Kann man Mieter zum Putzen verpflichten?
Ich besitze ein Jugendstil-Haus und vermiete darin drei Wohnungen. Laut Mietvertrag müssen die Mieter regelmäßig das Treppenhaus reinigen. Eine Mietpartei kommt dieser Verpflichtung nicht nach. Kann ich ihr Reinigungskosten in Rechnung stellen?
Peter Hauswirth: Eine Reinigungspflicht des Mieters und der Umfang derselben müssen im Mietvertrag vereinbart werden. Ob diese Verpflichtung im Einzelfall wirksam vereinbart wurde, hängt von der jeweiligen Formulierung im Mietvertrag ab. Sofern diese vertragliche Reinigungsverpflichtung wirksam vereinbart wurde und der Mieter dieser Pflicht nicht (rechtzeitig) nachkommt, dann kommt ein vertraglicher Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den säumigen Mieter in Betracht. Es empfiehlt sich als Vermieter, den Mieter unter Androhung der Ersatzvornahme aufzufordern, seiner Vertragspflicht nachzukommen, widrigenfalls die Ersatzvornahme auf Kosten des säumigen Mieters vorgenommen werden wird. Sollte die Frist ablaufen, könnte der Vermieter die Reinigung des Stiegenhauses in Auftrag geben und bei Vorliegen der Schadenersatzvoraussetzungen die Reinigungskosten vom säumigen Mieter einfordern.
Es ist grundsätzlich nichts Verwerfliches, wenn der Verwalter immer die gleichen Firmen beauftragt, wenn diese auch die jeweils bestbietenden Firmen sind.
Liegen aber günstigere Kostenvoranschläge vor und wählt der Verwalter ohne sachlichem Grund dennoch den ihm bekannten teureren Professionisten, so kann dies eine Verletzung der Verwalterpflicht darstellen. Unterlässt der Verwalter es auch bei Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und bei größeren Verbesserungsarbeiten zumindest drei Kostenvoranschläge einzuholen, verletzt er dadurch die ihm obliegende Verwalterpflicht.Bei schuldhafter Pflichtverletzung stehen Schadenersatzansprüche zu. Bei wiederholter und grober Verletzung der Verwalterpflichten, ist auch die Antragstellung auf Auflösung des Verwaltervertrages bei Gericht denkbar.
Ich wohne in einer Eigentumswohnung und habe vor ein paar Jahren im Erdgeschoß des Hauses einen Garagenplatz gekauft. Bisher wurden für die Garage nur Betriebskosten vorgeschrieben. Seit dem Wechsel der Hausverwaltung wird nun zusätzlich eine Reparaturrücklage verrechnet. Ist das korrekt?
Peter Hauswirth: Die Aufteilung der Aufwendungen zwischen den
Wohnungseigentümern richtet sich primär nach der konkreten Vereinbarung im Wohnungseigentumsvertrag. Soweit kein vom Gesetz abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart wurde, ist diese Vorgehensweise der Hausverwaltung korrekt. Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern (außer bei Altmietverträgen vor Wohnungseigentumsbegründung) nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.
Ich lebe in einer genossenschaftlichen Eigentumswohnung. Die letzte Eigentümerversammlung gab es vor fünf Jahren. Damals wurde die
Hausverwaltung damit beauftragt, die Holzfenster zu renovieren. Nach vielen Nachfragen und Beschwerden der Eigentümer, wurden erst jetzt die ersten Fenster erneuert. Wie erreiche ich, dass die Hausverwaltung ihren Pflichten ordentlich nachkommt?
Peter Hauswirth: Sofern man mit der Tätigkeit der Hausverwaltung nicht zufrieden ist, kann sowohl der einzelne als auch die Mehrheit der Wohnungseigentümer rechtliche Schritte gegen den Verwalter erheben. Jeder Wohnungseigentümer kann mit einem gegen den Verwalter zu richtenden Antrag bei Gericht die Entscheidung darüber verlangen, dass dem Verwalter bei Verstößen gegen die Verwalterpflichten (Pflicht zur Vorausschau, Abrechnungspflicht, Energieausweis-Bereithaltungspflicht, Offenlegungspflicht, Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten, Eintreibungspflicht, Pflicht zur gesonderten Kontenführung) die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters vom Gericht aufgelöst wird.Sofern eine weitere Zusammenarbeit nicht erwünscht ist, besteht bei Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, dass der Verwaltungsvertrag von der Eigentümergemeinschaft mit einer ordentlichen Kündigung unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode beendet wird. In diesem Fall ist weder ein wichtiger Grund, noch eine grobe Pflichtverletzung erforderlich. Der Verwaltungsvertrag kann bei Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft auch aus wichtigem Grund mit einer außerordentlichen Kündigung gekündigt werden.
Nächster Termin
Montag, 22. Jänner von 10 bis 11 Uhr mit Rechtsanwältin Katharina Braun.
Tel. 01/52 65 760
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