Wohntelefon

Kann ich den Mietvertrag verlängern?

Wir sind Mieter einer Altbau-Wohnung und wollen das Mietrecht auf unser Enkelkind übertragen. Wie geht das? Zieht der bisherige Mieter aus der Wohnung aus, kann er seine Mietrechte an nahe Angehörige abtreten – und zwar ohne Zustimmung des Vermieters und sogar gegen dessen Willen –, wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Eine Abtretung ist nur an Ehegatten und Verwandte in gerader Linie (daher auch Enkelkinder), Adoptivkinder und Geschwister, nicht aber an andere Verwandte möglich. Verwandte in gerader Linie müssen mindestens die letzten zwei Jahre vor dem Auszug des bisherigen Mieters mit ihm im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben. Der bisherige Mieter muss die Wohnung tatsächlich verlassen. Die Mitteilung an den Vermieter kann mit einem einfachen Schreiben erfolgen, das am besten vom bisherigen und vom eintretenden Mieter unterschrieben wird.Mangelt es an einer der Voraussetzungen (zum Beispiel am mindestens zweijährigen gemeinsamen Haushalt in der Wohnung), bleibt nur die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter über eine Vertragsänderung oder über einen neuen Mietvertrag zu einigen.
© Jürg ChristandlWir sind Mieter einer Altbau-Wohnung und wollen das Mietrecht auf unser Enkelkind übertragen. Wie geht das?

Zieht der bisherige Mieter aus der Wohnung aus, kann er seine Mietrechte an nahe Angehörige abtreten – und zwar ohne Zustimmung des Vermieters und sogar gegen dessen Willen –, wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Eine Abtretung ist nur an Ehegatten und Verwandte in gerader Linie (daher auch Enkelkinder), Adoptivkinder und Geschwister, nicht aber an andere Verwandte möglich. Verwandte in gerader Linie müssen mindestens die letzten zwei Jahre vor dem Auszug des bisherigen Mieters mit ihm im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben. Der bisherige Mieter muss die Wohnung tatsächlich verlassen. Die Mitteilung an den Vermieter kann mit einem einfachen Schreiben erfolgen, das am besten vom bisherigen und vom eintretenden Mieter unterschrieben wird.Mangelt es an einer der Voraussetzungen (zum Beispiel am mindestens zweijährigen gemeinsamen Haushalt in der Wohnung), bleibt nur die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter über eine Vertragsänderung oder über einen neuen Mietvertrag zu einigen.
Rechtsanwalt Peter Hauswirth gibt am KURIER-Wohntelefon Auskunft.
18.01.13, 06:55
Kommentare

Ich habe mein Einfamilienhaus auf zehn Jahre vermietet. Ende Jänner läuft der Vertrag aus. Kann ich jetzt beliebig verlängern? Bisher stand nur ein Ehepartner im Vertrag: Soll ich in den neuen beide reinschreiben? Gibt es Musterverträge, die man dafür verwenden kann?

Sofern der Mietvertrag über ein Einfamilienhaus erstmals nach dem 31. 12. 2001 abgeschlossen worden ist, unterliegt dieser nicht den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes. Sie können daher grundsätzlich die Verlängerung beliebig gestalten.

Es ist auch durchaus möglich, dass beide Ehepartner den Mietvertrag unterschreiben und das Einfamilienhaus gemeinsam anmieten. Dies hat sogar den Vorteil, dass beide Mieter für die Miete haften, selbst wenn einer bereits ausgezogen sein sollte.

Von Mustermietverträgen rate ich gerade bei Einfamilienhäusern ab, weil die Bandbreite der notwendigen und möglichen Bestimmungen von Haus zu Haus sehr unterschiedlich sein kann. Ich empfehle, einen Vertrag von einem Rechtsanwalt aufsetzen zu lassen.

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Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Der Verwalter hat uns einen Brief geschrieben, in dem steht, dass er einen Energieausweis für das Haus machen lassen muss. Ist das gesetzlich vorgeschrieben? Braucht man den auch prophylaktisch oder erst, wenn verkauft bzw. vermietet wird?

Bei Wohnungseigentumsobjekten hat aufgrund der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes jeder bestellte Verwalter dafür zu sorgen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist, und jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten eine Ablichtung desselben zur Verfügung zu stellen.

Die Wohnungseigentümer können freilich mit Mehrheitsbeschluss davon Abweichendes vereinbaren und den Verwalter von dieser Pflicht befreien. Von dieser Bestimmung abgesehen, braucht man den Energieausweis erst bei Verkauf oder Vermietung, aber nicht prophylaktisch.

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In unserem Haus gibt es vier Eigentümer, ich wohne im obersten Stock. Der Eigentümer im Erdgeschoß hat einen Garten dabei und darin jetzt eine drei Meter hohe Gartenhütte auf Stelzen aufgebaut. Darf er in seinem Garten aufstellen, was er will, ohne die anderen Eigentümer zu fragen?

Wenn der Garten zum Wohnungseigentumsobjekt des Eigentümers der Erdgeschoßwohnung gehört, steht die Nutzung des Gartens auch diesem Wohnungseigentümer zu.

Gibt es keine Regelung im Wohnungseigentumsvertrag, die eine Nutzung des Gartens begründet einschränkt, ist der Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt den Garten uneingeschränkt zu benutzen und auch zu ändern, wenn dadurch nicht das Haus geschädigt wird oder es zu einer Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses kommt. Weitere Voraussetzung ist auch, dass eine bauliche Maßnahme auch behördlich genehmigt wird. Ich empfehle daher, auch bei der Baubehörde diesbezüglich Erkundigungen anzustellen.

Ich bin Wohnungseigentümerin. In unserem Haus wurde über eine einfache Wärmedämmung abgestimmt, die der Verwalter auch durchführen ließ. Jetzt hat mich mein Mieter darauf aufmerksam gemacht, dass die Mansarden und das Dach gar nicht gedämmt wurden. Was kann ich tun?

Dies hängt vor allem davon ab, was Inhalt des Beschlusses gewesen ist. Ein Mehrheitsbeschluss stellt auch eine Weisung an den Verwalter dar, bestimmte Maßnahmen durchzuführen. Der Verwalter ist auch verpflichtet die entsprechenden Weisungen – es sei denn es handelt sich um gesetzwidrige Weisungen – umzusetzen. Setzt der Verwalter den Beschluss nicht oder nicht vollständig um, kann er schadenersatzpflichtig werden. Das heißt in Ihrem Fall: War Basis für den Umlaufbeschluss eine komplette Dämmung des Hauses (und somit auch des Daches) und hat der Verwalter die Dämmung des Daches entgegen dem Beschluss nicht beauftragt, können Sie die Umsetzung des Beschlusses begehren. Darüber hinaus kann der Verwalter sogar allenfalls auch schadenersatzpflichtig werden.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
21.1. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Dr. Georg Röhsner

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