Kann ich nachträglich einen Lagezuschlag verlangen?

Jeden zweiten Montag beantworten Wohnrechtsexperten Fragen unserer Leser am KURIER-Wohntelefon unter der Nummer 01/52 65 760. Beim letzten Termin war Simone Maier-Hülle von Legalhouse Rechtsanwälte am Apparat. Hier die Fragen und Antworten zum Nachlesen:

Ich habe vor einem Jahr eine Wohnung gemietet und vor Kurzen eine dauerhafte Reduktion der Miete erreicht, weil einige Parameter nicht so sind wie vereinbart. Das heißt, ich habe damals auch zu viel Provision gezahlt. Kann ich die Differenz zurückfordern?

Gemäß § 20 Immobilienmaklerverordnung ist die Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision des Mieters einer Wohnung höchstens der zweifache Bruttomonatsmietzins. Wird dieser wegen beim Abschluss des Mietvertrages vorhandener Mängel herabgesetzt, ändert sich auch die Bemessungsgrundlage für den Provisionsanspruch und der Makler hat die Differenz zurückzubezahlen. In Frage käme auch (zusätzlich) eine Mäßigung des Provisionsanspruchs (gemäß § 3 Maklergesetz), wenn der Makler über die für die Mietzinsminderung maßgeblichen Umstände schuldhaft nicht informiert hätte.

Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses in einer Anlage mit 11 Objekten. Der Gehweg entlang der Häuser ist eine Allgemeinfläche, wir haben aber ausgemacht, dass jeder den Bereich vor seinem Haus gestalten kann, wie er möchte. Es gibt dazu auch eine entsprechende Benützungsvereinbarung. Jetzt hängen aber die Sträucher von einem Nachbarn so stark über den Weg, dass man kaum vorbeigehen kann. Auf meine Bitte, die Pflanzen zu stutzen, reagiert er nicht. Wie soll ich weiter vorgehen?

Allgemeinflächen sind so freizuhalten, dass deren Benützung ungehindert möglich ist. Bei Behinderungen hat jeder Miteigentümer das Recht, diesen Behinderungen mit einer Unterlassungsklage entgegenzutreten.
Im konkreten Fall wäre das Unterlassungsbegehren dahingehend zu präzisieren, dass der unwillige Nachbar verpflichtet ist, seine vor seinem Objekt befindlichen Sträucher auf eine bestimmte Linie zurückzuschneiden. Auch ein gerichtlicher Antrag auf Präzisierung oder Änderung der bestehenden Benützungsregelung über die freizuhaltende Breite des Durchgangs wäre möglich und könnte von jedem Miteigentümer gestellt werden.

Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet und leider vergessen, im Vertrag einen Lagezuschlag zu vereinbaren. Ich dachte, das ergibt sich aus dem Gesetz. Kann ich den Zuschlag trotzdem verrechnen? Was kann ich tun, wenn sich der Mieter weigert zu zahlen?

Wenn eine Eigentumswohnung nicht in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt – das betreffende Gebäude wurde nach dem Jahr 1945 neu errichtet – ist nachträglich eine Erhöhung des vertraglich vereinbarten Mietzinses durch einen vergessenen Lagezuschlag nur einvernehmlich möglich. Dann, wenn ausdrücklich ein Mietzins im Sinne von § 16 Abs. 2 MRG vereinbart und dabei irrtümlich der Lagezuschlag vergessen worden wäre, könnte allenfalls wegen Irrtums noch ein Lagezuschlag zusätzlich begehrt werden. Unterliegt das Mietrechtverhältnis jedoch dem Mietrechtsgesetz, bedarf die Vereinbarung eines Lagezuschlages gemäß § 16 Abs. 4 MRG der Schriftform. Ein Lagezuschlag ist nur dann verbindlich, wenn die dafür maßgebenden Umstände dem Mieter bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages in Schriftform ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.

Unsere Wohnhausanlage gehört einer Baugesellschaft. Diese vermietet einige der Wohnungen wochen- und monatsweise an ihre Arbeiter. Ist eine solche Untervermietung rechtens?

Jeder Eigentümer kann Wohnungen in seinem Objekt nach Belieben – auch für die Unterbringung von Dienstnehmern, sowohl im Rahmen von Miet- wie auch von Untermietverträgen – verwenden. Nur dann, wenn bestimmte Verwendungen ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen wären, wäre dies unzulässig. Die gewerbliche Nutzung von Eigentumswohnungen für die kurzfristige Vermietung an Touristen wurde allerdings vom Obersten Gerichtshof wegen der damit verbundenen übermäßigen Frequenz als unzulässig erkannt. Grundsätzlich gilt, dass übliche Verwendungen, die die übrigen Mieter nicht beeinträchtigen, zulässig sind.

Beim nächsten Termin am 10. Juli wird Wohnrechtsexpertin Barbara Walzl-Sirk Ihre Fragen beantworten.