die Loggia montiert, die ein paar Zentimeter zu mir herunter reicht. Darf sie das? Ich habe sie gebeten, die Dachrinne zu entfernen, aber sie weigert sich. Was kann ich tun?

Kein Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Außenansicht des Hauses zu ändern oder Veränderungen im Bereich der Fassade vorzunehmen. Die Anbringung der Dachrinne ist daher eigenmächtig erfolgt – sofern nicht die Zustimmung aller Miteigentümer vorliegt oder der Auftrag von der Hausverwaltung erteilt wurde. Gegen eine solche eigenmächtige Änderungen kann jeder einzelne Miteigentümer mit einer Besitzstörungsklage vorgehen. Diese ist innerhalb einer Frist von 30 Tagen beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Besitzstörungsklage nicht mehr möglich, es könnte jedoch eine Unterlassungsklage eingebracht werden.

Ich wohnen in einem Haus mit neun Eigentumswohnungen. Es gibt zwei Parteien, die immer wieder mit ihren Zahlungen säumig sind. Gehört es zur Aufgabe der Verwaltung, sich darum zu kümmern? Welche Mahnfristen sind in einem Wohnungseigentumshaus üblich?

Die Hausverwaltung hat die Einzahlungen der Miteigentümer zu überwachen. Innerhalb von sechs Monaten ist die Verwaltung verpflichtet zu klagen und die Klage im Grundbuch anmerken zu lassen um das Vorzugspfandrecht auszunutzen. Ansonsten bestehen keine besonderen Mahnfristen oder Verpflichtungen. Selbstverständlich haben die säumigen Wohnungseigentümer auch die Zinsen zu ersetzen.

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Sandra Cejpek, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin