Kann ich die Mietbefristung kürzen?
Ein Haus mit Garten.
Ich habe ein Einfamilienhaus geerbt. Das Haus ist auf 20 Jahre befristet vermietet, es sind erst zwei davon vergangen. Muss ich mich daran halten? Kann ich diese Befristung wenigsten kürzen?
Da der Mietvertrag vor zwei Jahren abgeschlossen wurde und es sich um ein Einfamilienhaus handelt, ist das Mietrechtsgesetz nicht anwendbar, es gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach tritt der Erbe im Fall der Gesamtrechtsnachfolge (nicht bei einem Vermächtnis) zur Gänze in den Mietvertrag ein. Ein besonderes Kündigungsrecht zu den gesetzlichen Terminen und Fristen ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Mietdauer wird beiden Parteien und ihren Rechtsnachfolgern nur beim Tod des Mieters eingeräumt. Eine frühere Vertragsbeendigung oder Verkürzung der Befristung ist daher nur einvernehmlich möglich.
Die Genossenschaft ist als Vermieter verpflichtet, für eine ungestörte vertragsgemäße Nutzung Ihrer Wohnung Sorge zu tragen. Da offenbar anders keine Abhilfe zu schaffen war, ist die Genossenschaft durch die Kündigung als stärkstes Mittel grundsätzlich ihrer Verpflichtung nachgekommen. Da vom Einbringen der Kündigung bis zur zwangsweisen Räumung üblicherweise einige Zeit vergeht, können Sie die Genossenschaft ersuchen, die Reinigung im Rahmen der allgemeinen Reinigung durch den Hausmeister zu veranlassen. Sollte diese dazu nicht bereit sein, kann eine Mietzinsminderung wegen eingeschränkter Gebrauchsmöglichkeit angedroht werden. Die voraussichtliche Höhe einer gerichtlich erreichbaren Mietzinsminderung ist schwer abschätzbar. Ich empfehle auf jeden Fall, bei der Genossenschaft abzuklären, in welchem Stadium die Aufkündigung ist und wann mit einem Räumungstermin gerechnet werden kann. Wenn bald mit einer Räumung gerechnet werden kann, ist auch zu überlegen, eine Anzeige bei der Polizei wegen Sachbeschädigung oder gefährlicher Drohung zu machen. Wenn es noch länger dauert, ist davon eher abzuraten, weil eine Anzeige eine weitere Eskalation bewirken könnte. Da der andere Mieter als Verursacher der Schäden feststeht, haben Sie auch einen Schadenersatzanspruch gegen ihn persönlich.
Ich habe meine Wohnung auf fünf Jahre befristet vermietet. Diese Frist läuft bald ab. Ich würde die Wohnung dann gerne selbst nützen. Der Mieter will aber nicht ausziehen, weil im Vertrag steht: „Der Mieter erhält die Option, die Wohnung auf weitere fünf Jahre zu mieten.“ Bin ich daran gebunden? Kann ich wenigstens die Miete erhöhen?
Grundsätzlich erhält die Freundin Ihres Sohnes den Status des Mitbewohners. Sollte die Beziehung in die Brüche gehen und sie nicht ausziehen, müsste gegen sie eine Klage erhoben werden.
Wenn Sie mit Ihrem Sohn einen Mietvertrag abschließen wollen, wäre zu beachten, dass es im Mietrechtsgesetz im Falle des Todes des Hauptmieters, also ihres Sohnes, ein Eintrittsrecht der Lebensgefährtin gibt. Die Voraussetzungen für den Eintritt sind, dass diese ein dringendes Wohnbedürfnis hat und schon bisher mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt hat. Lebensgefährte im Sinne des MRG ist, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer, in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten, Haushaltsgemeinschaft gelebt hat. Hat die Lebensgefährtin die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen, muss die dreijährige Frist nicht verwirklicht sein.
Wenn im Wohnungseigentumsvertrag oder in späteren rechtswirksamen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt ist, dann gilt für die Dachflächenfenster der Dachgeschoßwohnungen dasselbe wie für die Fenster aller anderen Wohnungen. Ist vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer für die Erhaltung seiner Fenster aufzukommen hat, gilt dies auch in diesem Fall. Die Hausverwaltung sollte schriftlich aufgefordert werden, die Abrechnung so zu korrigieren, dass die Kosten der Dachflächenfenster nicht von der Allgemeinheit, sondern vom Eigentümer der betroffenen Dachgeschoßwohnung zu tragen sind, und auch für die Zukunft dafür Sorge zu tragen ist, dass dies korrekt abgerechnet und der Wohnungseigentumsvertrag eingehalten wird.
DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
18.2. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Mietervereinigung
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